房地产的多空对战:哪些类型的地产现在已经没机会了? 来源/微信公众号: 樱桃大房子; 作者:

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来源/微信公众号: 樱桃大房子; 作者:樱桃

房地产的多空对战:哪些类型的地产现在已经没机会了?。房地产|地产|类型|多空|机会|环京---

这次去北京是借助某媒体主办的一次论坛。欧神是房地产投资界的一位大佬，水库论坛的创始人，死多头一个，跟我观点经常相反。而我是房地产的空头，这次借这次论坛，在一些观点上还是有些共识，所谓多空都不是绝对的。

虽然他是多头，我是空头，但在某些特定方面，也有些许共识，所以将我们这次圆桌论坛的干货分享给大家。

1、国内的旅游地产还有没有机会?

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欧神:我向来认为全国的旅游地产都没有价值，不单单是海南，一个地方要持续升值，就必须有持续的热度炒作，但旅游地产往往是一波，开发商把项目卖给你后就撤场了，没有后续跟进，你很容易接最后一棒，特别是穷乡僻壤的地方一个楼盘卖完就没影了，比如李嘉诚的丽江项目，现在还有没有人记得呢?有没有人提起呢?所以全国的旅游地产都要回避。

樱桃:欧神的观点难得和我出奇的吻合，旅游地产二手房流动性很差，因为往往常住人口太少，大家买来都是投资，以后卖给谁?你去旅游为什么不住五星级酒店，要买个不动产把钱套死在一个地方，当时看着环境很喜欢，其实去几次就没意思了，又不能升值，何不拿钱去全世界旅游，为什么要绑定在一个地方?所以现在的旅游地产我也一概不推荐，海口和三亚养老自住可以，旅游投资现在也不是时机，其他城市不推荐。

2、丹东大热后，对东北来说，是抄底信号吗?还是冰冻的前号?

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欧神:一项资产，一个概念股，你要升值，就要持续有庄家帮你炒作，如果你现在去买丹东，如果没有后续跟进的话，你就是最后一棒，丹东本身我们也不看好。而且这次丹东事件很诡异，新闻爆炒，它其实是指丹东一个楼盘的一次开盘，并不是整个城市普涨57%，尤其不是指那些二手房，也不是指老区。纯粹一个孤立的事件，但是被那些媒体拿出来反反复复渲染，这个事情有点诡异，我怀疑背后有推手，反正这个浑水我是不会去趟的。整个东北如果还要留意的话可能就剩沈阳一个城市了。

樱桃:丹东当时投资客去炒的时候我就写了一篇文章，这就是一个炒作的概念，大家把希望寄托在朝鲜改革开放和特朗普身上，现在已经看出来了，非常不靠谱，现在那些投资客都在默默掩面而泣，丹东限售，砸手里了。

当然，可能没有朝鲜这个事，东北房价今年明年也会轮到反弹上涨，因为有棚改支持，有资金轮动，之前东北涨幅比较小。但是东北很多城市的经济增长还是太慢了，比如丹东今年一季度GDP才增长1%，居民收入增长也高不到哪去吧，房价即使涨了又如何支撑?几千块的涨幅，等你拿到房产证能卖都是四五年之后了，市场又重回冷淡，那点收益可以忽略不计，能不能卖出去都是问题，所以我还是不看好东北三四线城市，特别是人口流出的地方，投资没什么意思。

3、环京的房价会不会一直往下走，或者说走到底部了，如果会反弹的话，反弹时机是什么?

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欧神:环京的每一个买进都是为了卖出，100%都是炒起来的。说房住不炒，你们摸着自己的良心问一下，买环京的人，每个人都是想卖出的，没有任何一个人是自己用的，最多是出租出去。整个环京之中只有燕郊是真正有使用价值的，到了香河就不行了，大厂更不行，固安100%高程度都是投机客。

投资这种事情要等别人抬轿子，每个人都想别人抬你，那么谁来做底层呢?每个人都想投机，都想等着别人来抬你的轿子，谁来坐呢?这个事没道理。反正环京除了燕郊之外，我兴趣都不大。

樱桃:我今天在环京跑了一天，去年限购之后，环京大部分跌了35%，少数楼盘比如首尔甜城接近腰斩，现在价格肯定已经是底部了，再也跌不到哪去了，只是苦于政策没有放开，大家没有购买资质，所以价格还比较稳定，但相比去年四季度的最低谷，现在有一两千块的微幅反弹，成交量也在回升。

燕郊的居住率非常高，基本上都是在北京上班，作为北京的一个睡城，在东边买不起北京的一定会考虑就近的燕郊。大厂也是有希望成为下一个燕郊的，因为紧挨着通州，从孔雀城一二期的入住率非常高这一点就可以看出来。香河现在还没有起来，需要很长时间，但毗邻北京的地理优势，城市群的发展，以后是大方向，具体的环京调研报告我过段时间会专门写一个。

4、有人说2019年可能会有一波大的行情，2018年是不是布局的好机会?

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欧神:一个周期开始的时候，肯定是深圳领头羊，深圳涨完上海涨，上海涨完北京涨，北京涨完环京涨。每一个步骤间隔大概六到九个月，我算了一下时间，每一步隔九个月，2019北京也来不及。

樱桃:我觉得这个可能性很小，第一，政策不会放松;第二，金融去杠杆，货币在收紧，第三，2015年这一波大涨以来，需求已经透支了，市场自身也不具备上涨的条件，第四，外围环境，美国加息缩表，利率往上走，倒逼国内利率往上走。

这一轮行情从2015年开始深圳最先启动，然后各个城市轮动，现在有的三四线都还没有轮到涨，这一轮牛市都还没有结束，哪来的新一轮牛市?包括上涨和下跌，整个周期都拉长了，三四线上涨结束在2020年，一线开始新一轮上涨估计也要到2021、2022之后了。

我这几天在北京、环京、天津调研，跑市场实在太累了，但不出来跑，光纸上谈兵，还是不行，所以欧神和杨红旭老师，一个多头，一个空头，都看错了深圳。

做地产分析研究，我总结为眼观六路，耳听八方，还要手脚并用，嘴巴勤快。怎么解释? 一只耳朵辩央行的货币政策，一只耳朵听特朗普的国际形势，一双眼睛死盯着市场供需和政策调控，双手拼命敲键盘总结输出，双脚到处跑市场楼盘，嘴巴跟产业链大神们四处交流。难啦!

我以前研究宏观多些，腿用少了，今年多跑了微观，又有很多新认识新发现，宏观和微观相结合，会有新的认知, 后续会慢慢贡献我的思考给大家。

但是做调研真的很累!!最近两个月出差频繁，感觉身体透支厉害，快吃不消了，对着电脑敲字就想吐，所以更新少，请大家见谅，耐心的等待我的各地调研报告吧。青岛的稿子快写完了，但要等上合峰会开完才能发，因为现在太敏感了，上海的写的也差不多了，但等我调研完天津后再发了。

可以关注我的微信公众号【樱桃大房子】，获取我所有分析和观点。