锐理土拍|人居底价拿地仍在继续隆鑫7380元/㎡进军新都距离上次拍地时隔不到一月

2017年9月6日，新都区大丰街道赵家社区5、6社宗地以成交楼面地价10950元/㎡，溢价率95.45%，被北京金隅嘉业房地产开发有限公司收入囊中，新都地价由此迈过万元门槛。而在10月10日，另一宗大丰板块约34亩土地以楼面价8700元/㎡，溢价率58.12%拍出；同一天出让的还有198板块的一宗地，成交楼面价7200元/㎡，两宗地均是被人居摘得。

距离上次拍地时隔不到一月，今日（11月7日）新都再有两宗地走上拍卖席，共计约113.7亩。

现场情况

第一宗地：新都区木兰镇红石7、8组，宫王1组，本地块较为特殊，是新都首批次人才住房用地，出让面积为66.74亩，竞拍规则为“配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交人才公寓套数”，达到最高限价时，采取“竞配建并无偿移交人才公寓套数”方式确定竞得人。

本宗地最终以楼面价3800元/㎡，溢价率0%，被人居拿下，无偿移交人才公寓0套。

第二宗地：面积约为47亩的新都区新都街道板桥社区5社、同仁社区3社住兼商地块，采取“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖，其中宗地商业规划占比上限为49%，起拍价约4998元/㎡。现场竞争比较激烈，经过角逐，成都瑞卓置业有限公司以溢价率47.66%，楼面价7380元/㎡成功斩获。

成都瑞卓置业有限公司为重庆爱普地产（集团）有限公司的控股子公司，爱普地产占有瑞卓置业65%的股权，而重庆爱普地产（集团）有限公司原名为重庆隆鑫地产（集团）有限公司，隆鑫地产在成都此前曾经开发过隆鑫印象东方等多个项目。

本场土拍看点

新都首批次人才公寓用地出让

在成都土拍规则不断进化演变中， 9月14日人才公寓用地首次现身成都市场，之后历经9月21日与9月28日两次土拍之后，成都人才住房预计未来增加近6000套。但到目前为止，人才住房项目主要分布在成华区、锦江区与天府新区。

这宗土地的拍卖采用了一种新的规则，即在未达到最高限价时竞拍基础的人才公寓，这类人才公寓在建成后由竞得企业自持，并出租给符合条件的人才。而如果价格突破最高限价，竞拍的将会是无偿移交的人才公寓，房企在建成后向政府移交承诺的人才公寓，届时，这批移交公寓的“房东”将是政府。

但最终竞拍结果为底价成交，并未进入竞无偿移交人才公寓套数环节。

注：在出让文件中提到宗地一项目建设用途为人才用房，60平米为租赁型（主体自持），租金为同期市场价格的80%，90、120平米为销售型，销售价格为政府确认的开发成本价格。

2017年出让的含人才公寓配建要求的地块

两次高价拿地后新都地价何去何从？

虽然“东穷北乱，南富西贵”的刻板印象随着城市的发展已渐渐淡去，但城北因其交通及配套等因素，依然不被重视，当城南城东城西市场大热时，对比之下的城北，稍显冷清。不过，在2017年这种情况已经有了极大的转变，仅以土拍市场为例，2017年4月6日，今年主城区第一次大规模拍地，其中，金牛区天回镇一宗地以楼面价11080元/㎡被首次进入成都的中南置地拿下，而该宗地已经位于城北绕城外，一时震惊楼市。9月新都大丰板块地价破万，再次让城北受到关注。

不过在上次土拍中，新都两宗地最终分别以7200元/㎡、8700元/㎡的地价成交，并未如之前有人预料一般再次过万。但即使是这样，与2016年相比，地价早已翻倍。一跃到顶点后又迅速下滑，是偶然还是开发商拿地更加理性和谨慎的表现呢？也许通过今天的土拍情况可以做更准确的判断。

