限购之后，青岛利好指明房产投资新“风口”-下篇 4.18限购之后

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4.18限购之后，市内的住宅项目投资渐渐遇冷，而在创业热潮等众多因素的促动下，商业地产产品备受关注，大有成为房产投资新风口之势，身处风口中的投资者该如何去把握？哪里又是值得聚焦之处呢？

当城市中心迁移，便促动了青岛新商务区的崛起。政府斥300亿巨资打造新都心商务新引擎，以区域价值和醇熟的商务配套跃升为城市发展的焦点。新都心，以主城中心的版位，荣登继香港中路、市北CBD之后又一青岛新商务中心，这个片区的投资已经引来众多投资者关注。

新都心商务区的和达新都汇又因其从产品的高品质到重细节，再到专业运营管理，高回报率和享受好的政策等方面优势，以前瞻性的商务定位和精锐的开发理念，开启新都心低密办公商务新模式，备受投资者青睐。

该如何做好投资前期的评估，我们在上篇已经做了简单的分析，除了从区域角度看，观察员继续带您从产品的优品质，专业管理团队，高回报率和好的政策导向方面进行全方位的分析。

观品质，看细节

对于写字楼产品来说，品质决定了未来升值空间。大家现在耳熟能详的几个热门产品无外乎都是品质、细节做得非常好的产品，这些与普通住宅相比更加值得关注，对升值的影响也更加直接。所以选择写字楼产品，基于它的属性，我们一定要从品质、细节入手好好研究。

拿刚才提到的新都心即将上市的写字楼新项目我们做个研究。这个和达新都汇，是和达置业集团的项目，笔者也进行了探访，对于设计中的细节也是特别关注。

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这个项目在观察员看来最大亮点就是低密度办公，包括下面底商的一共就六层，这个在商务办公项目中还是很少见的，这种6层低密度纯商务办公产品比起超高层办公产品来说，舒适度可能会更高，当然也会引来投资者的好奇。

我们继续研究这个和达新都汇项目的细节。项目面积区间约60-2200㎡，这个面积跨度确实相当大，应该适合于各类自用或投资客户的购买需求，同时可以自由分割组合，产品灵活性非常高。产品朝向设计考虑北方人的传统习惯，南向房源充足，可以满足客户对办公室朝向的需求，同时户型设计方正合理，实用性强；从资料显示，项目的大堂设计以及外立面都还是时尚大气，彰显企业实力和品质追求；电梯为四部日立观光电梯，平均每部电梯服务面积约2300平，极大超出甲级办公配置4000平米标准，候梯时间可大大节省；办公层高为3.5米，净高2.9米，1.8米办公走廊，办公的舒适度应该不错。

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比增值，高回报

对于投资者来说，项目的地段和品质考察结束后，我们更多的是考虑投资属性，所以增值和回报这是关键也是根本。

笔者首先对和达新都汇项目周边情况进行了探访。

现在该区域内的和达中心整体的租金2.7-3.0（毛坯价格），南向房源即使价格偏高一些，也是一房难求。不仅和达中心，万科中心3栋写字楼，整体租金2.8-3.2（装修价格），同样也是南向房源一房难求。

那么和达新都汇项目是低密舒适办公环境，投资回报率6%左右，首付之后，每个月的还款金额也就千元左右，对于目前青岛楼市大部分高还款额相比，这样的不动产投资是值得关注的。另外，写字楼每年有5%递增，收益逐年增加，再同比附近住宅价格已经在3.5万元/平方米以上，这样的投资产品足以让你择机而动。

优资管，智服务

专业的运营管理公司是写字楼保值、增值的关键，所以这一点也是投资者考察的重点。观察员在探访时发现，和达新都汇与青岛远行地产、青岛诚诺地产等众多一流的写字楼运营管理公司进行密切合作，通过写字楼资产管理的平台，为业主提供高效的招商服务，解决楼宇资管难题。

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在探访中观察员了解到，和达新都汇的资管平台依托强大的写字楼合作招商团队，及时提供利于业主楼宇置业及租赁情况，实时监测合同租期，帮助招商工作前置，降低楼宇空置率及空置期。

好政策，期未来

政府对于产业的扶持政策，是众多优质企业落户所考量的关键因素。市北区对于新都心片区扶持力度，在青岛名列前茅，这也是片区内写字楼产品价值不断提升的助推器。

观察员了解到，商务办公楼宇入驻企业扶持标准：对在市北区注册的入驻商务办公楼宇企业，如年区级贡献超过60万元（含），按照以下标准进行扶持：

自工商注册（含区外变更）之日起，按照企业区级贡献的60%给予连续三年的奖励；

自工商注册（含区外变更）之日起在市北区商务办公楼宇内租赁自用办公用房超过500平方米（含），且签订3年以上租赁合同，按照年租金的20%给予补贴，连续两年，年补贴金额不超过20万；在我区新购置办公用房超过500平方米（含），根据其实际使用面积，按1000元/平方米的标准给予补助，最高金额不超过50万元。房租补贴按区财政局相关规定执行。

引进高层次优秀人才来市北创业、发展，对入驻企业高管或者骨干人才（限5人以内），连续3年按其在市北区实现的区级贡献的50%予以奖励。企业注册资金在500万元以上，区里可以免费办理公司注册。

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可以预见，新都心片区将是继金家岭金融中心区、浮山湾国际商务区、市北中央商务区之后，青岛又一大CBD商务区。

普华永道新近研究编制的一份评估报告认为，青岛已经从初级国际城市，成长为承载着地区经济中心、国际资源聚集地和对外交流门户等职能的较高等级国际城市。投资写字楼，其实是在投资一个城市的未来。在青岛乘风远航之时，写字楼——或许是值得我们把握的投资新风口。