15个月或净赚近4亿郑州土拍暴利窥秘 K2甩卖两块地还有一块在纠投实"

投实君按：我自岿然不动不尽财源滚滚来。

这种白日梦，在郑州的土拍市场，梦想已经照进了现实。

从2016年 7月13日迄今，已经15个月。曾经把郑州土地拍卖市场搅得天翻地覆的K2（现名为“石榴置业集团股份有限公司”），并未在自己抢到的两块土地上，盖上一砖一瓦，却或将最低获利接近4亿元。

还记得投实报道过的《郑州91亩土地21亿转让 9个月升值逾16亿》（点击标题即可查看），尽管在投实报道后，泰禾集团解除了轩龙置业的股权转让协议，但却揭开了土拍市场暴利的一角。

而此次K2的暴利，又将土拍市场的暴利赤裸裸滴揭开，投实君只想再问一句，政府的一系列政策和努力，其作用，究竟是降了房价，还是将土地环节的利润，从政府的手里，转让到了开发商的手里？

2017年5月3日，郑州发布“限售令”：“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。”

市民买的住房要在取得不动产证书之后，三年后才能转让，开发商却可以随心所欲地设立项目公司，并以转让股权的方式转让土地，这样的冷笑话，一点都不好笑。

挂牌3亿元转让100%股权

192号地绿都地产接盘不接？

2017年9月29日，上海联合产权交易所挂出了郑州嘉通房地产开发有限公司100%股权项目转让公告，挂牌底价为3亿元。

郑州嘉通房地产开发有限公司于2017年2月16日注册成立，注册资本2000万元，唯一股东北京葡萄沟房地产开发有限公司，系K2地产全资子公司。K2地产，中文名称北京华美乔戈里实业发展有限公司，2016年6月8日，更名为石榴置业集团股份有限公司。

转让公告显示，郑州嘉通名下房产开发项目土地使用权面积30629.42平方米，容积率3.499，绿地面积9500平方米，绿地率31％。

而此地块正是K2于2017年1月20日经过13轮争夺，以24726万元拿下的郑政出【2016】192号地块，溢价率10.75%。

然而，2.47亿拿的地，K2准备3亿元就卖出吗？

并不是。

公告要求，受让方须在产权交易合同签订之日起5个工作日内一次性将截止评估基准日的转让方及他方对标的企业的债权总计人民币26951.75万元（如评估基准日后标的企业向转让方借款开发在建项目，转让方成为标的企业的债权人成立的，涉及的欠款经双方确认后的金额为准，双方应提供新债权债务证明材料。）支付至转让方指定账户。

“郑州嘉通应支付转让方往来款人民币2.58亿元；应支付石榴置业集团股份有限公司分摊利息人民币1139.65万元；涉及计提管理费用人民币5000元，总计人民币2.695亿元。”

也就是说，K2拿到192号土地之后，即将其抵押获取2.58亿元的贷款，此外，郑州嘉通还应该支付给其控股公司石榴置业（即K2地产）1139万元的利息，k2甚至没有忘记收取郑州嘉通5000块钱的管理费，这管理，不可谓不精细了。

在偿付了所有的负债之后，3亿元的转让款，就是净赚了。

仅仅9个月，不费一砖一瓦，净赚3亿元，难怪，当初，K2进郑州虽然面临轩然大波而毫不退缩！

如此暴利，决不能退啊！

那么，收益率是多少呢？关键要看，此役，K2动用了多少自有资金！虽然往来账上2.58亿元全是贷款，但那是拿到地之后的抵押，咱们可不敢估计，所有的资金，都来自于杠杆。

查询K2地产往期财报，2014年至2017年上半年，公司资产负债率一直处于80%左右。

2.47亿拿地，咱们以2.5亿来计算，按照80%的资产负债率，动用的自有资金应该是5000万元。

而需要承担的利息和管理费，在转让时已经由受让方偿付，所以，可以认为3亿元是净利润，如此，收益应该是3/0.5*100%=600%,考虑到从1月到现在只有9个月的时间，所以年化收益率还应该更高。

