洞察市场的房地产业，洞察生活的万科近年来

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近年来，房地产市场的主要矛盾由住房供给不足和需求不断上升、房价非理性上涨的矛盾，转化成市场供给结构的不合理与不同层次需求分化之间的矛盾。因此中央提出了房地产市场发展的新思路和调控框架新体系。

2017年中央经济工作会议对房地产行业着墨不少，从会议关于房地产市场政策内容可以看到，2018年房地产市场的政策主要有三个方面的内容。

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一是加快发展中国的住房租赁市场，尤其是强调长期租赁市场的发展。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个国家级定位在未来的很长一段时期内都会继续坚持不松懈的，让房子回归居住属性。同时发展中国的住房租赁市场，宣告全民炒房的终结，一个新时代正徐徐走来。第二方面的内容是指房地产市场调控政策连续性及稳定性。

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也就是说，2016年930及2017年417以来，各地方政府出台了一系列的房地产市场调控政策。对于这些调控政策，市场早就在关注在什么时候会退出，这次中央经济工作会议明确指出，如果中国的房地产市场不能够回到居住功能，在短期内是不会退出，至少在2018年不会退出。第三方面的成熟的房地产市场是以租赁市场为主。

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在政策的力挺下，租房时代已经是越来越近。纵观国外不少城市都是以租房为主，例如纽约的租赁市场占到了50%，如今国家推动住房租赁市场的发展，其最终目的就是为了解决供需矛盾，平抑房价推动住房回归居住属性!

在当前行业大背景下，房地产行业形势在发生巨变:头部房企冲刺万亿规模，后来者挤进千亿门槛，百亿成了小企业的生存门槛，各路或英雄或草莽，都在摩拳擦掌。2018年被认为是房地产行业转型的关键年，因此，在房地产正逐步过渡到存量市场的背景下，房企也纷纷深化转型，寻求多元化发展之路。而这些变化的背后主要是四个本质变化:分别是政策的变化、需求的变化、城市格局的变化以及组织形态的变化。

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从房企转型之路的初衷来看，既存在一定程度的被动，亦会有积极迎接挑战的主动。在呼唤转型的背景下，各大房企也积极制定战略，提升企业竞争力。

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万科集团:

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万科寻求多元化发展，是为布局规划新的转型路径，稳妥的做法是依托于地产业务实现相关多元化，也就是“房地产+X”的内容。如商业地产、物流地产、旅游地产、养老地产、特色小镇，充分整合各项专业资源制胜，由此获得良好的市场回报。万科对于创新业务的规划是:有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

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中国恒大:

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2018年，许家印提出新的企业发展计划，声称未来十年，欲投资1000亿进军科技圈，在AI、量子计算和航天科技等领域展开布局，高科技、健康产业都是上千亿的朝阳产业，产业价值不可估量。此外，恒大集团还和中科院签署合作协议，投入1000亿用来建设三大科研基地。

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碧桂园:

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采取资源合作模式，已携手富士康，投近60亿元，打造全新科技小镇，产业地产成为碧桂园新的盈利增收点。碧桂园作为行业龙头企业，其成熟的运营体系、丰富的产业资源和充足的资金沉淀是保障科技小镇顺利开展的重要基础。

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龙湖地产:

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上海龙湖首次提出转型“美好城市运营商”战略，转型战略初次定位于一线城市，是对该片市场的充分肯定，并将产业布局到地产开发、产业发展、城市服务领域，此外，龙湖还积极培育长租公寓项目，努力开拓养老、教育、医疗等业务。

随着房地产行业进入白银时代，房地产开发商的运营模式和盈利模式需要紧跟宏观经济形势变化，今天我们来谈谈房企特色转型前必要的一些思考。

看点

房地产和经济的粗放增量思维向精细存量思维转变

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中国经济30多年的高速增长，在很大程度上是靠能源资源的高投入、高消耗来拉动的，有的甚至是以牺牲环境为代价的，这一粗放型发展模式虽为中国赢得了“制造大国”的称号，但与可持续发展相悖，是没有前途的，因此，转变中国经济发展方式，使中国经济真正迈入可持续发展的良性循环，实现又好又快、健康发展成为了当前经济工作的目标。

作为国民经济的重要组成部分，房地产行业也必需随同经济从粗放式发展转向依靠产品创新、技术创新、商业模式创新和精细化管理，从粗放思维向精细存量思维转变，无论是土地、人力资源、资金、房地产存量价值(150万亿)都不能是粗放的增量思考，而必须进入存量激发和再利用的并重格局。

