限价、限购、限贷，哪一个才能控制住楼市“疯涨”这匹野马？宋丁中国（深圳）综合开发研究院旅游

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限价|楼市|才能|控制|限购|野马---

宋丁中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

如果说，中国楼市跌入了“限价”困境，并不为过。

可能有人会说：限价有那么严重吗？这些年来，咱老百姓对楼市的“限”也习惯了，什么限购、限贷、限售、限外、限签之类，有点虱子多了不咬的感觉，加一个“限价”也没什么，不是吗？

我要明白地告诉你：不是！限价正在吞噬以往所有“限”的市场承受力和政策边际效应！

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一个“限”字，体现了政府的管控意志，政府在一些领域采取限制措施，这在全世界各国都有先例，不足为奇，不能把市场经济看作是完全的市场支配，政府就不能适度干预。问题出在：政府干预的最佳边界在哪里？

限购政策出台时，市场一片惊慌，慢慢地，适应了，习惯了，正常了，甚至要纳入长效机制了。为什么？因为限购体现了社会公平，资源的合理配置，房住不炒，人家还没房呢，你干嘛要买那么多房子？限制你一下，对市场、对社会都有利。限贷，关乎到去杠杆，关乎到银行金融安全，这个限制对于个人储蓄率较高的中国来说，也属合理，大家比较能接受。限售，无非是买了房子后两年内、三年、五年内不转卖呗，这个直接卡的是那些短期炒作分子，大多数人都是自住兼投资，本来就没有很快出手的计划，你限不限售，我都不售，与我无关，也就无所谓了。

但是，限价就大不一样了！政策上来就直接摁住新房房价，不让上浮，这就是明白无误的行政干预了。某种意义上说，限价的确是超出了政策干预的最佳边界，它的直接表现就是：市场不是因政策进入理性、稳定状态，而是快速进入更严重的混乱、困局和危机中。

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有人可能要骂娘了：你是反对限价吗？你是想让开发商把房价涨到天上去吗？那可不是这样，我对房价一路上涨也充满疑虑，真的不希望这样，稳定健康发展最好。但是，楼市有它的自我运行规律，这个事不是哪个人能说了算的。你们看，限价这个事不是出问题了吗？

我们先来看一下限价的初衷。限价政策最初是以“房住不炒”的战略考量出发的，这个出发点是没错的，既然市场本身管不住房价一路上涨，那就放马政策出来，让政府这只手管住房价，管什么房？二手房不好管，那就管新房，开发商想要备案，政府规定了开盘价，你不执行，就不给你备案，不让你开盘销售。这个限价的办法来的干脆、简单，似乎能够刚性止住不断冒进的一手房价。

我们再来看限价的实际效果。全国多个城市的新房实施限价后，果然“效果”出来了：在深圳，新房均价竟然出现所谓“十九连跌”，所有限价城市的一手房价都上不去了。同时，一系列关联效应出来了，一些开发商被迫放慢开发进度，推迟开盘，一些开发商宣布由卖转租，事实上是寻求缓兵之计；部分不得不上市的优质楼盘，尚未开盘，市场上已经充斥着一二手倒挂的现象以及由此衍生出来的“喝茶费”、“捆绑装修费”等违规现象；市场上的投资性资金看到一二线城市由于限价以及限购限贷等等，导致难以渗透，转头又杀入没有限价的三四线城市，导致那里的房价出现明显上涨；一些限价的城市开始采取新盘摇号销售的办法，试图解决供不应求背景下可能出现的不公平、不公正问题，然而面对汹涌而来的排队摇号人潮，恰恰暴露了限价政策对市场需求的扭曲，因为一二手房价格倒挂的形势表明，只要摇到一套新房就是赚到了，这显然潜藏了更深刻的不公平。估计连政府也没想到，一个为了市场公平而祭出的政策反而酿造了更大的不公平！

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限价这档子事，现在真的有点骑虎难下了：取消吧，房价显然立马会强力反弹，这是政府和大量期待买房的刚需不愿意看到的事；继续实施吧，副作用越来越明显，可能为今后的楼市发展带来难以估计的麻烦。到底怎么办？

住建部的办法是约谈，前些日子已经约谈了12个城市的负责人，强调调控不动摇，强调问责制。这个还是有点杀伤力，立马几个城市又推出新的调控措施。然而，仍然是扬汤止沸，显然解决不了由限价带来的市场扭曲以及背后潜伏的困局。

在我看来，各地的限价本来应该是阶段性的调控政策，其本来目的应该是通过管住房价，从而管住整个楼市的炒作之风，管住楼市对资金的吞噬能力和加杠杆的冲动，稳定房地产的发展，同时加快房地产改革的进度，大力推进长效机制建设，特别是租赁住房和共有产权住房建设，让更多的刚需“住有所居”，同时加快信贷政策的改革和房地产税实施的步伐。在长效机制逐步落实的情况下，“限”字头的诸多政策就可能逐步退出监管，包括限价政策。

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问题是：限价政策的负面效果已经明显显现出来了，但长效机制仍然遥遥无期！

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显然，政策面高估了限价政策的时效性，当然也高估了长效机制的推进速度。

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各地政府不能当“鸵鸟”，还是要睁眼过问实际。对于限价这种极为敏感的政策，不妨探索一下新的思路。

我的看法，首先，必须坚持因城施策的基本策略，中央部门不能搞一刀切，硬性规定各个城市都搞限价，或者强行要求某些城市搞限价，每个城市的发展背景、经济格局、楼市现状都不一样，即使执行限价政策，也要根据自己城市的具体情况来布局，千万不要东施效颦，见人家限价你也限，可能效果就不一定好。限不限，如何限，如何退限，这都有很多的道理在里面，不能乱来。

其次，不要把限价搞成不能动的“终身价”，这不符合经济规律，也事实上不利于市场稳定。什么月月连跌，什么按兵不动，那样做的行政把控味道太浓了。即使是政策性限价，也要尊重市场法则，每一个月的限价行动都应该根据国民经济表现、土地价格、市场平均房价情况、供需关系、货币供应、对投资投机的遏制等等，实施必要的轻度上下浮动，给市场留出一点必要的伸展空间。事实表明，让市场窒息般存在并不是什么好事。政府要配备专门的专业队伍，采纳大数据，以科学测算依据制定灵活的限价政策，不要让行政性的简单粗暴模式横行市场，记住，行政管控最终是要让房地产市场稳定健康发展，而不是给市场带来更大恐慌和混乱。

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再次，从长远看，解决限价政策带来问题的根本办法还是要靠长效机制的落实。

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让我们设想一下，如果一个城市有能力为刚需和人才大量提供他们所需要的各类住房，他们有机会从容选择购买中小户型的商品房和共有产权住房，更多的人可以没有心理障碍地去选择租住长租公寓，同时，信贷政策也向他们倾斜，而商品房领域的房地产税也正式实施，这种情况下，还需要那么多的政策上的“限”吗？显然大多数甚至全部限制性政策都会退出市场了，那时候，所谓限价就会失去意义，因为市场本身已经能够合理调节价格了，你开发商要涨价，如果当时的市场行情下需求不认可，你就卖不出去房子，当然要把价格降下来。

限价政策，到了该认真考虑改变策略的时候了，其目的与当初推出限价措施时一样：稳定楼市，让中国房地产更加健康地发展。

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