那么，最可能的接盘侠是谁？

1月20日，公开出让的是190-195号地块，为管城区十八里河镇站马屯村城改地。其中190、191、192号为住宅用地，193、194、195号为商用地。

咱们可以看看这张图片，除了K2拿到的192号地，191号地去向成谜外，站马屯的其余出让地块全部由绿都地产摘得。

据了解，绿都澜湾项目位于管城区紫荆山南路与宇通路交汇处，为站马屯村的改造项目，目前二期在售。

所以，不言自明，这块地最可能的接盘侠，就是绿都！

那么，最终的接盘侠是谁？别看了，就是你！傻傻地托人买房子的你！

79号地鑫苑接盘 K2赚了9000万

在192号地之前，K2已经甩掉了它抢到了另一块地——管城区十里铺城改住宅地79号，并且在其半年报里公告了投资收益——9389.16万元。

这块地还是由鑫苑置业接盘，当然了，最终的接盘侠还是——你！

2016年7月13日，郑州市4宗城改地块竞拍。其中79号地由K2以10955万元摘得，79号地位于冯庄东路西、赣江路北，约22.68亩，土地用途为住宅用地，出让年限70年，地块起始价10755万元。

根据K2地产2017半年报，79号地将于2017年7月开工，预计投资总额3.02亿元，截止2016年末开发成本11165.1万元，截止2017上半年末开发成本一栏为空白。

K2半年报披露，2017年上半年，K2地产转让郑州康盛博达房地产开发有限公司导致投资收益增加9389.16万元。

根据工商登记信息，郑州康盛博达房地产开发有限公司于2016年7月29日注册成立，距离K2地产摘得79号地不到一个月时间。

成立后8个月，2017年3月27日，北京葡萄沟房地产开发有限公司将郑州康盛博达房地产开发有限公司100%股权转让给河南鹏海置业有限公司，随后6月2日，河南鹏海置业又将郑州康盛博达房地产开发公司100%股权转给河南鑫苑广晟置业有限公司。

根据中国建设工程招标网2017年8月2日发布信息显示，郑州康盛博达房地产开发有限公司鑫苑城十五号院建设项目获备案。

这块地K2以10955万元摘得，仅仅9个月，亦是不费一砖一瓦净赚了9389.16万元，就不再计算自有资金收益率了，有点儿心塞。

72号地或许正在纠葛中

再来看K2在郑州“摘得”的第一块土地郑政出【2016】72号地。

引号的意思是，这块地，至今无下文。

2016年7月7日，涿州京汇房地产开发有限公司（K2子公司）以9.3471亿元，竞得位于高新区翠竹街南、垂柳路东的72号地，宗地面积81631.89㎡，起拍价为5.05亿元。

7月20日，郑州市国土局在郑州日报贴出公示，位于高新区的“郑州72号”地竞得效果无效。

7月23日，石榴集团在其官微发布“关于郑州72号地竞得无效公告及相关事宜的声明”，称至今一直未接到郑州国土部门的问询、听证或通报，将依法申请行政复议。

但随后，这块地并无下文。

上半年实现营收48.58亿元净利8.53亿元

资产负债率达81.14%

截至2017年6月末，k2地产总资产479.19亿元，其中货币资金23.22亿元，负债合计388.83亿元，长期借款97.2亿元，短期借款30.68亿元。资产负债率达81.14%。

查询K2地产往期财报，2014年至2016年，公司资产负债率一直处于80%左右，货币资金分别为25.23亿元、35.39亿元、60.79亿元。

2016年，K2地产共发行了五期公司债，融资总规模50亿元。债券名称分别是16华美01、16华美02、16华美S1、16华美S2、16华美S3，利率分别为 6.08%、6.99%、8.1% 、6.48%、7.48%。

2017上半年，K2地产实现营业收入48.58亿元，同比增长35.93%，归属于母公司所有者的净利润8.53亿元，同比增长5633.87%，主要原因为：1、2017年1-6月结转收入较去年同期增加35.88%；2、对外投资的公允价值变动收益较去年同期增加11785.94万元。

2014-2016年，K2地产分别实现营业收入62.89亿元、68.6亿元、86.84亿元；归属于母公司所有者的净利润4.9亿元、7.55亿元、8.37亿元。

（点击图片查看大图）

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