限售、摇号、抢人,所有调控背后的真相究竟是什么?

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5月16日,直辖市天津终于加入抢人大战且“一鸣惊人”:一天之内吸引到30万人“抢落”天津户口,随着政策不断明确细化,天津落户的喧嚣正趋于冷静,然而继天津之后,深圳、杭州的万人抢房大战又接踵而至。

随着抢人大战的开展,各地房价不断看涨,甚至一房难求,然而国人买房的热情却只增不减,多地出现了排队抢房,摇号购房的现象。这些现象的出现让人疑问:为何这些城市的房子让购房者一拥而上?所有抢人、限售、摇号等调控背后的真相到底是什么?

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住建部约谈12大城市

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半个多月前,住建部约谈12个城市,防止房地产市场过热。随后多地发布新政,各地楼市再次迎来调控密集期。

被约谈的城市,主要集中在东北和中西部,部分城市房价涨幅明显。这些城市赶紧在原有政策的基础上查漏补缺:

限购方面:成都、太原;

限售方面:哈尔滨、贵阳、太原、成都;

预售价格管理:长春;贵阳、合肥;

随后不久,住建部又发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,核心只有一个“坚持房地产调控目标不动摇”,而且在通知里也强调:

“进一步落实地方调控主体责任。住建部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。”

文件里写的真是不能再直白了,本轮调控的目标是:稳房价、不允许市场波动大。

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换句话说,就是:房价不论高低,可以略有波动,但不要出现暴涨或暴跌。

2

所有调控都是防止房价泡沫破裂

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从住房商业化第一天开始,中国的房地产就像脱缰的野马,狂奔不止。同时也带来了富有中国特色的调控政策。然而每轮调控,都伴随着越调越高的尴尬处境。因此有经济学者说调控人为的改变了供需结构,所以越调越涨。

但宏观政策的制定终究是顾大局,逆个人预期的。事实上,中国的房地产绑架了太多东西。房价的波动,和中国经济的稳定性有着千丝万缕的关系,所以政策的制定,早就指明了——中国的房地产不能崩。

基于这样的目的,所有的调控,都是为了防止房价泡沫破灭。

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而崩盘的方式,无非两种:

向上崩;

向下崩;

向上崩的条件,莫过于价格疯狂上涨,远远偏离价值,而接盘资金有限,高高在上的价格,一点风吹草动最终引起泡沫破灭。

于是限购、限贷、限售出炉了。本质都是为了防止向上崩。逻辑也很简单:降低流动性、限制资金交易周期。

理论上讲,流通性降低也会影响交易价格,但一旦向上的预期调动起来,强烈的买盘利多和流动性低的利空行成对冲,这种多空博弈,需要几年时间消化,而消化的过程,房价泡沫就已经被部分填实。毕竟,两年时间,打工仔没存下多少钱,大老板们已经开始愁“投点啥”了。

事实上,更多人期待的是向下崩,等着跌下来自己好抄底。但是显然调控者是不允许这种事发生的。

毕竟整个社会的融资结构,多半都是和地产相关的。房价头天下跌,银行第二天就带人找到企业主们,补齐抵押资金缺口。

大老板们一看,大不了你土地、房子收走,让我还钱?没门。我净身办企业,你能把我怎么样。于是,银行担心的坏账,企业生存的现金流、带来的就业,一级一级往中央报,结果,你懂的。

最近的天津,充分说明这一点。去年天津GDP承认造假,尽管今年一季度GDP总量超越广州。但增速仅为1.9%,全国垫底。房价是经济的超前金融预期。这样的增速,叠加天津爆发的债务违约,天津房价危矣。

于是,5月16日,天津加入抢人大战,1天就有30万人网上申报,秒杀西安几个月的努力。尽管后期又修修补补,不少人笑话政策的戏剧性。

殊不知,这一战之后天津房价保住了。

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这不,在落户新政刺激下,5月16日以来,天津市房地产市场也出现了异动,市场火热引起了当地房价上涨,部分楼盘上涨幅度超20%。

3

调节城市房价不均衡

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当然房价这事,注定是不可能令所有人满意的。前两年,原房改组组长孟晓苏讲到“什么价格都能降,就是房价不能降”,结果被骂翻了天。

翻看他的言论“年轻人有条件赶紧买房”“继续向老百姓宣传房价会下降是不对的”,这些年好像也都应验了。

中国的房地产,早已不是价格问题。说到这,一定会有很多人跳出来反驳,什么?不是价格问题?我在北京买不起房,我在深圳租房住,你还好意思说不是价格问题。

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。绝大多数人身上都有房子,只是这些房子,没在你想在的地方。你手中握着老家的一套房,但却不甘于三四五线的生活,于是在北京工作并租房。然而这两年你的底气明显硬起来了,是不是回三四线老家的讨论也明显多起来。

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不信你猜猜这两年,房价涨幅最大的是哪里?整理了2016年4月和今年4月的16个大中城市房价数据,其中涨幅最高的正是最近刚刚被约谈的成都和西安,其次就是福州、武汉、重庆、杭州等抢人大战中的赢家。

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除此之外,房价上涨更快甚至翻倍的反而是近几年大搞棚户改造,那些媒体口中嚷嚷着再也回不去的三四线老家。

根据刚公布的3月份全国房地产成交数据,我国房价突破万元的城市已经超过60个,这其中有20个是三四线城市或县城。

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从2017年至今,三四线城市,无疑成为中国楼市的主角。也无怪乎,最近发出“房价太高了”这个感慨的不是来自一二线城市的朋友,而都是在三四线城市生活和工作的亲友们。

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多年前,成都的小王给爸妈打电话:“妈,我要在北京买房,咱家能拿多少钱?”电话那头的老母亲叹口气说:“孩儿,不行回来吧,那边压力大,受那罪干啥?咱成都有几套房呢。”“咱那破地儿,不值钱,也能叫房子?北京一套顶咱好几套。”那头老母亲沉默不敢吭声。

今年开始,小王走路明显硬气起来了,和朋友撸串,也常常提起“北京再干两年就回成都,家里收着租,日子比这美。”

小王走起路来充满自信,在北京租房住也没那么憋屈了,北京的高房价好像也无所谓了。老家的房子,也勉强能算房子了。

你发现了吗,房地产的矛盾,已经不再是价格问题,而是城市不均衡问题。房地产调控,也不简简单单是升和降的问题,而是调节和控制的问题。

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