难产的郑州\＂香港姐妹花\＂!
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难产的郑州\"香港姐妹花\"!。郑州|香港|难产|瀚海|美境---
郑州的"小香港"陈砦倒下了，一代繁华的消弭也代表着新生力量的崛起，大量城中村置换成各路名企开发商或时尚或精致或中式或唯美的现代都市社区。
但由于各种因素限制，该地又是著名的楼市难产地，比如东风渠沿岸的美景美境和瀚海思念城，就是比较典型的孕育两三年仍未出世的"香港姐妹花"。
瀚海思念城位于国基路与渠东路交叉口东南角，由思念集团企业集群旗下的瀚海地产开发运作，总占地200余亩，开发体量约70万方。
该项目从2015年5月开始内购，有消息称，思念城当年以均价9000左右的价格向思念食品、杜康控股、瀚海大观等集团旗下的内部人士及其亲友放开内购，房源很快便一抢而空。"内购协议"称一年半签正式合同，2018年交房，但是今年3月才传来拍地成功的消息。
美景美境位于国基路与渠东路交叉口东北角，北邻大观音寺，与瀚海思念城隔国基路相望，属于陈砦大观音寺改造项目，占地约200亩。2016年5月售楼处开放，开始办理入会，也就是所谓的"内购"，2018年3月，终于拿下第三个证。
一个将近3年的望眼欲穿，才换来了第一个土地证;一个将近2年的等待，还好比人家多两个证，但终究还是五证不齐。期间它们各自都面临着业主维权或者退款事件，但是证件不齐开发商想盖房有心无力，大部分业主也不甘心退钱，小打小闹之后依旧这样僵持着。
房子没有落地，什么承诺都只能相信三分，更何况是证件不齐的房子。几年的时间，开发商为了尽快拿证也是费尽周折，中间经历了什么没人能说得清楚但肯定也是步步维艰，而当初的项目规划也因为通过检查、迎合市场，早已变了样。
今天二汪就以这两个千呼万唤还是不出来的美娘子为例，分析一下内购房的那些事。
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说姐妹花一点不为过，因为这两个项目都在颜值上下了功夫，但姐妹俩走的是不同路线，所以各有千秋。思念城延续瀚海一贯的现代化时尚风格，定位享受高品质生活居住的都市人群，设计现代感十足;美景美境也是美轮美奂，但是偏古典的新中式风格，给人低调沉稳的感觉。
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瀚海思念城外立面规划图
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思念城独树一帜的露台规划
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美景美境中式商业街区规划图
但是从售楼处来看，还是美景美境更胜一筹，采用规划中咖啡馆的设计，简单大方又很有韵味，而思念城的售楼处就显得相当普通，蜷缩在瀚海北金的一角，有点小家子气了。
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美景美境售楼处
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瀚海思念城售楼处
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1、交通
两个项目西邻渠东路，在国基路南北相向而立。周边文化北路、花园北路、丰庆路纵贯南北，三全路、国基路、北三环横贯东西，都是主干道，大交通环境良好。但是国基路较窄，渠东路更是小路，高峰期自驾出行堵车是肯定的了，如果后期美景美境的商业街区和思念城的大型商业综合体落地的话，这两条路将会更显局促。不过据置业称，国基路和渠东路规划都是要扩宽的。
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国基路
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渠东路
由于国基路和文化路都是市内主干道，公交线路比较丰富，如国基路渠东路上有98路、B20路、B38路，文化路国基路上有6路、B18路、Y6路等。
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国基路公交站牌
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文化路上没有站牌的公交站
据置业介绍这里是郑州少有的三地铁盘，但是据已开通的2号线最近的沙门站有1.5公里左右的距离，据规划中7号线最近的地铁站也有1.5公里左右的距离，对这两条线来说只能算近地铁盘。真正让他们称得上地铁盘的是国基路上4号线的西沙站，离两个项目距离也就百米远，通行之后地铁交通很方便。
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2、学校
周边学校倒是也不少，两个项目分别都配有幼儿园，附近有贝斯特中小学、郑州市瀚斯大外语小学、金水区四月天小学、金水区文化路第三小学、新柳路小学等小学，郑州市勤礼外语中学、郑州树人中学、郑州新奇中学、郑州第七中学等中学，还有华北水利水电大学。如果号称打造"教育+"产品的美盛教育港湾能够早日落地的话，教育资源就更丰富了，当然这是后话。
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3、商业
目前两个项目周边现有的大型商超不多，但是成熟社区的商铺也能够满足基本生活需求，最大的商业中心应该属北三环的瀚海北金。不过美景美境项目西侧规划有台湾设计大师姚仁喜设计的一万方的商业街区，以大观音寺为依托，构建观音祈福文化街、国际商业街、文化主题酒店和高端会所三大商业版块;瀚海思念城就更厉害了，致力于打造人文艺术体验中心、娱乐休闲中心、时尚购物中心为一体的世界级城市综合体，这可是给北区人民画了一个大饼啊!这饼什么时候能熟可就说不准了，现在应该算是刚和上面吧。
4、医院
项目附近有河南省煤炭总医院、郑州康宁医院、华北水利水电大学校医院、郑州德馨中医院、金水区总医院柳林医院等。
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5、环境
这两个项目共享西侧东风渠，而且是东风渠上游，随着东风渠的治理工作初见成效，项目附近水域环境较好，再加上滨水公园的建设，也让周边宜居指数上升。当然这些都是基于后期治理能够持续跟得上的前提，否则只会在夏天饱受蚊虫之害。
