两江四岸暂停开发，其实是一次区域限购! 文章作者I房产猎人近日一则重庆四部委

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文章作者I房产猎人

近日一则重庆四部委联合发文的《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》刷爆了朋友圈，历史上尚属首次，文件的思想就是:高起点规划，高标准建设，高水平管理两江四岸，避免低水平建设和重复改造，要将两江四岸打造为“国际一流景观带”，充分展现重庆“山清水秀美丽之地”的城市风貌。

文件中定义的“两江四岸”是:长江上起九龙坡西彭镇，下至江北区五宝镇;嘉陵江上起北碚城区，下至渝中区朝天门。河道中心线长约180公里，两侧岸线长约394公里。在我看来，更是重庆的“新省会”。

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两江四岸把主城九区被长江和嘉陵江环绕的经济腹地全部纳入，人口密度最大，第三产业最发达，也是发展都市旅游业的主战场。长江是中国第一大河，是我国横贯东西的大动脉，有“黄金水道”的美誉。而在逝去的十年，因为一次“文革”和一次“慵懒无为”，这条“黄金水道”在重庆的含金量不增反降，不仅生态被破坏，几条重要的滨江路沦为“物流通道”，经常被大货车碾得面目全非。

同时，受到“山农主义”“码头文化”的污染，两江四岸逐渐沦为“贫民窟”，产业简单粗暴地呈现为“农林牧副渔”:城市农民占领沿江绿化带“见缝插菜”，破旧渔船占领河道“见水卖鱼”，大小开发商不断地“见缝插楼”，随潮水不简单裸露的消落带沦为某些港口物流公司的露天仓库，免费停车场，垃圾场，。两江四岸的公共空间长期处于“三不管”状态，即使热心市民投诉举报，又能死灰复燃。

新的文件规定了，暂缓开发建设的工程包括:房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等。应急、抢险、公益工程除外。这就明确了，任何违规的破坏生态环境的，城市景观的低端项目都要暂停，也就不能像过去那样乱劈柴了。

受到正面影响最大的还是两江四岸的房地产。长期以来，两江四岸的四岸:嘉滨路，长滨路，北滨路，南滨路一直是开发商争相抢购的“肥肉”，而在某个人的眼里，提高滨江路的容积率可以一箭三雕:增加财政收入，偿还“唱红打黑”欠下的天量负债;提高容积率，廉价打批发卖出土地;降低房价，笼络“民粹主义”。

大规模高强度开发“两江四岸”土地的恶果已经显现:坡度大于20°的地方本该绿化，不适宜人居住，却密密麻麻布满了鸽子楼，也就是“见缝插楼”，超过了土地承载力，环保生态压力越来越大;低单价低总价的江景房成为全国炒房团争相购买的“理财产品”，挤占了本地刚需贷款额度的同时，也增加这些楼盘的空置率，坏账率，没有产生经济效益。

从另一个角度也说明了两江四岸的市场价值，不管是大开发商还是小开发商，都想来修江景房牟取丰厚的利润。但过去的十年，很少有精品的建筑出现，而大多是像寰宇天下，御龙天峰那样的“高端鸽子楼”。低水平高强度的房地产开发，透支了未来的调整空间。当房子并不是“用来住的”，炒房客退去，留给本地市场的就会是一地鸡毛。

所以，应该首先禁止劣质开发商进入两江四岸的一级市场，特别是一些二三级“吐火”开发商;其次对于大牌开发商也要严加审核项目，比如寰宇天下为一线开发商中海建设，其颜值和实用性简直比“公租房”还不如，糟蹋了江北嘴金融城寸土寸金的土地。再次要掘弃“唯GDP”论的经济发展模式，避免市富民穷，少修房子多修城市配套，比如公园，学校，文化康体设施，提高市民的文化素质和生活水平。

