【地产】国外留学“以房养学”真的靠谱吗？教你看买房租房哪个划近年来

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近年来，“以房养学”作为海外投资中最常见的形式，俨然成为一股新潮流。

据房产中介介绍，“以房养学”享受双重回报，一方面房子本身升值潜力大，另外还有留学转移民的优势，如果留学生毕业后继续留在当地工作，则不必长期租房，能节省很大一笔房租费用。

另一方面，买下一整套房之后，除留学生自住之外，多余的房间可以转租出去，租金可以补贴生活费，或者抵扣房子每月的贷款。等到学业结束后，还可以把房产卖掉。交易中获取的增值部分，几乎能抵消几年的留学费用。

最重要的是，留学生可以有一个舒适温馨的学习环境，避免了经常搬家找房子的各种麻烦。看上去，真是一举多得的好投资。

不过，也有人对“以房养学”提出了质疑。

一位曾在2008年为儿子在澳洲置业的林先生透露，当初买房也是为了儿子上学居住方便，何况买房的月供和租房的费用差不多，就萌生了买房子的想法。

他在墨尔本东南区一个较好地段购买了一个价值54.9万澳元的六房别墅，主卧供儿子居住，其它五个房间出租给了同学，每个房间月租金为600澳元，总体月租3000澳元。

算下来，租金确实能够满足日常生活费用，但并不包括学费，因此离真正的“以房养学”还有一定距离。而且，买房后每月还要交付房息、各种管理费用。最后，在林先生儿子学成将房子卖出时，价格和当初购买的价格并无太大出入，总而言之是没赔没赚。

两年前，27岁的玲从国内一家外企辞职，赴墨尔本“充电”。行前，向来精打细算的她被国内中介有关留学购房的各种宣传迷住了。她拿出全部积蓄买下墨尔本某大学附近的一间“学区房”，希望藉此成为“快乐的包租婆”。

最初的一年里，玲的“租房大业”还算顺利，但随着近期澳元不断走低，很多留学生不租转买，她的“以房养学”计划变得举步维艰。“自打今年复活节后，就没人来找我租房了。我曾经以为房子是只会下金蛋的母鸡，但现实告诉我，这根本就是痴人说梦。”

20岁的卢卡如今面临着另一种困境。3年前赴澳留学的卢卡在父母支持下买下一座不大的房子。然而，有房在手并不意味着万事无忧，现在，他开始为在毕业前找到合适的“下家”发愁。

“买房并非他们说的一手交钱一手交货那么简单。在澳大利亚买房的维护成本很高，除首付外，你每年都要交房产税和公寓管理费。这一大笔开销是我此前没想到的。”卢卡说。“另外一个经常被忽视的问题是，就算几年后房子涨价了，卖房时也要为增值部分交29%的税。这样一来，这套房不赔钱就很好了。”

某第三方机构市场研究部总监徐先生认为，“以房养学”的概念听上去非常有吸引力，但是实际上未必能够达成，有一定的夸大成分。

所以，对“以房养学”这个概念，投资者要有一个理性的分析，开始投资之前，需要详细考察房价租金和学费的差异。

“以学养房”的风险

“以房养学”作为一个投资的新概念，必定会存在一定风险，而大部分购房者对海外投资置业并不熟悉，所以必须通过专业的投资平台去尽可能详细的了解投资信息，建立对海外投资产品的信心，从而有效规避风险。

1、加拿大：留学生买房首付需付35%

在加拿大，买房的贷款利率非常低，如果买个小一点的拥有独立产权的公寓，可能每月的月供比房租还要低。

但是通常留学生在申请贷款时，银行往往以“非居民”来定义他的身份，通常要求“非居民”能付35%以上的首付。因为留学生随时都有回国的可能，因此留学生的房子在银行看来属于“投资房”，因此，通常只允许买一套房子。

所以如果留学生毕业后想将房子卖掉，身份还是“非居民”的话，则要考虑房产增值的税务问题。

还有，从去年开始，加拿大对非加拿大籍买家在大温哥华地区购买房屋作出新规，需要缴纳额外15%的土地转让税，大大增加了购房成本。

2、英国：留学生买房不享有优惠政策

在英国首次购房者可以享受高达住宅总价80%的住房贷款，这项买房贷款计划的目的是为了帮助首次买房和改善住房的人。然而，能够享受这一优惠政策的前提，首先必须是英国公民，或者是英国永久居民。

这对留学生而言是非常难的一件事，如果没有这些，你还是可以申请商业贷款，这也需要你拥有稳定的工作和收入，还要根据你的职业、收入以及信誉度等综合条件，才能作出是否具备贷款资格的判断，并计算出具体的贷款额度。

