【开盘快报】观澜壹号/鑫苑国际新城/美景芳华/五建新街坊/翰林国详见内文。"

据CRIC房价测评统计，(10.16-10.22)观澜壹号/鑫苑国际新城/美景芳华/五建新街坊/翰林国际城/融侨悦澜庭6个项目开盘；

详情解析如下：

一：中牟县/观澜壹号
项目地址：中牟广惠街与绿博大道交叉口西南角

开盘时间：2017年10月19日

推案体量：150套

开盘概述：

本次观澜壹号开盘推出是2#、3#，105㎡、165㎡高层房源150套，成交均价10500元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化率100%，去化效果优秀。

开盘户型：

本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计较合理。

分析师点评：

销售分析：本次推出高层房源150套，去化率100%，去化效果较为优秀。原因主要是前期积累客户足，客户资质好；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；临近绿博，生态环境好，升值潜力大。

客户分析：客户大部分来自郑东新区和金水区，以郑州市中高端舒适型改善客户为主，客户重品质重配套，手里有一定的资金，年龄在30-45岁之间。

产品分析：

本次开盘推出的150套高层房源中，主要户型为105㎡三房和165㎡四房。户型设计方正，宽敞舒适，功能分区明确，客户认可度较高。

价格分析：开盘当天高层成交均价10500元/㎡。价格较上次开盘相持平，周边高层毛坯成交均价9000-10500元/㎡，价格和周边市场持平，项目品牌优势明显，客户主要看重社区环境及配套，客户对项目认可度较高。

二：管城区/鑫苑国际新城
项目地址：管城区紫荆山南路与南三环交汇处向北200米路东

开盘时间：2017年10月20日

推案体量：674套

开盘概述：

本次开盘推出的是二期高层3#、5#、6#、8#、10#、11#房源共674套，建面85-126㎡三房、139-186㎡四房，成交均价13100-14400元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化614套，去化率91%，去化效果优秀。

开盘户型：

本次推出85-186㎡三房、四房，面积区间大，户型较齐全，客户可选择性较多。

分析师点评：

销售分析：推出高层房源共计674套，去化率91%，去化效果优秀。原因主要是蓄客时间长，蓄客量充足；项目位置绝佳，位于地铁口且配套成熟；鑫苑是品牌开发商，深耕多年客户比较信赖；该片区整体可选的项目较少，竞争相对较小。

客户分析：以郑州市刚需、功能性改善类客户为主，年龄在25-40岁之间，多为管城区、二七区的地缘性客户。

产品分析：本次开盘推出的674套房源中，85-110㎡三房户型设计方正，空间利用率高，满足刚需客户；126㎡三房、139-186㎡四房，宽敞舒适，功能分区明确，满足改善类客户。

价格分析：成交均价13800元/㎡，相对于上次开盘，无较大浮动，其中85-126㎡三房均价13100-13800元/㎡，139-186㎡四房均价13800-14400元/㎡，大面积户型均价高于小面积户型均价500-1000元/㎡；该片区目前在售项目均价13800元/㎡，与之持平。

三：经开区/美景芳华

项目地址：经开区经开第三大街南三环交会处西北角

开盘时间：2017年10月21日

推案体量：569套

开盘概述：

本次开盘推出是2#、3#，40-53㎡精装LOFT公寓共569套，成交均价16000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化489套，去化率86%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品主要针对投资客和过渡性居住客户，面积适中，户型设计合理，精装LOFT，客户较认可。

分析师点评：

销售分析：去化489套，去化率86%，去化效果良好。原因是定价较合理，产品品质、价格及位置优势明显；买一层得两层的高投资价值，稀缺的5.09米层高LOFT宜住宜办公，并且精装交付，促进了客户的成交；唯一户型双阳台设计的LOFT社区，满足投资或者自住需求。

客户分析：以郑州市投资客为主，看重经开区未来发展及5.09米层高精装LOFT公寓的稀缺性、配套和产品品质，年龄在25-50岁之间，事业处于上升稳定期，支付能力较强，满足投资需求。

产品分析：本次开盘推出的569套40-53㎡精装LOFT公寓房源中，产品主要针对投资客和过渡性居住客户，面积适中，户型设计合理，精装LOFT，客户较认可。

价格分析：开盘当天高层成交均价16000元/㎡。目前周边在售LOFT公寓均价17000元/㎡，本次价格低于周边在售均价及客户心理预期，价格相比优势明显。

四：中原区/五建新街坊

项目地址：中原区建设路与华山路向西200米路北

开盘时间：2017年10月21日

推案体量：147套

开盘概述：

本次为五建新街坊小高层开盘，推出的是4#、6#楼毛坯房共147套房源，均价15800元/㎡，销控显示去化率约72%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品为4#6#毛坯小高层，面积区间约62-142㎡，房型面积区间大，适合不同客户置业需求。