暂停两江四岸的房地产开发，深层次分析，就是要切断炒房团的“罪恶之源”。那些按套内计价的，单价不到十三线县城的江景鸽子笼，是吸引炒房客“犯罪”的天然投资品。如果继续在两江四岸的核心地段开发低端小户型，无异于一个美女穿着超短裙去印度旅游:已经不是风险，而是危险。

限制四岸:嘉滨路，长滨路，南滨路，北滨路的房地产开发，在我看来，就是一次区域限购，甚至比区域限购的杀伤力更大。你炒房团来啊，没有新房卖了，没有按套内计价的“杠杆基金”卖了，没有做到极致80%的杠杆率了，没有并发，这些过去都只有在新房市场才能实现。

而在二手市场上，两滨一嘴的均价已在建面20000左右，按照首付普遍五成(评估价低于成交价)计算，一个建面100平的“投资品”，门票就是100W(首付)，花100W，杠杆率才50%，炒重庆，对于炒房团来说，吸引力已经不大。他们更愿意去贵阳，昆明这样的高库存洼地，继续寻找高杠杆高增长的猎物。

说白了，炒房团就像嗜血的鲨鱼，哪里有一滴血，就会快速地疯狂地撕咬那里，没有血，就会安静得像一条死鱼。这和价值投资相去甚远。炒房团当初看中重庆，并不是因为“山清水秀美丽之地”，而就是因为“有绝对的低位买点”，可以“打批发”，一个人建仓1000平(10套)，一年有个20%收益，也就可以出掉了。快进快出，和股票中的操盘手没什么区别。

炒房客永远只是城市的“过客”，来得快，也去得快，说得不好听点，更像是嫖客。而重庆再也不要做“小姐”，而要做“女神”，所有的中国大城市都有自己的“神操作”:限购，限牌，限贷，无非就是我要筛选我要的人口，要人才不要庸才蠢材，以重点人群的消费来驱动经济增长，而不是靠人口红利，因为早就过时了，只会增加社会供养负担。

两江四岸，重庆的“新省会”，必须要有魄力舍弃糟粕，迎接精品。既要去掉垃圾项目，也要提高门槛，淘汰垃圾人口。要深刻认识到:两江四岸，特别是两江四岸的中心:两滨一嘴不再需要去库存，要体现真正的市场价值，让市场来主导资源配置。

那么，未来两江四岸的房子就该体现“直辖市的水平”:宜居，低碳，节能，环保，凸显社区价值。低容积率，大中庭，石材，玻璃幕墙，交通方便，买菜方便，子女入学方便，住着舒心，买着安心。20000的房子就该住匹配20000房子的人，他还得起按揭，交得起物管费，经得起岁月的考验，房价涨与跌我都在这里。真正的CEO盘就该住真CEO，这才是价值回归，让好房子变成人人愿意奋斗的高资产，而不是任游资炒来炒去。

两江四岸暂停开发，标志着重庆已经在真刀真枪贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的文件精神，让房子回归居住属性，而非炒货。而这些居住属性才该决定房子的市场估值，比如长嘉汇2014年什么配套都没有，由于打击“股票配资”还被一些炒房客抛售，市场价瞬间跌到8000多，长嘉汇购物公园等配套起来后实现价值回归。从另一个角度，也反映出过去的政府民生意识“缺位”，光顾着各自区域“GDP考核”，动不动就修房子来拉GDP。少修点投资性公寓，多修点配套的学校，超市，运动场才是正道，毕竟这些才是人民群众最需要的。

总之，两江四岸暂停开发，不管是从城市价值提升，还是从本地房地产健康平稳发展，都是有利的。真诚的希望，这份文件不是“空头支票”，真金白银地增加对于两江四岸的“民生投入”，大幅度降低房地产开发强度，在新房市场上限制“热钱流入”，以防都来炒新，挤占本地正常购房刚需的贷款名额。高瞻远瞩地规划城市公共空间，还绿于民，还富于民，宁缺毋滥，沉心静气建精品，引精英。而不是再像过去乱劈柴，把高门槛的商品房市场搞成低门槛的“菜园坝小商品批发市场”。

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