限售、摇号、抢人，所有调控背后的真相究竟是什么？ 5月16日

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5月16日，直辖市天津终于加入抢人大战且“一鸣惊人”：一天之内吸引到30万人“抢落”天津户口，随着政策不断明确细化，天津落户的喧嚣正趋于冷静，然而继天津之后，深圳、杭州的万人抢房大战又接踵而至。

随着抢人大战的开展，各地房价不断看涨，甚至一房难求，然而国人买房的热情却只增不减，多地出现了排队抢房，摇号购房的现象。这些现象的出现让人疑问：为何这些城市的房子让购房者一拥而上？所有抢人、限售、摇号等调控背后的真相到底是什么？

住建部约谈12大城市

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半个多月前，住建部约谈12个城市，防止房地产市场过热。随后多地发布新政，各地楼市再次迎来调控密集期。

被约谈的城市，主要集中在东北和中西部，部分城市房价涨幅明显。这些城市赶紧在原有政策的基础上查漏补缺：

限购方面：成都、太原；

限售方面：哈尔滨、贵阳、太原、成都；

预售价格管理：长春；贵阳、合肥；

随后不久，住建部又发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，核心只有一个“坚持房地产调控目标不动摇”，而且在通知里也强调：

“进一步落实地方调控主体责任。住建部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。”

文件里写的真是不能再直白了，本轮调控的目标是：稳房价、不允许市场波动大。

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换句话说，就是：房价不论高低，可以略有波动，但不要出现暴涨或暴跌。

所有调控都是防止房价泡沫破裂

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从住房商业化第一天开始，中国的房地产就像脱缰的野马，狂奔不止。同时也带来了富有中国特色的调控政策。然而每轮调控，都伴随着越调越高的尴尬处境。因此有经济学者说调控人为的改变了供需结构，所以越调越涨。

但宏观政策的制定终究是顾大局，逆个人预期的。事实上，中国的房地产绑架了太多东西。房价的波动，和中国经济的稳定性有着千丝万缕的关系，所以政策的制定，早就指明了——中国的房地产不能崩。

基于这样的目的，所有的调控，都是为了防止房价泡沫破灭。

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而崩盘的方式，无非两种：

向上崩；

向下崩；

向上崩的条件，莫过于价格疯狂上涨，远远偏离价值，而接盘资金有限，高高在上的价格，一点风吹草动最终引起泡沫破灭。

于是限购、限贷、限售出炉了。本质都是为了防止向上崩。逻辑也很简单：降低流动性、限制资金交易周期。

理论上讲，流通性降低也会影响交易价格，但一旦向上的预期调动起来，强烈的买盘利多和流动性低的利空行成对冲，这种多空博弈，需要几年时间消化，而消化的过程，房价泡沫就已经被部分填实。毕竟，两年时间，打工仔没存下多少钱，大老板们已经开始愁“投点啥”了。

事实上，更多人期待的是向下崩，等着跌下来自己好抄底。但是显然调控者是不允许这种事发生的。

毕竟整个社会的融资结构，多半都是和地产相关的。房价头天下跌，银行第二天就带人找到企业主们，补齐抵押资金缺口。

大老板们一看，大不了你土地、房子收走，让我还钱？没门。我净身办企业，你能把我怎么样。于是，银行担心的坏账，企业生存的现金流、带来的就业，一级一级往中央报，结果，你懂的。

最近的天津，充分说明这一点。去年天津GDP承认造假，尽管今年一季度GDP总量超越广州。但增速仅为1.9%，全国垫底。房价是经济的超前金融预期。这样的增速，叠加天津爆发的债务违约，天津房价危矣。

于是，5月16日，天津加入抢人大战，1天就有30万人网上申报，秒杀西安几个月的努力。尽管后期又修修补补，不少人笑话政策的戏剧性。

殊不知，这一战之后天津房价保住了。

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这不，在落户新政刺激下，5月16日以来，天津市房地产市场也出现了异动，市场火热引起了当地房价上涨，部分楼盘上涨幅度超20%。

调节城市房价不均衡

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当然房价这事，注定是不可能令所有人满意的。前两年，原房改组组长孟晓苏讲到“什么价格都能降，就是房价不能降”，结果被骂翻了天。

翻看他的言论“年轻人有条件赶紧买房”“继续向老百姓宣传房价会下降是不对的”，这些年好像也都应验了。

中国的房地产，早已不是价格问题。说到这，一定会有很多人跳出来反驳，什么？不是价格问题？我在北京买不起房，我在深圳租房住，你还好意思说不是价格问题。

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。绝大多数人身上都有房子，只是这些房子，没在你想在的地方。你手中握着老家的一套房，但却不甘于三四五线的生活，于是在北京工作并租房。然而这两年你的底气明显硬起来了，是不是回三四线老家的讨论也明显多起来。

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不信你猜猜这两年，房价涨幅最大的是哪里？整理了2016年4月和今年4月的16个大中城市房价数据，其中涨幅最高的正是最近刚刚被约谈的成都和西安，其次就是福州、武汉、重庆、杭州等抢人大战中的赢家。

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除此之外，房价上涨更快甚至翻倍的反而是近几年大搞棚户改造，那些媒体口中嚷嚷着再也回不去的三四线老家。

根据刚公布的3月份全国房地产成交数据，我国房价突破万元的城市已经超过60个，这其中有20个是三四线城市或县城。

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从2017年至今，三四线城市，无疑成为中国楼市的主角。也无怪乎，最近发出“房价太高了”这个感慨的不是来自一二线城市的朋友，而都是在三四线城市生活和工作的亲友们。

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多年前，成都的小王给爸妈打电话：“妈，我要在北京买房，咱家能拿多少钱？”电话那头的老母亲叹口气说：“孩儿，不行回来吧，那边压力大，受那罪干啥？咱成都有几套房呢。”“咱那破地儿，不值钱，也能叫房子？北京一套顶咱好几套。”那头老母亲沉默不敢吭声。

今年开始，小王走路明显硬气起来了，和朋友撸串，也常常提起“北京再干两年就回成都，家里收着租，日子比这美。”

小王走起路来充满自信，在北京租房住也没那么憋屈了，北京的高房价好像也无所谓了。老家的房子，也勉强能算房子了。

你发现了吗，房地产的矛盾，已经不再是价格问题，而是城市不均衡问题。房地产调控，也不简简单单是升和降的问题，而是调节和控制的问题。

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