论新房预售证的价格会不会松动洞悉上海楼市

按照楼市调控的搅浑水理论，因为只有空头和多头的势均力敌，才是楼市平稳健康，避免发生系统性风险的条件，所以对楼市预期管理最最最最重要的顶层设计就是：保持利空和利好的势均力敌，也就是预期分化的动态平衡。

否则，多头占上风，则市场大起；空头占上风，则市场大落，都不能忍。

这是我终于想清楚的，一个打通了任督二脉，判断未来楼市走势的，里程碑式的分析体系。

想清楚了这点，洞悉上海楼市，仍然如此简单。

我们可以看到，虽然现在住宅用地拍卖因为采取招挂复合方式出让，几乎都是底价成交。但因为楼板价没有跌，根据楼板价推算的未来房价也没有跌，产生的预期自然是：房价不涨了，但也没有跌，所以它是偏中性的。

我们还可以看到，租赁房的增加伴随的是商品房供应的减少，它本身就是一个内部自动对冲，多空并存的因素。对冲之处在于，所有人都认同租赁房的增加会影响商品房的租金，但同时所有人也会认同租赁房的增加会造成商品房的稀缺，所以它也是偏中性的。

那么现如今，市场公认，影响力最大的利空因素是什么？显而易见，是房产税的出台。

然则，反过来根据搅浑水理论，能让市场看法最一致，影响力最大，促使市场在房产税利空下仍保持平稳健康，对冲的利好因素又是什么？

因为利空不是靠天天喊口号就能对冲消化的，也不是这个神那个库发几篇文章就能对冲消化的。消化利空是需要落地的，这个落地的必要条件就是：对手盘不能消失。

所以显而易见，对冲房产税这个利空的利好，只能是一手房价格不涨。因为一手房的数据信息公开对称，影响力比二手房大得多。

换句话说，只有一手房始终存在诱惑，才能鼓励现金流好的群体在房产税利空背景下继续接盘，进而带动二手房的置换，保持量能温柔、平稳健康的市场行情。

这就是我认为新房的预售证价格不会松动的根本原因。因为新房价格肯定不会松这个预期，和房产税肯定出台这个预期，在海陆空的长效机制建立之前，永远会是一对防止大起大落的对冲指标。如果你非要说二期比一期涨个两百也叫价格松动，好的，你赢……

那么反过来说，如果有一天，一手房维持不变的价格，尚不能为市场创造足够的对手盘，注入足够的流动性，那就是上海的明斯基时刻大限了，这就尴尬了。

所以我们都看到了，现在的预售证审批，有些始终不让涨，有些干脆不发，原因都是为了积蓄对手盘，保持一二手置换链条不断裂。

所以，对于有些拿不到证开不了盘，或者现在开盘会亏钱的开发商，大家要耐心要换位要体谅；而那些明明拿得到证，项目赚钱，只是因为嫌便宜，宁可倒贴利息也要捂盘的开发商，我也不知道该说什么好。

最后划一下重点：

因为京沪永远涨的深入人心，也就是预期一致，所以曾经的调控从来没有成功过；

现在要防范大起大落，要促进楼市平稳健康，就要让预期分化，保持多空的势均力敌；

因为要保持多空的势均力敌，所以看多和看空并存的状态就是长效机制所要建立的市场状态；

既然未来肯定会出台房产税这个公认利空，一定会伴随出台其他公认利好的对冲。

所以如果把长效机制单纯的理解成利空，一定是狭隘的。希望大家保持定力，买卖随心。

越是顶级城市，越需要顶级的意识形态，共勉！