最近那些价格跌太猛的房子是不是都有硬伤？| 购房问答NO.510 买房找购房问答

最近那些价格跌太猛的房子是不是都有硬伤？

【问】终成大器：每天都会看各位老师的点评，很到位很有价值。你们上周有提到两套降价很大的二手房，一套是天湖城的大户型，还有一套是禹洲尊海的，价格都远远低于行情价，我想知道的是这种房子是不是有什么硬伤？不然行情还没差到要跌几百万吧？

【答】谢康：感谢你一直以来的关注与肯定。最近二手房市场不断有“笋盘”冒出，有些价格跌得让人怀疑人生。天湖城那套是153平的大户型，3月的挂牌价是740万（其实这个价格本来就挂的太高），上周的成交价是470万，足足降了270万。根据我向中介了解到的情况是，房东资金周转出了问题，只能降价出售房产来缓解资金压力，除了楼层低了些，房子本身并没有其它硬伤；禹洲尊海那套的情况相类似，房东打算置换到岛内，如果按照禹洲尊海目前的市场报价，肯定卖不出去。另外，禹洲尊海那套房唯一的不足也是楼层太低，部分景观面被遮挡，但在低总价面前，这些都算不上硬伤。

所以，未来半年左右的时间里，笋盘依然会相对集中的出现，降价幅度也会比之前更大。当然，像你提到的这两套房的价格已经是这一轮行情的低谷了，指望再降个50万也不现实。只要房子没有明显的硬伤，比如涉及风水、房主债务纠纷等，“笋盘”是可以考虑拿下的。

大户型在市场上不好流通，还值得买吗？

【问】 Ch"en hsin：老师好。最近在看房，同个小区有89平小三房，也有130平大三房，预算都可以买到。购买的目的是为了自住，同时也是一种资产增值的手段。请问我该怎么选择？因为毕竟大户型在市场上再想转手就没那么容易了。

【答】 谢康：买房要考虑经济实力和居住需求的匹配度和契合度。如果是投资，我会建议你买面积更小的89㎡户型，但既然你是拿来自住，在两个户型预算都够得着的情况下，那就看你自己到底需要怎么样的空间尺度了。

相对来说，考虑自住的话更建议你买130㎡大三房户型。调控短时间内不会放松，考虑自住的房子，面积尽量买大一点的。即使以后以大换小，选择多也容易，以小换大，成本就更高了。从户型上看，目前市面上流通的89㎡小三房，绝大多数都是2+1房，如果有实际居住需求，那个小书房就不太够了。面积小、总价低的房子，转手率确实会更高，因为潜在的买家更多。但不意味着大面积就卖不出去，接下来的很长一段时间里，置换需求都会持续增长，以房换房将逐渐成为市场主流需求。

自住兼顾学区，岛内老旧学区房还是岛外新房？

【问】 A海峰电脑：老婆在软二上班，我还在外地，将来工作地点还不确定，最近卖掉了老家县城自住的房子，这几年积蓄可以凑集200万左右。小孩3周岁，要考虑幼儿园和小学。想买房自住，主要考虑小孩上学和老婆上班方便一点。之前看了莲花的二手房，但是房子都很老旧了，也去岛外看了，像马銮湾的第一湾，感觉附近还是一片荒芜，不一定适合居住。现在纠结中，我这种情况买岛内二手房还是就买岛外新房？岛外的学区能保证吗？

【答】 小楠：第一湾这个楼盘其实还不错，在马銮湾新城的核心位置，靠近地铁口，旁边就是泰禾厦门院子、龙湖春江彼岸，过几年陆续交房后居住氛围肯定会慢慢起来。目前岛外新房都在限价，性价比很高，不过第一湾的高层产品要明年才会加推，现在卖的都是别墅。也确实如你所言，短期内马銮湾新城考虑自住的话，配套、交通都还很不理想，这种情况起码还需要3-5年才会有实质性改观。

