文章来源：地产情报站

最近的楼市，我有点悲观。

有些话不能说的太明白。

这篇文章，有能看懂的最好。

没人认为自己是最蠢的

皇帝的新装这则寓言，大家都知道。结尾是，皇帝什么都没穿，遭到了众人的嘲笑。可是为什么只有小女生才敢指出这一点呢？

因为两个裁缝说，我们做的布料，非常愚蠢的人是看不见的。大人们，没有人愿意承认自己的愚蠢。

在“新装”皇帝的国度里，最该嘲笑的是皇帝吗？不是。罪魁祸首是，为了利益不愿意承认自己愚蠢的众人。

在充满狂热氛围的牛市里，人的情绪是非常不稳定的。一会充满自信，喊出XX永远涨，一会又会非常恐高，觉得站在珠穆朗玛顶峰，摇摇欲坠。

这个时候，市场面所有的信息都显现出向好因素。比如规划的红利，政策的支持，高铁、地铁的利好，比如楼盘的热销，销售员眉飞色舞的吹涨……可是，市场平淡的时候，这些因素不也一直在吗？为什么当时房价不涨？

大家都在说，房子是用来住的，

可大家也一直再问，未来房子是涨是跌？

如果单纯的用来住，你买就是了，还管涨跌干嘛？

如果你知道未来房价一年比一年低，你还会着急买房？

说到底，买房，不过是买个预期。

有钱人买房了，会说，房价永远涨，

没钱买房子的，希望买得起房，所以盼房价跌。

颠倒的预期

最近我身边的朋友，非常有意思。

一线的朋友看跌，对未来的房价走势并不乐观。

杭州的朋友，中西部省会的朋友，还有三四线的朋友看涨，认为还有很长的一段牛市。

北京、上海的，问我房子还会不会跌，该不该买，

三四线问我，房子会涨到什么时候，现在不买怕再也买不起了。

我觉得奇怪。按照市场的利好因素，应该一线预期比其他城市的预期要好啊。为什么颠倒过来了呢？

人的预期，是会随着市场发生变化的。

再来看一二三线的市场情况。以北京，石家庄，保定为例：

从单个月份来看，这三个城市的商品房销售价格增速都在不断波动。但从整体来看，保定销售价格增速处于上升趋势，而北京销售价格增速处于下降的趋势。此外，虽然石家庄销售价格增速也处于上升的趋势，但其增速在 2014 年以后几乎均低于保定。

由此可以看到都市圈内三四线城市的价格上涨速度还高于一二线城市。

讲真，天天市场规律，市场规律挂在嘴边的我，还真是傻掉了。

同样的，作为四五线的沧州，居然有段时间涨幅超过保定。而受北京外溢利好的廊坊，却不如保定，沧州的涨价幅度。

如果京津冀不具有代表性，我们再看看长三角和珠三角。

从16年10月份开始看，因为16年930调控是本轮周期非常明显的下行信号。

可以看到，南通的涨幅＞无锡＞苏州。

我们再看，惠州的涨幅＞佛山＞东莞。

有人说，那非常简单，哪里涨的多就买哪里呗。呵呵，现实情况下确实如此。市面上的热钱，大家的预期，都是跟着涨幅走的。

但好像很少人仔细分析，为什么这些城市涨的这么厉害。

以苏州，无锡，南通举例，从限购时间来看，苏州和无锡是16年10月就响应调控的，而且苏州的限购限贷政策比广州有过之而无不及。无锡调控程度弱于一线，而南通，限购政策内容是：二套房最低首付比调至40%……这算个毛线的限购。

同理，为什么二三线涨幅高于一线？为什么强二线涨幅不如三四线？看看这张图就明白了。

有些城市，为什么不限购不限贷，反而限售？网上有个段子，我觉得形容的很好——

限购，设立各种门槛直接锁死需求端，几年社保就挡住了千军万马；

限贷，坚定了楼市“去杠杆”的决心，挡住了一大波的杠杆投机者；

加息，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。

而限售，更像一只纸老虎，没听说谁买了房子隔天就卖的。

磨刀的声音

最近，我遇见让我最生气的两个人。

一个是卖掉北京买沈阳的。我问她，你为什么不在北京置换更好的？她说，你管我呢，我在北京有房子，干嘛还买北京？

另外一个人说，一线房价跌了就是一两万，三四线跌才跌一两千，你凭啥说三四线泡沫大？

不过，我并不为投机者可怜，我担心还处于上涨状态的三四线的朋友。

他们无力买入一二线，但又不得不接受房价上涨，用压箱底的钱买小县城的房子。

但未来，可能还要被薅一把羊毛——虽然现在羊毛已经差不多被薅光了。

伴随着去产能，供给侧改革的影响，很多上游材料，煤炭、钢铁、有色等等都涨价了。这波涨价，未来会全面传导到终端下游——已经花了压箱底的钱买房的人，还能承受这样的涨价吗？

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