我为什么不鼓励年轻人买“老破小”
我为什么不鼓励年轻人买“老破小”。鼓励|新房|流动性|二手房|何博文---

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作者：何博文

城市里基数最大的购房群体，是首次置业的刚需年轻人。

在房价高企的今天，很多年轻人会选择总价低、面积小的“老破小”作为“上车房”。但就我个人来说，我是旗帜鲜明地反对年轻人购买“老破小”的。

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确实，“老破小”（老公房和房改房）是二手房交易中的主流产品，流动性很好。如果大家来我爱我家签约中心看过的话就会发现，每天都有很多退休的老人来出售他们持有的“老破小”，花白发质是签约中心房东的主流发质。

从近年杭州的二手房成交数据来看，60方以下的二手住宅成交比例大致是30%，90方以下的二手房占比在7成以上。60方以下的二手房我们一般认为就是“老破小”，很多60~90方之间的二手房实际上也是“老破小”。

大概估计下的话，杭州二手房交易中，“老破小”的成交占比大约6成左右。

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为什么会出现这种情况呢？

这一方面是因为二手房交易税费较贵，动辄要缴几十万的税费使得大面积的二手房流动性很不理想；另一方面就是大面积的二手房大多是次新房，而事实上房改以后建设的商品房（次新房）占总的存量房的比例还不到35%（核心城区远低于这个比例），市区里占绝大多数的房子依旧是老公房、房改房之流；还有一方面呢，就是房价确实贵了点，杭州3w多，直奔4w的均价，面积一大，很多人马上就买不起了。

所以面积小、总价低的“老破小”就比较受到首套刚需的青睐。“老破小”流动性比较好，出售会比较便当，这点杭州和上海类似。

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但我还是不建议年轻人购买。

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理由如下：

1、贷票很值钱，置换划不来

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在目前的限购限贷下，虽然没有明文说明，但是我们默认，政府给予每个公民一次“首房首贷”的资格。每个公民只有在第一次买房，并且第一次按揭时，才可以享受一次“3成首付”的优惠政策。

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除了“首房首贷”的情况，其他购房情况都算“二套房”，而二套房的首付打底就是6成。所以上海很多家庭都选择在婚前两夫妻就各买一套，把“首房首贷”的资格用足。

在通胀速度明显高于房贷利率的今天，“房贷”本身就是一项资产，在力所能及，甚至暂时力所不能及的情况下，尽可能地贷款，房贷越多越划算。

可是如果你买了一个“老破小”，虽然流动性不错，但因为总价的便宜使得你3成首付的“首房首贷”资格没用足，没有尽可能地贷更多的款，当你要置换的时候发现，尽管你卖了这套“老破小”你也是“二套房”了，首付马上从曾经的3成涨到了6成。而一般置换总是“小换大”，想购买的面积从60+方一下子窜到了至少120方。而从你买“老破小”到想置换“二胎、三胎”的大房子时，你很痛苦地发现，不仅首付上涨了，房价还又涨了一大截（至少1~2倍），如果你这几年收入涨幅不大的话，很可能你根本就置换不起。

2、“老破小”涨幅不行

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一般来说，对于杭州这种城市，每一波房价上涨大都是新房带动次新房，最后蔓延到品质较差的“老破小”和商业地产。“老破小”涨得慢、涨得少，在业内都是有目共睹的。

对于事业尚处于上升期的大部分年轻人来说，手中的重量级资产往往只是一套房子。而对很多只是上上班的白领来说，房产的上涨而收获的资产增值是非常重要的财富积累，甚至是绝大部分的财富积累。你每年工资才加几块银子？房价一轮上涨马上可以少干好多年了，你不该买预期涨幅更可观的房产品么？

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3、居住体验很糟糕

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“老破小”的住户大多数是中老年人群，尽管也会有一些年轻的租客，但“暮气沉沉”总归是大多数“老破小”的常态。陈旧的外立面、铁锈斑斑的闸门、“灰尘仆仆”的楼梯、可能一塌糊涂的物业，还有隔三差五小区里有老人故去后敲锣打鼓的“大道场”……

这种小区有什么好住的？！

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4、学区房有风险

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有些人认为，“老破小”大多带着主城区的优质学区，虽然房子糟糕点吧，但至少孩子能上个好学校。

这种想法是错的。

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一方面，真正优质的学区房“老破小”根本不便宜，单价比许多高品质次新房都贵，根本不是刚需客群能入手的；另一方面，学区每年是在变动的，搞得不好你买入的时候有学区，一两年后政策换了，或者学区划分变了，你这破房子价钱暴跌，哭都没地儿哭去。

所以总的来说，我旗帜鲜明地反对年轻人购买“老破小”。

那在杭州，刚需年轻人最适合买什么样的房产呢？

建议尽可能一步到位：主城区边界上的，板块边缘带，杭州本土国企开发的次新房，面积段在89~140之间。

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文/编辑 | 何博文

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