青岛今年买房的，一半是韭菜? ABCDFGHJKLMNQST不到半年

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不到半年，在粉丝们的大力支持下，百忍问房圈免费回答问题已经达到一千个，成员也已超过500人，借此机会，回答八个购房者最关心的问题，以飨读者。

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第一，大刘问:俺们现在最关心的是，调控一个月了，究竟起作用了没有?

调控满月，狂热渐渐散去，根据一线情况的反馈，五月的客户到访量基本下滑在三四成之间，市区的二手房市场也是如此。只有即墨等个别地方相对例外一点。对于很多高端楼盘，压力还是比较大的，因为客户被限制的程度超过一半多，这是未来的最大悬念。市场总体降温幅度还是很大的，但是因为前期过于高温，所以很多楼盘即便到访下滑，剩下的客户还是足够用的，因此市场远没到变冷的程度。

第二，nigngang78问:上合会后青岛楼市的趋势是啥?房价何时能松动?

六月中旬上合会后，整个城市会松一口气，本轮因为开会引发的大涨也会失去由头。如果会上没有什么对于本地的利好消息，那么楼市继续降温的趋势应该持续。尤其是市区二手房价格虚高，若持续成交低迷，则有可能个别出现松动，所以买卖双方会博弈一个比较长的过程。而郊区很多没有配套没有人口供应比较大总价比较高的区域，下半年后有可能松动--蓝色硅谷某较为偏远的别墅项目已经开始首付百分之五了，这是一个区域的信号。

第三，毕业985问:您经常说如今是割韭菜薅羊毛的时代，那么请问青岛楼市今年买房的全体人中，韭菜有多大比例?

首先我说的韭菜是指将来出手时难以获利的项目和房源，卖的时候，投资者如同吃了生韭菜，是比较苦涩的。而薅羊毛更多是指未来的房产税，因为那个是每年都要收的，不多，但也让投资者难受。青岛今年买房，一二手房倒挂区域，韭菜比例很小，但能买到房的比例也很小。郊区那些能容易卖到房子，而人口配套和产业都很少的地方，韭菜比例非常大。总体来上看，今年买房的，得有一半是韭菜吧。另外补充一句，本次调控实际上减少了韭菜比例，因为被限购的人，将来都是房产税的主要贡献者，如果他们还买，房产税真是全靠他们了。

第四，溜溜球问:不卖住宅，买商业是个很好的选择么?

买商业不受限购，很多被限购的或者买不起住宅的急的心急火燎的购房者，糊里糊涂就去了商业。我必须说，尽管住宅的价格已经很高了，但总体而言，风险还是比商业地产要低。商业地产如果不懂商业去就盲目购房，风险极大，比如大盒子商铺和内街商铺，如果经营不起来，就是个钢筋水泥，几乎没有价值。很多商业项目就是割旧菜的项目，割了一茬又一茬，那些懵懵懂懂的老业主把养老钱都供出来了，看上去很可怜。

第五，云淡风起问:张老师，我在高新区海德有个套二学区房，有人25000要买，可以出手?

当然可以，你要知道，今年的实验学校也就是青岛中学招生是因为上合会的缘故，才多收了150人六个班，明年估计人数会更多，这么多人，只招200人呢，也就是说如果600人的话，只有三分之一中签率，这会导致周边所谓的学区房贬值，这和北京的多区划片的意义是一样的，就是你买了周边房子，上所谓学校的几率很小，这个巨大的不确定性会导致所谓学区房大大贬值。如今有盲目的家长傻大头帮助你变现，你还不赶紧收了他的智商税，难道还要等到明年?

第六，狂热先生问:海阳的房子可以买吗?要注意什么?

海阳的房子当然也可以买，但要注意的问题非常多，第一你不能在村里买，要去市区中心买，起码旁边有商业配套，不要只看海，海阳最不缺的就是海。第二，你要看房子是不是现房，入住如何，尤其是要能直接办证，这样的盘在海阳并不多。第三，价格要便宜，这样就没有风险，五六千就差不多。第四，最好直接靠近市政府，高铁站等等，第五，你最好有养老和度假的实际需求，因为那边房子出租率不是很高。这几个问题都考虑到了，你在海阳买房的风险基本就不大了，起码不会亏损。

第七，西海岸小喽啰问:黄岛的维多利亚湾的超高层看着老是不放心，但价格又比较诱人，手里钱不多，心理很矛盾，不知道到底应不应该下手，请张老师支招?

维湾项目有这么几个变动，第一，所谓万达商业开了，不出所料，极为惨淡;第二，所谓江苏路小学变成了安子小学，学区房落空;第三，开发商万达撤退，而这个地块是补给东方影都的地。另外还有几点，项目所处地段就不说了，项目填海之后马上盖房也不说了(新加坡填海是要沉淀十年之后才能施工)，再加上超高层公摊超大，所以，这个盘其余的价值真的不大了，只剩下单价便宜了，他能改变的配套这几年都已经变了，不能变得只怕也不能变了。如果你想投资的话，想象一下七年周期吧。

第八，焦码大杯问:请分析下青铁华润城这个楼盘的潜力，未来5到10年您估计这个楼盘价格是多少?感谢

这个盘的潜力还是比较大的，主要主观上原因是华润是品牌企业，产品口碑不错。又是双地铁，十分方便。客观上崂山区山海城资源丰富，有钱人都想来，但商业比例规划太大，住宅产品稀缺。所以升值是必然的，四万可期待，唯一有点悬念的是地铁检修站会影响未来价值。至于五到十年，没人能看清，那些说的人也知道自己在扯。因为这么长的周期内，没人知道长期地产政策究竟会如何，长期金融政策究竟会如何，青岛城市中心转换究竟会如何。甚至我天朝迅速增长的债务危机会不会爆发?