看点

房地产企业进一步专业、规模、集约化，大者恒大、强者恒强

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房地产终究要回归居住这一本质，给老百姓盖好房子需回到行业的本源。所谓好房子，就是长寿命、好性能、绿色低碳的房子。打造高品质住房，需要培养长寿命房地产企业;而房企要实现长远发展，就必需走专业化、规模化、集约化发展之路，未来“大者恒大、强者恒强”将成为必然。

看点

需求与产品从单一产品特色向多元化人本转变

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我国房地产市场经历了从利润追求(高周转、高杠杆、高负债)-人本主义(人的定问、人改变空间的价值、人的精神与共享需求)的一系列刚需-改善需求变化。2013-2015年间，大约60%的住宅被80后购置，婚房是主要的刚性需求。而“十三五”时期，全国20岁到29岁的人口总量在下降，房地产需求将会从刚性需求为主逐步转向改善性需求为主，青年公寓、养老房产、旅游地产、联合办公全面开花。

看点

金融化是大势所趋，持有经营物业也有崛起趋势

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近年来，随着金融体系、市场体系不断规范与成熟，房地产的金融化渐成大势所趋。房地产金融化不仅仅限于开发商、运营商方面，还涉及到房地产的全流通领域，包括上下游的供应、流通、存量盘活、服务等方面。房地产金融化这种趋势要求地产企业更具有金融的思维，更具有驾驭金融工具的能力，而不能排斥和逃避。

与房地产金融化趋势相伴的还有持有经营物业有崛起的趋势。2014年，受到整体房地产市场低迷的影响，国内房地产企业业绩普遍下滑，房企在谋求转型过程中一度将持有物业作为赢利点，但后来随着市场转好，销售型物业重回主导地位。时至今日，在房地产调控的催化下，房地产行业再度发生深刻变化，持有型物业对开发商而言变得越来越重要，持有经营物业有崛起的趋势，万达、新城、宝龙、华润、远洋都在加大实践。

虽然房企转型是市场成长的必然选择，但是深化转型并不是最终目的，实现企业的可持续发展、提供高质量的产品才是企业发展的核心诉求。

好比万科，虽然万科业务多、布局大，但万科并不是盲目进入新业务领域，而是并购、参股专业新业务公司，由此获取战略杠杆资源，避免体系内部探索的试错成本与时间成本，并以此为载体，扶持体系内新业务成长。收购印力，入股普洛斯，合作悦榕，都在为万科新业务商业、物流、养老等做平台与人才支撑。

2017年，各大房企开始重点跟进商业地产，特色小镇成为追捧对象。据悉，碧桂园、华侨城、绿城等一批房企正在打造中国的“小镇计划”，寻找新的利益增长点。但对于房企进军小镇热潮，业内人士议论纷纷。国内房企为什么争相布局特色小镇建设?他们的这些动作是主动谋求转型升级，还是有“圈地”嫌疑?

对此，笔者认为，首先从宏观背景来看，新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程。2014年3月，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，标志着新型城镇化已经上升为国家意志与方向，新型城镇化建设是房地产行业发展的重要支撑力量。

其次，特色小镇是房企转型的捷径。经过20多年的发展，国内房企已经完成了原始的资本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市发展的配套商转型。

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哈洛小镇效果图

房企需要转型，不仅仅是产品升级、拿地思路更加多元和理性、开发业态从单一行业到整个生态链，更明显的一个变化是，房企已经从强调“规模”，逐渐转变为体现差异化，以及“有质量的发展”。

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就拿万科说起，万科正以超强的融合性影响着城市生活，不断为城市提供生长的动力。如今万科正立足住宅业务，到现如今发展覆盖商业地产、文旅地产、养老地产、物流地产、长租公寓、家居装修、教育等领域的多个业务，从1到N 多维，打造属于自?的城市生态圈，呈现“美好生活场景”，全面践行“城乡建设与生活服务商”战略。

回到特色小镇的话题，那么，这些由房企主导建设的特色小镇未来发展前景如何?笔者认为，特色小镇的建设一定要结合自身特质，充分挖掘地区特色，找准项目定位，进行科学规划，形成文化铸魂、人文兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环，以万科的项目哈洛小镇来说。

随着北京城市发展迅速，同样也出现了人口膨胀、交通拥堵等现象，北三县成为新北京人口流入、重点发展的腹地，哈洛小镇(Harrow)崛起于此形势下，依托北三县香河北部板块通达便捷的交通，丰富的生活配套、独特的山水稀缺资源，以霍华德“田园城市”理论为支撑，缔造千亩低密生态小镇，成为新北京人的阳光生活之选。

新北京哈洛小镇通过良好配套以及生活环境，让住在这里的人，从小孩到老人，都能享受阳光活力的生活，在这里，所有的快乐都有了活力与悠闲的味道。同时，这也是万科“美好生活的生活场景师”的品牌理念内核所在。

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