警惕，比房价下跌更重要的事将来临！很多人还在高喊房价还要上涨

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综合：凤凰房产

资料：地产情报站（shzqbwx）、牛爷财经（youthinking）

说到底，买房，不过是买个预期。

有钱人买房了，会说，房价永远涨，没钱买房子的，希望买得起房，所以盼房价跌。

没人认为自己是最蠢的

在充满狂热氛围的牛市里，人们的情绪是非常不稳定的。一会儿充满自信，喊出房价会永远涨的口号；一会又会非常恐高，害怕自己站的越高，摔的越惨！

这个时候，市场上所有的信息似乎都显现出向好因素。比如规划的红利，政策的支持，高铁、地铁的利好，楼盘的热销，销售员眉飞色舞的吹涨……可是，市场平淡的时候，这些因素也一直存在，为什么当时房价不涨呢？

大家都在说，房子是用来住的，可大家也一直再问，未来房子是涨是跌？如果单纯的用来住，你买就是了，涨跌并不重要；如果大家知道未来房价一年比一年低，可能就不会那么急着买房了。

说到底，买房，不过是买个预期。

有钱人买房了，会说，房价永远涨，没钱买房子的人，希望买得起房，所以盼房价跌。

颠倒的预期

关于房价走势，有一个非常有意思的现象。一线的朋友普遍看跌，他们对未来的房价走势并不乐观；杭州的朋友，中西部省会的朋友以及三四线的朋友看涨，他们为还有很长的一段牛市。

北京、上海的朋友问我房子还会不会跌、该不该买诸如此类的问题。三四线的朋友问我，房子会涨到什么时候，现在不买怕再也买不起了。我觉得奇怪，如果按照市场的利好因素，应该一线预期比其他城市的预期要好，然而现在却颠倒过来了。

人的预期，是会随着市场发生变化的。

大家来看一二三线的市场情况。以北京，石家庄，保定为例：

从单个月份来看，这三个城市的商品房销售价格增速都在不断波动。但从整体来看，保定销售价格增速处于上升趋势，而北京销售价格增速处于下降的趋势。此外，虽然石家庄销售价格增速也处于上升的趋势，但其增速在 2014 年以后几乎均低于保定。

由此可以看到都市圈内三四线城市的价格上涨速度还高于一二线城市。市场规律在现实面前显得那么的不堪一击！

同样的，作为四五线的沧州，居然有段时间涨幅超过保定。而受北京外溢利好的廊坊却不如保定，沧州的涨价幅度。

如果京津冀不具有代表性，我们再看看长三角和珠三角。从16年10月份开始看，因为16年930调控是本轮周期非常明显的下行信号。

可以看到，南通的涨幅＞无锡＞苏州。

我们再看，惠州的涨幅＞佛山＞东莞。

有人说，那非常简单，哪里涨的多就买哪里呗。现实情况下确实如此。市面上的热钱，大家的预期，都是跟着涨幅走的。

但好像很少人仔细分析，为什么这些城市涨的这么厉害。

以苏州，无锡，南通举例，从限购时间来看，苏州和无锡是16年10月就响应调控的，而且苏州的限购限贷政策比广州有过之而无不及。无锡调控程度弱于一线，而南通，限购政策内容是：二套房最低首付比调至40%……这算个毛线的限购。

同理，为什么二三线涨幅高于一线？为什么强二线涨幅不如三四线？看看这张图就明白了。

有些城市，为什么不限购不限贷，反而限售？网上有个段子，我觉得形容的很好——

限购，设立各种门槛直接锁死需求端，几年社保就挡住了千军万马；限贷，坚定了楼市“去杠杆”的决心，挡住了一大波的杠杆投机者；加息，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。

而限售，更像一只纸老虎，没听说谁买了房子隔天就卖的。

羊毛薅光，老百姓怎么办？

经过这几年的房价暴涨，中国居民的储蓄也不多了，大多被薅进了房产里面。

1998年的时候，中国城镇居民收支结余的18.9%被拿去买了房，到2008年，居民的购房负担率达到了56.7%，而累计购房负担率达到了45.8%。这意味着城镇居民已经有近一半的收入进入了房地产市场。

这个时候还算好的，到了2010年，居民购房负担水平达到了80%。高达8成的居民收支结余流入房地产领域；2013年达到88.7%， 2015年稍微有所下降，到达84.5%，但是到2016年底，城镇居民的当年度购房负担率剧烈上升到惊人的95.4%，这意味着居民除了维持生存的必须开支之外，几乎全部的剩余资金都拿去买房了。

更关键的是，今年上半年经济领域发生了一件大事，就很多原材料价格因为去产能和环保督察，导致价格暴涨，很多上游企业利润好得出奇。可以预见，这次原材料价格上涨，必然会传到到下游企业，必然会导致消费品价格的上涨。

但是，居民大部分收入都投进了房地产，一旦消费品物价上涨，老百姓还有能力承担吗？高房价下，消费端低迷状态还将持续。一方面物价要上涨，另一方面居民已经没钱消费了，很多企业只能关门了事。

很快我们将看到，货币紧缩并不遥远。很多人还在高喊房价还要上涨，但是羊毛都被薅光了，总得给一点休养生息的时间吧！