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上个月，我刚刚参加了大学毕业十年的校友聚会，很多时候，我们的起跑线是一样的，读一样的大学，学一样的知识，大学毕业后，我们选择不同的城市，不同的工作，每个人的成长逐渐拉开差距。但是10年后，我发现拉开我们差距不是工资，而是房子。

大学室友，毕业后在天津成为一名小学教师，月薪4000；我留在大连，进入一家外企成为一名企业中层管理，月薪15000。室友叙旧，难免会聊到彼此的生活状态，这十年，我一直是拼命三郎的工作模式，加班是常事，到处出差，一直有很强的危机感，不敢有半点松懈；她的状态则是，虽然要备课到很晚，也有岗位竞争考核压力，可是更多的时候她的状态是放松的，虽然工资不高，生活质量却很高。

这让我很诧异的是，我的收入是她的3倍，却完全没有她的这种生活的满足感，两个人的生活观是完全不同的，深入了解后，才发现原因所在，毕业十年后，她有两套房，在天津，价值五百万；我有两套房，在大连，价值两百万，我俩的资产存在着百万量级的差距。

在过去十年，中国房价整体处于大幅上涨的状态，天津、大连都是房价上涨的代表城市。下图为2009年－2017年天津、大连两城市房价变化曲线图，我们会发现，2009年天津、大连两个城市房价是基本持平的，都是在7300元/ 平左右；2010年、2011年两个城市的房价每平都上涨了2000元，但是天津的房价涨幅要比大连房价涨幅小，可见2010年、2011年是大连房价涨势最疯狂的两年。然而2012年至2017年10月份，天津的房价一直是保持上涨势头的，尤其是在2016年、2017年房价以每年每平2000元的幅度上涨。

而大连进入2012年至2016年底，房价一直属于持平，城市的商品房成交均价保持在10200元 /平左右，直到2017年的4月份房价才出现上涨的势头。据统计，截止到2017年10月大连城市的商品房成交均价比2016年每平上涨了1115元/平。

上图为：2009年－2017年天津、大连两城市房价变化曲线图 数据来源：克而瑞

可见，在过去的9年时间里，天津城市的房价上涨了8417元/平，大连城市房价上涨幅度为4358元/平。我和室友的两套房子分别是在2009年和2013年入市购买的，全部是购房为婚房，二次购房为改善置换，我们见证了两个城市房价的起伏，同时，这十年的房价涨幅，也成就了我们不同的资产值。

十九大以后，房子定位为民生工程，租售并举等一系列的动作落地，房价会何去何从，城市房价的差距是进一步拉大还是缩小，还需要时间的检验。不过，个人认为，依靠房子，这种一夜之间身价暴增的可能性应该是非常小了，十九大，房地产作为民生被提了出来，可见政府对房地产的管控及让百姓们住有所居的决心，一、二线城市房价会回归到其所在的档次，在一定范围内波动。而决定城市房价的涨幅的因素还取决于城市的后续发展力，城市的房地产发展一定是去泡沫化的。

那么，决定城市房价涨幅的因素有哪些？

决定房价有后续上涨力的主要因素是城市后续发展力，如何判断一个城市的后续发展力呢，要从人口净流入、城市资源凝聚力和商业吸引力、城市空间商业环境的价值、城市的生产力水平综合因素来衡量，其中外来人口的规模和素质直接决定一个城市未来房价的上涨幅度。

以天津为例，天津市区及其周边的暴涨主要是北京功能和新增人口外溢，受京津冀一体化经济辐射和政策扶持，以及自身经济文化底蕴、特别是教育优势带来的结果。天津是少数几个强二线城市里只需要一年社保就可落户的城市，在天津买房更是只需要一年以内的社保，相当于没有社保限制，与北京强硬的社保屏障形成强烈反差，再加上天津90%以上的本科教育上线率，是全国唯一一个与北京升学率平齐的城市，天津可谓京津冀地区一个巨大的人口漏斗，吸纳很多河北、东北区域外来人口。所以，过去10年，我和室友拉开距离也就理所应当，而且不用预测都会知道，未来距离还会越来越大。

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