综合你的多重需求，考虑上班便利兼顾孩子学区的话，莲花的二手房当然会更好，但老旧小区的居住体验想必你也清楚，将来用完学区要转手，房龄就更老了，所以不妨考虑下岛外的新房。从马銮湾去软二，这几年你老婆上班通勤肯定会受影响，只能开车。19年底地铁2号线通车运营后，那其实就很方便了。马銮湾的发展前景也会不错，规划也很高大上，最重要的是，海底隧道开通后，去哪都会很方便。当然，新房的学区是不固定的，只要教育主管部门没有最终划定，就存在变数。

同安禹洲阳光花城片区升值前景如何？

【问】清风晓月：老师好！非常喜欢看你们对楼市的点评。想请教：同安区梧侣路的禹洲阳光花城、新景城市天骄、汉景嘉园，目前商业有底商、小区后边100米距离的乐宾生活超市，规模还不算小、远一点距离1.7公里有舜弘现代城永辉大型商超；交通有梧侣公交场站，小区边上有兴店社区公交站，进岛有652公交直达枋湖客运站，另有601、603、612、618、620等公交通往同安老城区及环东海域，交通还算便利；学校有新景城市天骄小区内公办幼儿园天骄幼儿园，小区边上规划有梧侣二小，待建，目前小区划片在梧侣学校，稍有一点距离；另外有三四星级酒店汉景大酒店预计2018年开业，现已后续装修状态；去年同安区成立了一个新社区――兴店社区居委会，专门负责这三个小区的社会事务管理与服务；医院在小区附近私立的有集中区医院，较近，公立医院则是厦门市第三医院，距离小区3公里。从目前来看，三个小区居住便利性尚好，美中不足的是处于工业区，存在一定的环境污染。但禹洲阳光花城与锦辉国际花园都是在2011----2012上市销售，当年市场价都差不多在6000元左右，为什么现在二手房价格相差那么大，禹洲阳光花城才2.2万多，而锦辉国际花园都超过3万了。据了解，锦辉国际花园的生活便利性还不如禹洲·阳光花城，锦辉国际花园公交车少，工薪上班族交通不便，靠近324国道很吵。当年（2012年6月去买房时两个小区都是尾盘了，锦辉国际5800元，禹洲阳光花城6100元）就因为对锦辉国际剩下的户型不满意，而选择了禹洲阳光花城。请帮忙分析，禹洲阳光花城片区的升值前景到底如何？谢谢！

【答】 佳铖：自购房问答栏目开设以来，你是把单个问题描述最详尽的提问者了。先回答你有关锦辉国际花园和禹洲阳光花城，为何出现较大差价的疑问。这两个小区内部情况我不了解，但我知道的是决定房源升值的关键是学区，其次才是其它配套。锦辉国际花园的学区优势无疑比禹洲阳光花城来得强，它配套的是同安实验二小，属于厦门14所省级示范小学。禹洲阳光花城显然没有这种学区优势，而且你自己也分析了，小区规划的梧侣二小还处于待建状态，划片的梧侣学校又“稍有一点距离”。

而且你也说了，禹洲阳光花城“美中不足是处于工业区，存在一定的环境污染”。而锦辉国际就没这方面劣势，且锦辉国际更靠近同安老城的核心配套，自驾交通方面也更便利一点。所以综合下来，锦辉国际现在能对禹洲阳光花城形成一定价格优势，真是再正常不过了。放在同安区域看，我并不十分看好禹洲阳光花城的升值前景，也就是因为它学区、核心配套资源没有特别大的优势，如果你想让房产在未来实现更大升值，建议还是尽早做相关置换。而如果你觉得在禹洲阳光花城本来就住的很舒服，那就没必要太去纠结升值的问题，自己住的房子，住的舒服才是最关键的。

点击下方查看更多你可能感兴趣的内容

① 岛外优质学区海景房单价跌到2.6万/㎡，等下去还会跌？

② 岛外某小区二手房价低于新房很多，还要观望到明年吗？

③ 房价“洼地”中的龙池，这一次要借土拍迎来爆发？

┃执行主编：佳铖

┃商务合作：185-5903-1387

┃转载授权回复本微关键词：转载

对老师们的解答

满意就点个Zan！