全域限购、重拳打击“阴阳合同”后，海南再出楼市狠招全域限购、重拳打击“阴阳合同”之后

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全域限购、重拳打击“阴阳合同”之后，海南再出狠招调控楼市。

据海南省物价局官方网站，海南省物价局与省住房和城乡建设厅6月6日发布通知，要求商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

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▲海南省物价局官方网站截图

今年以来，房地产政策高压态势仍在持续，全国各地出台房地产调控政策已逾百次，基本上“冒头便打”。近日深圳发布“二次房改”征求意见稿，拟对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

值得注意的是，深圳此次制订了面向未来18年的住房发展目标，可谓“史上时间最长”，显示出调控楼市的决心，业界期待深圳“房改”成样板。

而对于房企来说，进入2018年以来，金融业和房产行业监管双向趋严，日子有点难过。

海南:商品房价格备案后半年内不得调高

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海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅6月6日联合印发《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(以下简称《通知》)，要求商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

《通知》明确，达到预售(现售)条件的商品住宅项目，房地产开发企业在办理商品住宅预售许可证(现售备案表)前，应当向所在市县价格主管部门进行预售(现售)价格备案;已申领预售许可证(现售备案表)但未办理销售价格备案的商品住宅，2017年5月1日实施商品住宅销售价格备案工作前已签订商品房认购书、销售合同或网签的，不需再进行价格备案;2017年5月1日后均应在销售前进行价格备案。

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▲每经采访人员吴抒颖摄

《通知》要求，各市县价格主管部门对项目备案价格难以进行同类同质比对或调高价格备案的，要征询房地产主管部门备案价格意见。2017年7月1日前取得施工许可证的可按毛坯或全装修价格进行备案，2017年7月1日后取得施工许可证的按全装修价格进行备案。按全装修备案的在申报表区分毛坯价格和装修价格。

《通知》强调，对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

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▲图片来源:三亚发布

专家:高压政策可能持续到2020年

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自从宣布全域限购以来，海南已多次出手调控楼市，堵住了所有炒房的可能性。其实不止海南，今年以来，全国各地出台房地产调控政策已逾百次，涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等，调控地域向二线城市和三四线城市转移，释放出“房住不炒”的强烈信号。

最近，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，稳定房价去库存取得积极成效，房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时加快房地产长效机制建设。

据《中国新闻周刊》报道，针对当前的房地产政策环境，中国房地产协会会长胡志刚认为，房地产高压政策可能持续到2020年。“中央本意是稳定房价，促进房地产市场常态化，而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能绝对市场化，市场化和政府调节需要结合，政策也要把握力度。”

近日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，向社会各界征求意见，因改革力度大、涉及面广，被舆论称为“二次房改”。

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▲深圳蛇口(图片来源:视觉中国)

深圳二次房改，结构改革成“重头戏”。此次深圳把商品房供应比例压缩到40%，保障性住房占60%，是楼市长效管理的积极探索和尝试。

缺钱:中小房企面临生死考验

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楼市强监管叠加金融去杠杆，“缺钱”成为2018年房地产的关键词之一。

销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。

在销售回笼方面，房企的回资周期被拉长。《中国新闻周刊》报道，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策，个人住房贷款审核趋严，放款时间有所延长。”顾云昌说，“这样一来，开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”

在市场融资方面，今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。

据第一财经报道，以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。

一位信托人士透露，之前帮房企做了一笔信托前融，后来在放款环节出现监管加强情况，直接没有放款成功。

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▲图片来源:视觉中国

在开发贷方面，银行基本没有融资额度，包括建设银行、中信银行等银行客户经理向采访人员表示，已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

一位房企高管表示，“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”

在融资困难的情况下，中小房企面临资金考验。

据wind数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%，已经达到2005年以来的最高点。其中，资产负债率超过70%的企业占比近半，超过80%的企业近40家。

“当前并非扩张的好时机，中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋，如今骑虎难下，杠杆高得令人惊讶，资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉。”

据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

谈及未来，胡志刚直言:“中小房企已经走向末路了。”

每经编辑何小桃

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