分析师点评：

销售分析：本次开盘推出小高层4#、6#房源共147套，去化106套，去化率为72%，去化良好。主要原因有：蓄客时间充分，蓄客量充足；项目位置绝佳，三环内，位于一号线地铁口，周边商业配套成熟。

客户分析：年龄在27-45岁之间，主要是中原区、二七区的地缘性客户，以刚需、刚改客户为主，选择在此购房大多是看重项目区位及小户型宜投资等特点。

产品分析：此次开盘推出的产品面积为62-142㎡，面积可选空间大。各种户型分布均匀，排列有序，客户对产品较为认可。

价格分析：此次开盘均价15900元/㎡，中原区内超高层项目均价16000元/㎡（精装修）；本次项目开盘为小高层，产品在区域内属于稀缺型，同类在售较少，故开盘价格较为适中。

五：高新区/翰林国际城

项目地址：高新区长椿路莲花街交汇处东南角

开盘时间：2017年10月21日

推案体量：450套

开盘概述：

本次为翰林国际城公寓首次开售，推出的是部分精装公寓共450套房源，精装部分均价10100元/㎡，毛坯部分均价9100元/㎡，销控显示去化率约89%，去化效果较好。

开盘户型：

本次推出产品为部分精装公寓，面积区间约23-32㎡，主要针对投资客户，房型面积较小。

分析师点评：

销售分析：开盘当天推出450套房源，至开盘结束，去化率89%，去化效果较好。主要原因：一、产品面积较小，总价低，性价比较高；二、客户对项目位置较为认可，满意其投资价值；三、存在大客户团购情况。

客户分析：客户主要来自高新区周边等地缘性客户，以及中原区、金水区投资客户，看重周边高校较多，租客资源，认可项目租售及投资价值。

产品分析：本次开售推出是部分精装公寓，其为7T50H，31F,其中1-3F为底商。本次推出4-12F，其中7-9F为毛坯，其余为精装，满足不同需求客户投资置业。

价格分析：本次开盘精装均价10100元/㎡，毛坯均价9100元/㎡，开盘优惠力度较大，从高新区推盘的公寓市场上看，本次推售的公寓产品，价格比较适中。

六：二七区/融侨悦澜庭

项目地址：二七区嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西

开盘时间：2017年10月22日

推案体量：209套

开盘概述：

本次开盘为该项目首开，推出高层2#、5#房源共209套，建面85㎡、106㎡三房、126㎡四房，成交均价12500元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化175套，去化率84%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出85-150㎡三房、四房，面积区间大，户型较齐全，客户可选择性较多，可满足不同客户的置业需求。

现场流程：

本次开盘地点在售楼部，当天到访客户大概200组左右。

分析师点评：

销售分析：推出高层房源共计209套，去化率84%，去化效果良好。原因主要是蓄客时间长，蓄客量充足；项目位置较好，位于热点板块，周边配套逐步完善；融侨是品牌开发商，客户比较信赖；首次开盘定价不高，且跃层户型赠送面积大。

客户分析：主要以地缘性二七区和中原区、管城区南部客户为主，年龄在25-40岁之间，以公司白领居多。

产品分析：本次开盘推出的209套房源中，85㎡三房跃层设计方正，空间利用率高，赠送面积大，满足刚需性客户置业需求；106㎡三房、126㎡四房，宽敞舒适，功能分区明确，满足改善类客户。

价格分析：成交均价12500元/㎡，其中跃层85㎡三房均价13000-13500元/㎡，平层106㎡三房、126㎡四房均价11700-12400元/㎡，跃层户型高于平层户型1100-1800元/㎡；该片区目前在售项目多为精装修，均价13700元/㎡，剔除装修价格，基本与之持平。

往期荐读：

【开盘预告】鑫苑国际新城/翰林国际城/五建新街坊/美景芳华4个项目开盘

密集调控效果咋样？统计局这样回应…

买豪宅就是买圈层，北龙湖最全的豪宅大点评！

2027年，河南森林覆盖率将达到30%！

【楼市话题】新形势下，郑州置业者购房如何选择？