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今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。

2018年房地产的关键词之一就是：缺钱。

进入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，宏观上看，2018年资金利率提高非常厉害。

2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

此外，房企借道海外融资“储粮”的动作频发。融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。近期恒大的打折卖房就是一个例子。近期恒大开始进行无理由退房推广，并开始82折起。对于恒大这样的大公司已经开始通过降价来进行加速回款，其他中小房企压力更大。

有TOP20房企相关人士称，只要资金成本不超过10%是可以接受的。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市，合计土地出让金高达13190.2亿，同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

另有据最新统计调查数据显示：2018年，第一季全国房地产开发企业购买土地楼面均价4418元平方米，同比增长16%；1-4月份，全国新建商品房销售均价8585元平方米，同比上涨8.7%；其中，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元平方米。

在这样的情况下，中小房企既要想办法加杠杆拿地，又要想办法销售融资，无疑风险不断增加。

那么问题来了，在资金紧张与融资风险、杠杆拿地下，各大房企都是如何卖房的？

1

碧桂园派：人海战术

第一：靠人多，比如别人用20个人，碧桂园用100个人。就是营销条线。

第二：靠营销费用高，是所有公司营销高举高打，舍得花钱。

就靠两件事，人多加能花钱。据说碧桂园的人到了别的公司，有点不会施展了，别的公司没有这么多人，也没有这么多钱。所以这点上，营销能力待加强。

2

融创派：宇宙级销售能力

融创也是两条腿走路，早年与绿城合作，把产品能力也提高了。现在产品也强大了，配上宇宙级营销能力就无敌了。

所谓销售能力，就好比说销售能力强的人就跟产品是没有任何关系的。举个例子：艳姐觉得，凭借三寸不烂之舌，就是一瓶空气，融创销售都能卖个好价钱。

以营销力来讲，在大家都没有产品、费用一样、成本一样的情况下，把空气卖出价值的话，艳姐相信融创当第一是没有问题的。

3

龙湖派：全民卖房

作为地产界的执着型代表，龙湖的产品不错，从前台到保安大叔都很热情的介绍项目，全民营销的高阶状态。

著名的龙湖靠的是产品，新兴崛起的融创靠的是销售。和产品相比龙湖的销售都算不上强，只是产品好，那本身就是崛起力。

4

万科派：性价比为王

万科的特点：基本可以做到相对便宜的价格。并且万科的销售特点是用的人全部都是代理公司，代理公司不行就换一家代理。

万科的营销相对好干，比较简单，万科可以四个人管十个项目，全是代理公司干，每周对对数，下下任务。

5

融侨派：前瞻性

在拿地之前做好充分的判断，如果确实在销售未来预判有困难的地，就不拿，或者是很差的城市或者地段，拿的每一块地都相对还是不错的地，所以后期销售就没那么难，而且可能是个供不应求的状态，这个把问题放在最前面总比后面这个项目不好卖，用营销手段，没有底线的手段去解决，要更好一些。

融侨没有充规模，拿的每一块地，比如说商业多的它不做，离城市远的它不做，差的城市它不做。用营销潜质来判断地块，所有的地块都是相对比较优秀的城市和地块，所以说，哪怕是产品什么有些欠缺，但也是一样能大卖，甚至还供不应求，不找关系都买不到，所以说这也是一种生存之道。

6

中海派：控制成本

中海的产品是周围竞品里最便宜的，就是中海的营销最简单，只给你介绍，我们项目是最便宜的，也能大卖。

举个栗子：三个项目同时在卖，售楼处步行只需要五分钟，然后中海卖带精装一万六，禹x卖带精装两万一，万x卖带精装两万七。所以你要这么竞争下来的话，中海就是大卖，因为它就是便宜。

中海在任何城市卖的房子都是周围精品里最便宜的，而且差价非常大，反正它是国企，甚至好多房子都是赔本卖。

一句话总结：它价格制定的就是比别人都便宜。

结语

碧桂园的是钱多人多对吧，龙湖是全民动员，绿城的是产品好......所以，各家都有自己的营销长项，在同价格、同费用、同人员基数的情况下，每个公司的营销特点都不一样！

废话不多说，来直接看看厦门岛外100个25000元/平的房源价格怎样？

海沧区

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小区

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价格（元/㎡）

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天华花园

24792

泉舜信宇花园

24457

过云溪一组团

24385

兴海苑

23965

天竺花园

21403

佳宏花园

21666

集美区

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小区

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价格（元/㎡）

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龙湖嘉屿城

24950

万科广场

24893

聚镇

24871

文华苑

24223

滨海花园

23589

鑫锦家园一期

23433

日东电厂生活小区

22910

鑫锦家园二期

22662

乐活小镇

22499

鑫锦家园三期

22363

幸福家园

21097

高铁阳光花园

20811

东华苑

20476

碧溪花园

15141

乐凯家园

12820

同安区

小区

价格（元/㎡）

幸福U品

24980

中联观云溪

24767

芸溪居住公园二期

24562

原乡园墅

24330

三秀新城

24279

和祥苑

24054

中海万锦熙岸

23915

芸溪居住公园一期

23840

大唐世家

23650

华清中心城二期

22628

新景城市天骄三期

22572

银星花园

22400

古庄新城北区

22338

汉景嘉园

22309

瑞祥家园

22164

大唐世家六期

22161

禹洲阳光花城

22067

银城明珠

21951

尚美花城

21920

温馨佳苑

21841

金帝中洲滨海城

21822

西安广场

21780

凤祥小区

21739

银城佳园

21657

星海湾

21572

裕景新城

21489

陆丰嘉园

21284

禹洲香溪里

21127

大唐世家一期

21021

和力花园

20898

银湖花园

20790

富贵家园

20641

联谊花园

20438

华清中心城一期

20286

北星花园

20076

唐鸣祥福花园

19800

印发花园

19642

振兴小区

19604

鸿福新村

18986

阳光美郡

18968

后炉花园

18770

银环佳园

18668

鸿利小区

18608

大族泉天下

18264

城西一里小区

18241

居安里小区

18206

福星大地

18164

中铁花园

18149

银鹭苑

17747

古龙山语听溪

17715

西安苑

17610

祥富佳园

17574

巴厘香泉

17408

西池小区北区

17066

岳口小区

16939

银福小区

16830

新城花园

15681

中福花园

15509

西溪花园

15468

鸿梅花园

15124

汀溪尚品

14959

城北花园

14850

洋坂里小区

14127

同安城北小区

13722

翔安区

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小区

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价格（元/㎡）

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国贸金门湾大德沙

24444

国贸金门湾朗琴园

24221

联发欣悦学府

24146

特房黎安小镇三期

24005

特房锦绣祥安

23841

国贸金门湾星怡轩

22802

海翼0592

21856

中澳城

17187

另外，“地铁效应”对于都市圈板块的带动作用，实打实地体现在真金白银上。

目前在建地铁沿线的一些楼盘，价格之高，看图感受：

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┃内容来源：网络

┃图文编辑：厦门每日新闻（xm_mrxw ）

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