自从去年以来，随着史上最严调控政策的组合拳，南京市场上的别墅价格一直处于停滞不前的状态。

主城低密度别墅供地的收紧，和市面存量的日益减少，加之调控政策的施压，本应“物以稀为贵”的主城别墅想涨却涨不上去，这也隐约透露出主城别墅过去那种“买了就疯涨”的黄金时代已经终结。

不过别墅属于改善型住宅，大部分都是在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。近年来，随着人们生活水平的提高，对居住舒适性的要求更高，别墅的市场需求量也是越来越大。那么，2017年上半年南京别墅市场到底势头如何？

政策挡道，远郊别墅成为购房者的新选择

从南京别墅市场供应、成交概况来看，2016年至今，别墅市场整体呈现供不应求状态，以去库存为主。2016年绝大多数月份南京别墅市场均供不应求，市场成交量基本在百万方以上，受2016年10月的的楼市调控政策影响，一部分改善需求被抑制，别墅市场成交开始放缓。

从2016年11月至2017年4月别墅成交量均在百万方以下，到了5月份又迎来明显回升，市场需求量回到百万方以上。

南京别墅市场供应成交量价走势

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

据相关数据统计显示：2017上半年，南京别墅总体成交839套，市场占比下滑至53%；而郊区别墅在不限购、低总价的优势下，成交量一路高涨至23%。伴随着主城别墅的缺货、滞涨，南京高端置业群体日益将目光投向不限购、不限贷、低总价的都市圈度假别墅。

两江板块占据南京别墅市场半边天

从板块来看，两江板块除了是普通住宅的成交大户外，也是别墅的主力成交板块，这跟两江板块丰富的山水资源有关。

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

江宁板块别墅成交8.2万方，占全市总成交面积的46%，接近半数，远远超过其他板块。其次是江北板块以27%的成交面积屈居第二位，其余板块的别墅成交均在10%以下，与两江板块差距明显。

纯新别墅盘公开，为城东再添新鲜血液

从成交面积来看，江宁板块上榜别墅项目最多，两三名中有两个项目均来自江宁板块。

除了两江板块以外，城东板块虽说成交量一般，但近期也有不少新动态值得购房者们去关注的。比如，上周末仙东板块的东原亲山就公开了样板示范区。

（东原亲山公开现场图）

此外，还有仙林板块经天路地铁站附近的新城璞樾和山，据了解该项目预计将在本月进行首开。

（新城璞樾和山示范区图片）

城东四大纯新别墅项目

东原亲山

东原·亲山坐镇宝华之眼，背靠4A级国家森林资源，亲山卧水。示范区景观设计由禅意生发，以九境造园，营造“亲山如愿、湖山二水、禅断九幽、西坡烟岚、甘露闻经、晴雨献花、灵听神乐、八卦云树、楼怀春秋”九重游园体验，妙境重生，诚意敬献南京！示范区内，更多美妙静待一一呈现，久居樊笼而不得的修心之旅在这里得以实现，一场心灵的返璞归真触手可及。

东原·亲山，择址南京仙林东，宝华山南麓向阳之地，坐拥难得一见的天然山水资源，以最高海拔75.2米的坡地视角俯瞰群居，以由南向北7.5米的爬坡尺度彰显尊贵，汲取青城山六善酒店建筑风格凝练“再设计”，锻造片区独特新中式建筑，合筑赏心悦目的山居别墅。169-198㎡四种优质户型，豪华主卧功能空间四位一体，创人居新典范。

项目动态：东原亲山10月15日开放示范区，公开前认筹享受额外优惠1个点。项目共规划340套纯叠加别墅，全部为4层叠加。上叠、下叠均有私家院子。

项目地址：仙林东·宝华山国家森林公园南门

购买指数：★★★

评价：该项目为叠加别墅，远离闹市，环境优越，且所在区位购房政策宽松。对于想购买第二居所的朋友来说是个不错的选择。

新城源山

新城源山位于宝华山畔，与紫金山一脉相连。国家4A级风景区，宝华山国家森林公园就在家门口，隆昌寺、千华古村、将军洞等人文胜迹错落其间，释放大量负氧离子。

项目独家策划的山林教育营，定期组织丰富多彩的户外活动；特别打造童梦乐园，全龄段休闲体验。还有无边界泳池、下沉式水域会客厅、星光流影走廊等亲水泊心平台。

（新城源山首开现场）

据了解，9月27日，新盘新城源山首次开盘140套别墅全部卖光，成为继金科观天下、宝华桃李春风后，又一首次开盘便卖光的别墅新盘。

项目动态：新城源山联排别墅300-350万，叠加别墅190-260万。共推出140套别墅，联排别墅68套：分别为5栋、6栋、11栋、12栋和58栋。最小面积158.51㎡，最大面积为169.71㎡。叠加别墅74套：分别为15栋、60栋、61栋、62栋、63栋。最小面积128.6㎡，最大面积154.35㎡。

项目地址：宝华山国家森林公园北门向东

购买指数：★★★☆

评价：该项目同样远离闹市，环境优越，且所在区位购房政策宽松。对于想购买第二居所的朋友来说是个不错的选择。但与东原亲山不同的是，该项目为联排别墅，对于喜欢大院落的朋友来说不失为一个绝佳的选择。

新城璞樾和山

新城璞樾和山规划显示，项目总建筑面积10483.2平方米，底商建筑面积为65422平方米，为住宅、商业、配套建筑。地下建筑面积39410平方米，主要功能为地下车库，配建机动车维568辆。

该项目系新城控股20年最重要作品之一，未来将成为仙林唯一在售的高端纯别墅区。项目地处仙林大道与经天路交汇处，紧依龙王山而建，咫尺2号线地铁站，万达茂、重点名校环伺，出则繁华，入则见山。盛邀世界著名华人建筑师宋照青亲自操刀，汲取仙林人文福地涵养，承载千年文人雅士“寄情山水、闲情雅致”居住理想，为中国当代名士营造一处高贵心灵的归属地。

项目动态：新城璞樾和山预计10月首开，推东侧区域70套叠加别墅，三种户型：上叠169平方米、中叠174平方米、下叠298平方米，其中下叠和中叠自带庭院。

项目地址：仙林大道和经天路交汇

购买指数：★★★★

评价：该项目为叠加别墅，项目周边聚集了不少高校，书香氛围浓厚且环境优美。此外，该项目地处于经天路地铁站旁，交通十分便利。

弘阳山卿

在宝华众多的别墅产品中，弘阳山卿确实是难得的半坡别墅。半坡别墅相较于山脚别墅能更让业主们有置身山林之感，让别墅生活不仅仅是简单的依山而居，而是真正的隐居山间。

弘阳山卿充分考虑地貌情况，对建筑顶部与山脊线之间高度差的严格把控，确保每一户家庭推窗都能见到山与树的清新自然景观，让每一户家庭的居住都更加自然化。

项目动态：弘阳山卿产品：类独栋别墅120-130㎡，带挑高地下室；叠加别墅95-110㎡。预计10月底公开样板间。

项目地址：句容市宝华镇宝华山南麓

购买指数：★★★☆

评价：该项目也是区域内唯一一个完全人车分流的别墅盘，项目所有别墅产品均打造了4.9米挑高地下室，业主可将其隔成两层，下层作为双车位车库，设计非常人性化。

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