戴德梁行：重庆楼市年内回归理性？全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发

10月12日，全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发布了2017年第三季度市场报告，回顾了2017年前三季度重庆房地产市场的发展情况，同时对未来重庆房地产市场发展做出了展望。

商品住宅市场一路高歌猛进年内或将回归理性

2017年上半年，主城一手商品住宅供应量保持低位运行，低于去年同期供应。但7月开发企业加大推盘力度，该月供应量高达234.7万平方米，环比上升36.3%，同比猛增122%。在此带动下，1-8月主城一手商品住宅供应量为1050.2万平方米，同比上涨14.3%。

2017年主城一手商品房市场延续了去年以来的活跃势头，1-8月成交面积达到1719.6万平方米，较去年同期增长40.6%。成交量在四月份冲击300万平方米之后，虽然依然保持高位运行，但呈逐月下降态势。价格方面，1-8月成交均价创新高，达到每平方米8738元，较2016年上涨24.9%。值得注意的是，当市场行情向好时，供应面积增加通常会刺激成交面积上涨，但6月份和7月份供应大幅增加，成交面积却出现了下降。从月均价来看，7月、8月价格亦出现小幅回调。

前期房价快速上涨，购房者恐慌性入市，透支部分购买需求。房贷利率普遍上调，增加购房成本，近期政府出台限售政策，都将在一定程度上减缓刚需和投资需求入市。

戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生认为：前8月主城区土地成交楼面价格为每平方米3790元，较上年上涨67%，高于住宅价格涨幅。从未来需求来看，目前常住人口3048万人，城镇化率约62%；至2020年，全市规划常住人口3400万人，城镇化率70%，人口持续增加将带来住房需求。依托中央政府多项政策扶持，近年来重庆经济快速发展，城市地位不断拔高，对外辐射力、影响力亦大大增强，有利于人口流入。因此，预计年内市场或将回归理性，但未来房价仍承受上涨压力。

写字楼供应高峰尚在持续中未来发展砥砺前行

三季度，重庆甲级写字楼市场迎来供应高峰，位于江北区的国金中心T1、T3、T5，以及位于渝北的财富金融中心FFC和精信中心集中入市，为市场带来29.4万平方米新增供应，市场存量增至185.1万平方米。新增供应刺激市场需求释放，本季度吸纳量大幅增加至9.5万平方米，创下历史新高；然而值得注意的是，虽然成交活跃但面对巨大新增供应量，空置率仍然被推升至近年新高达49.6%。以上数据显示，城市经济快速发展、产业转型中产生的需求被快速稀释在数量庞大的供应量里，短期内市场将依然处于供大于求的境况。市场存量高企、空置率创新高，令市场面临巨大竞价压力，租金难以提振。本季度全市平均租金为每月每平方米88.7元，较上季度微降0.9%。

从租金水平来看，江北区在江北嘴CBD带动下成为租金最高区域，为每月每平方米94.3元；渝北区随着两江新区建设的日趋成熟，产业经济发展催生企业办公环境升级需求，而该区域高品质写字楼历史供应较少，新增甲级写字楼的入市满足了区域内写字楼更新换代的诉求，租金亦有较好表现，达到每月每平方米93元，名列第二。

从需求分布来看，随着长江上游经济中心的打造，传统金融业及其相关行业快速发展，集聚效应日益显现；同时，重庆房地产业的回暖对建筑业起到了积极促进作用，随着政府对互联网产业的不断推进和网络建设的逐步完善，互联网产业亦取得巨大发展。在此背景下，本季度除了金融行业继续保持旺盛需求以外，房地产建筑业、互联网行业亦表现出较多的需求。

戴德梁行重庆企业服务部、写字楼部助理董事刘洋先生表示：截止到2020年，全市甲级写字楼还将面临约150万平方米新增供应，届时市场存量将在目前基础上增加约0.8倍，供应高峰尚在持续中。面对较严峻的市场境况，部分开发企业规避风险寻求调整，而今年政府出台“商改住”政策为开发企业提供更好的转型机会，未来不排除将有更多项目调整规划，从而在一定程度上减轻写字楼供应压力；同时，重庆经济连续数年保持快速发展，自贸区等利好政策有效提升了城市对外辐射能力和吸引力，这些都为写字楼市场长远发展提供有力支撑。

优质商业集中供应品牌丰富度大大提升

本季度位于江北区的国金中心、渝北区的新光天地和龙湖源著天街相继开业，为市场带来45.3万平方米优质商业，全市优质商业物业存量增至374.7万平方米。在新增供应刺激下，本季度吸纳量达到44.4万平方米；同时受商业市场回暖影响，空置率下降至10.2%，较上季度下降1.14个百分点。

三个新增商业凭借强大招商能力，共计签约1150余家商家，其中不乏首次入渝的品牌，大大提升了重庆商业市场品牌丰富度。重庆国金中心更是以80家国际品牌，其中包括20家首次入渝的国际名品备受市场瞩目，成为目前重庆拥有最多奢侈品牌的商场。同时，今年以来华润万象城亦积极升级品牌档次，在引入奢侈品牌方面同样成绩不俗，重庆奢侈品消费格局正进行深层次的变革。

虽然本季度奢侈品牌表现活跃，但鉴于新兴商业培育人气尚需时日以及奢侈品牌保底加扣点的租金计算方式，短期内难以对提升平均租金带来明显的作用，截止到三季度，全市优质购物中心租金为每月每平方米709元，环比微涨0.5%。

戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺女士指出：截止到2019年，预计还将有约245万平方米新增优质商业投入市场，其中主要集中在渝中区和渝北区，其中约克郡购物公园、来福士广场和华润凯旋天地较受市场关注。

来源：戴德梁行

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