3月份价格相同的燕郊住宅和万科公寓，今天又如何？燕郊——一个既没有工业

燕郊——一个既没有工业，也没有资源的镇，却在北京房价成长史中，坚定地与北京共舞，十年前的均价三千到高点时的三万多，纵观所有北京市与河北省接壤的数百县镇中，燕郊算是独树一帜，究其原因还是燕郊的地段。

燕郊紧邻通州东部，以潮白河大桥与通州相连，而过了通州就是朝阳。在北京现在京津冀一体化的发展过程中，燕郊也是最容易受惠的，在环北京的县镇中离北京中心区最近，最易承接人口的外溢。随着北京“四套班子”市委、市政府、市人大、市政协的东迁，通州的房价曾经破六望七，让许多上班族不得不把住房需求继续向东放置，这时燕郊地理上的优势就凸现出来。燕郊房价就是承接人口外溢最好的体现，2016年和2017年年初狂飙猛进，当地二手房交易的大厅天天人满为患；当房产商打算继续狠赚时，政府的一瓢冷水让燕郊的楼市从火热变为死寂。

3月21日，燕郊限购、限贷、限价政策出台， 6月2日起继续加码至非本地户籍居民家庭必须提供当年3年以上纳税证明或社保缴纳证明，方可购买一套住房，补缴的纳税和社保证明不得作为有效凭证。自此燕郊房价开始急冻，房价跳水近万元，这样的楼市使不少业主叫苦连连。主编从某贴吧上了解到一户燕郊业主的现状：去年12月他以每平27000元的价格在燕郊购置了一套83.45平米的房，但在今年3月底这套房市场报价每平18000元，整套房跌了75万多；这户业主目前公司不景气，收入减少，每月还要养老小全家，生活不和睦，整天的负能量；生活和经济的双重压力迫使他做了艰难的决定：弃房断供。

其实这样的燕郊业主不止他一人，这样的急冻状态也不止燕郊一处：面对楼市的疯狂，北京陆续发布的“3.17”新政以及北京市教委发布《2017义务教育阶段入学工作的意见》包括前段时间“租售并举”、限购令的政府措施，都体现出政府扎实推进调控楼市的决心，使得全国楼市调控已从短期走向长期。其实环北京限购是燕郊房价下跌的部分原因，本质上还是性价比问题，在如此严格的楼市调控中，性价比高的房子就不会受到影响，比如通州的商住万科城市之光loft公寓，在限购令远比环北京严厉的多的情况下，却每每遇到调控都会大幅上涨，去年“5.5”新政后从单价25000涨到47000元，今年“3.26”打折了商住的腿，单价回落到34000元。而就在此时此刻，城市之光的房价与燕郊的房价相当，不同的是，燕郊在半年后回到了2万多，而城市之光则从3.4万涨到现在的开盘4.2万，那到底是什么原因让在政策相同下的房产价值有相反的发展趋势？

燕郊一度承接了北京溢出人口的红利，房地产市场也因此受益，但它从性质上讲并没有当下可持续发展的优势，没有“学区功能”，只是有着优越的“靠京位置”，于是在北京和环京地区的双双调控下，燕郊房市彻底哑火，此外疯狂的炒作也是其价格非理性上涨的根源之一。反观商住类公寓，在政策出台后市场见底，人人恐慌，先是政策底之后就是市场底，也就是市场的新一轮抄底机会，随着“5.23”政策的出现，让公寓的价值得到了重新评估。

众所周知，近十年楼市中最大的倒挂现象是租金高的公寓房价反而低于租金低的住宅项目，而现在这种倒挂现象随着租售同权政策的实施，让落户和学区附着在住宅身上的特权被打碎，结果必然是公寓和住宅从成反比转化为成正比。住宅超过商住的溢价部分将会消失，公寓价格将会接近甚至部分公寓会超越住宅，康老师反复强调，买房卖房就是预测房价走势的判断工具，买房就是判断房价会涨，而卖房就是判断房价会跌，成交就是判断房价涨跌完全相反的必然产物。康老师提前预测：在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs成为政策最先鼓励的方向。未来，随着公寓产品销量上升价格不断上涨，必然会让住宅跟公寓的价格倒挂被彻底扭转！于是康老师迅速出手，毫不犹豫带领会员布局了商用住宅万科城市之光loft公寓，在短短两个月，万科的单价就从三万五涨到了四万多，也让会员收获了数十万的投资回报。

现在，真相已经浮出水面，北京要打造成科技创新中心，下层能办公上层能住人的loft就是最好的原始创新中心，不仅解决了加班、住宿等问题，而且价格非常低廉，非常适合初创公司。投资就要看清政策的指挥棒，看清发展局势，随着租售同权、REITs等利好的落地，优质的商住公寓还会迎来新一轮行情。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编｜伯林

校对｜甘雨

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