新都近6年地价走势（统计时间截至2017年11月6日）

不过需要一提的是宗地的具体位置差异也将极大影响地价走势。之前高价出让的三宗地均位于大丰街道，属于绕城以内，众所周知，大丰是新都位置比较优越的区域，绕城内，临近主城，交通也比较方便。而今天出让的地块均为位于绕城外，一宗位于新都城区新都街道，一宗位于木兰镇。

宗地情况扫描

一号宗地

木兰镇红石7、8组，宫王1组地块位于三木路旁，右侧靠近成金青快速路。起拍价3800.03 元/㎡，容积率不高于1.8，该宗地也是新都首次采取无偿移交人才公寓用地，项目整体成品住宅（全装修）建设比例需达100%。按照竞拍规则，在达到最高限价后会进行竞无偿移交人才公寓套数，当竞配建移交最高人才公寓套数达到1330套，第一个报竞配建并无偿移交人才公寓1330套的意向竞买人为本宗地竞得人。

需要注意一点，本次人才公寓户型全部为①类，建筑面积约为60㎡每套户型实际建筑面积误差不超过5㎡。

据锐理数据监测显示，该地块附近周边（2公里范围内）在近10年无住宅用地供应，上次土地出让为2014年2月木兰镇农和社区1、2、5组商业地块，楼面价3038元/㎡。并且两公里范围内目前暂无新房房源在售，因此，该区域内住宅供应短缺，正需要大量住宅房源以解渴区域市场。不过目前该区域交通及生活配套还是一大短板。

拍卖结果详情一览》》》

土地位置：新都区木兰镇红石7、8组，宫王1组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 44493.33

用地面积(亩): 66.74

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 地块内计入容积率的总建筑面积不小于44495㎡且不大于80089㎡；

起拍价(万元/亩): 456

成交单价（万元/亩）: 456

成交总价（万元）: 30433.44

楼面价（元/平米）:3800

竞得者: 135号成都人居香城置业有限公司

溢价率: 0%

计算容积率: 1.8

建设条件：项目建设用途为人才用房，60平米为租赁型（主体自持），租金为同期市场价格的80%，90、120平米为销售型，销售价格为政府确认的开发成本价格

备注：净用地面积（平方米）61917.89，合92.8769亩(其中出让面积 66.7413亩)

二号宗地

新都区新都街道板桥社区5社、同仁社区3社地块，北临新都大道，东靠绕城大道，西近兴乐北路，富豪公馆旁边。由于位于新都城区，周边配套较为完善，公园、商超、医院等均有配备，靠近成都医学院、西南石油大学新都校区、香城中学等，附近住宅项目较多，但基本都已交付入住。

另外，地铁三号线三期北延线在建中，而该地块靠近规划中的成都医学院站，地铁运营后，可直达主城，交通出行将会非常方便。众所周知，交通一直是新都发展的软肋，而地铁的开通将有利推动区域的发展，而靠近地铁站的位置无疑将收到重大利好。这也是能为宗地二带来溢价的重要砝码。

根据锐理数据监测，该宗地两公里范围内上次土地供应为商业地块，楼面地价为1510元/㎡，上一次供应的住兼商用地为2014年出让的22亩新都街道同仁社区集体地块，楼面地价1200元/㎡。

新都新城板块近一年商品住宅供销价情况

如上所述，该地块周边在售新房项目较少，大都已经交房入住。从地块所在区域新都新城板块住宅近一年供销情况来看，新增供应和成交极不平衡，去库存明显，属于有市无货。

拍卖结果详情一览》》》

土地位置：新都区新都街道板桥社区5社、同仁社区3社

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 31385.93

用地面积(亩): 47.0789

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 地块内计入容积率的总建筑面积不小于31386㎡且不大于78464㎡

起拍价(万元/亩): 833

成交单价（万元/亩）: 1230

成交总价（万元）: 57907.047

楼面价（元/平米）:7380

竞得者: 59号成都瑞卓置业有限公司

溢价率: 47.66%

计算容积率: 2.5

编辑 |小白龙

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