3、美国：隐形费用不容忽视

首先，美国居民是可以向银行借钱买房的，但如果是留学生必须拥有信用才能向银行贷款，但申请的条件非常苛刻，一般来讲贷款机构要求外国买主缴纳首付为房价的50%，大于美国人的20%。

需要买房者注意的是，在美国购置房产要缴纳房地产税，并需要支付其他维护和养房成本。纳税额基本根据房子的买价乘以1%~2%的税率来确定，不同州还会有所不同，其中教育税约占税额一半。

通常美国的房产税都不容忽视，因此购房前需充分了解当地政策，厘清所有购房需缴纳的税费，需要将购房的养护成本和税金计算在投资成本内，才能更加科学地计算在此地置业的投资回报率。

4、澳洲：有收益也有泡沫

“以房养学”在未来几年内是否行得通，是否是值得投资的方式，其中一个考量因素是物业是否增值。前一时期澳大利亚房市活跃的原因有很多，如澳大利亚银行前所未有的低贷款利率、低失业率、工资收入增加和股市表现优异，还有一个不可忽视的重要原因就是来自中国的投资者的增多。

提醒广大家长，购买前一定要做足功课、实地调查，对要投资的区域多加了解。以悉尼为例，首先，众多的中国投资者往往集中在华人聚居区域，这些地区的房价可能会超过实际市场价格。

此外，澳大利亚政府规定没有永久居民身份的人只能购买新建房，买房前一定要了解房地产开发商的实力和声誉。澳大利亚政府规定发展商对新建房有一定年份的保险，如果发展商破产，这种服务就无法兑现。

租房买房哪个合算？

现在选择海外置业，会受到国内外的金融管制的限制。而选择住宿或者合租看似可能划算，但其实算下来并不一定比长期租房省钱。所以到底选择长期租房 or 海外置业？这笔账到底应该如何计算。

方法1：看房屋租售比

我们用一个简单的公式先帮大家粗略的算一笔账，“房屋租售比”是一个很实用的计算公式，可以轻松的计算出是租房 or 买房哪个更划算。

房屋售价租金比 = 房屋价格 ÷ ( 月租金 × 12 )

举个例子，一套房屋的价格为 $200,000，它的月租金为 $1500，那么它的售价租金比为：$200,000 ÷ ( $1,500 x 12 ) = 11.1。

一般来说买房遵循以下标准：若售租比在 1 和 15 之间：买房比租房划算得多，果断买买买。若售租比在 16 和 20 之间：租房稍微比买房划算。若售租比在 21 以上：租房比买房划算。

方法2：图表法

租房或买房的时间与成本，将会影响我们的决策。所以，我们比较买房与租房，必须计算买房的总成本与租房的总成本，可以根据买房和租房的成本可以绘制一个曲线图。

如下图，纵轴为金额，横轴为时间（年）；蓝色线代表租房的总成本，绿色线代表买房的总成本。如果蓝线高于绿线，则代表买房较为划算（因为租房总成本较高）；反之，若绿色线高于蓝色线，则代表租房较为划算（因为买房总成本较高）。

图中两条线的交接点的时间为第8年，则表示这个时间点买房成本与租房成本相同。因此，前8年租房划算，8年之后则买房划算。

还可以比较出，买房与租房相对应的价位水准下，多少个月后，买房较为划算。以下表为例，100万的价钱现金购房，若以$3500元出租，房屋持有时间2.9年之后，买房较为租房划算。反之则租房较为划算。

再者，我们计算贷款50%的房屋金额之下，买房VS租房。

以下图为例，100万房产，若以每个月$4500元出租（租房），若房子拥有期间超过2.2年时，买房比租房划算。在2.2年之后，买房拥有期间越久，就越能享受买房的价值，就能把租金给赚回来了。

（注意，上述的计算，是以每年房价与租金5%增长率为基础测算出，因此，针对不同区域，一定要调查租金与房价的增长率是否可以达到这个数值。）

所以，只要超过特定的时间，那就表示买房不亏本，在此条件之上，立于不败之地，住越久就赚越多。若经济情势较佳，房屋增长率更高（此案例计算基础以每年5%房价增长率），就可以不仅缩短时间，提高最终售价，最终实现“以房养学”的目的。

最后，小编在此提醒大家，即使经过计算发现买房更合算，由此想通过“以房养学”降低留学成本，也不要忘了，前提是要有一定的资金规划。毕竟海外置业是一项长期投资，不可能马上收回成本，在资金上后续要准备充足。