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东风渠
思念城南的蔬菜批发市场、东风渠以西的陈砦等无论是后期的拆迁也好、改造也好，都注定了附近近几年都会处于施工状态，脏乱差是不可避免的。
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6、开发商
美景和瀚海都是本土口碑比较不错的开发商，既往作品没有太多的煞笔。不仅如此，两个开发商应该都算是比较有品位的，美景集团董事长王小兴喜欢富有东方禅意的中式文化，也具有深厚的中原情节，美景的一系列产品也都给人"传统、优雅、知性"的感觉。瀚海地产原为思念集团自创的地产品牌，后与旗下中部大观地产合并为瀚海大观地产。产品以"建筑美学"、"生态人文"、"艺术"、"创意"等标签在郑州也出尽了风头，尤其是瀚海系列产品，请来世界排名前五的已故设计大师王弄极为其操刀，堪称郑州地产业内的颜值集中营。
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美景美境
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美景美境规划有6栋商品房和5栋安置房，1-6号楼为商品房，7-11号楼为安置房。商品房中，1号楼28层，2、3、6号楼34层，4号楼33层，5号楼9层，除5号楼是2T3以外，其余都是2T4布局。
商品房和安置房外立面是一样的，为了保障商品房住户的权益，院里用了铁栏杆和绿化带做了双层隔离，地下两层停车场也是隔离开的。安置房的主大门在10号楼和11号楼之间，商品房的主大门在4号楼的北边，人车分流。
据置业顾问介绍，商品房整体高出地面3米，这个做法之前二汪在介绍旭辉首府的时候说到过，好处还是很多的，但是安置房区是否也有这个设计还不清楚。容积率4.80，绿化率35%，两年前宣传的精装修现在变成了毛坯交付。
美景美境户型设计有90、130、150三种面积
90㎡小三房设计中规中矩，没什么亮点也没什么大毛病。比较明显的优点是户型还算方正，利用率高，缺点是公卫门口正对餐客厅。
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130㎡中间户三房。优点也是户型还算方正，餐客一体空间利用率高，阳台宽敞，卫生间干湿分离;缺点是130㎡只做了一个卧室朝南，而且进深长更影响北向卧室采光，公共卫生间门口正对餐客厅，主卫是暗间。
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130㎡边户三房。比上一个好点的是做到了两个卧室朝南，横厅的阳台方便西户业主观看河景，但是对于东户来说，这样的横厅设计并没有什么好处，而且同样长进深的问题会影响整个房间的采光。公共卫生间没有窗户。
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整体上看，美景美境的户型设计都很一般，虽然整个改造项目地块方正，但是单纯商品房地块儿却是狭长的，为了多卖房，只能把房间都设计成长进深户型。另外，与安置房一个院的规划也会让很多人望而却步，道理上安置房跟商品房是没有什么区别的，安置房的住户也不比商品房业主低一等，只是安置房一般出租的多，会导致整个社区人员不稳定、流动性大，管理跟不上等问题。另外该项目紧邻大观音寺，也会成为部分人置业的顾虑。
瀚海思念城
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思念城当初规划的有10栋住宅，8栋32层高层，2栋18层小高层。户型从40多到190㎡都有，2015年刚开始认购的是43-120㎡的，后来又推出了大户型，容积率3.5，绿化率30%，毛坯交付。
当问到户型图的时候，置业说暂时还没有户型图，售楼处的沙盘也会修改，之前的规划有所变动，现在的规划还在审核当中，具体什么时候户型图能够下来还不确定。介绍到项目配套商业的时候，也是对本身规划的90亩商业一带而过，重点推介了美景美境的商业街区、丰庆路上的大商以及据说今年年底投入使用的宜家，令人不禁猜测:是不是当初那个规划超高档次的"世界级城市综合体"也将有所变动呢?
看一下当初规划的户型
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89㎡两房。市场上比较流行的是89㎡三房，为了配合项目的整体设计，思念城做成了双阳台的两房，对刚需来说倒显得浪费了。而且餐厅的位置让整个房子的动线变得很乱，客厅也很局促，如果留出过道的空间并不阻碍阳台门的话，只能放下一排三座沙发，卫生间在门口的规划也不好。
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124㎡的三房。同样是双阳台，而且主卧大飘窗，南北通透，采光充足，动静分区，卫生间干湿分离。但是房间配比不均，厨房和卫生间太小，狭长的走廊也浪费了一定面积。
可以看出，为了照顾瀚海在郑州首屈一指的"大露台"设计，牺牲了一定的户型优化。这样的取舍无疑是冒险的，因为房子是要长期住的，舒适度应该是放在首位考虑的因素，谁也不能靠外立面过一辈子。
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回到文初说到这两个姊妹项目的内购问题。内购，即内部购买。一般的内购是以折扣的形式出现，可以说是单位为了激励员工的特殊福利待遇，实际上也是一种变相的销售产品，因为即使是5折、4折，商家也还会有利可图，内购的形式反而可以帮助减少库存，增加销售。
内购搁到买房这事儿上就没那么简单了。房子属于大宗商品，哪怕只是不到一个点的折扣也会让购房者省去大几万块钱，这种"尊贵"的特权以前只有机关大院的工作人员或者在社会上有一定权势和地位的人才能享受得到。由于上车门槛高，所以很多人花钱找人求爷爷告奶奶地想要弄到内购名额，不仅能省下一大笔钱，还象征着"咱是有关系、有头有脸的人"。
但是现在，内购房在市场上的地位一落千丈，说到内购房大家都会心生疑窦。因为现在的内购房变成了五证不齐的楼盘特有的营销手段，着急回笼资金的开发商瞄准购房者贪便宜的心理，打出较低的价码，通过内部人员向外扩散，有些甚至大张旗鼓地宣传，声称这是一批稀缺的内购房源，名额有限，赶紧来买，过了这个村就没这个店了吧啦吧啦。很多人在对比了周边楼盘价格、掂量了荷包重量之后，还是会选择性忽略风险，选择上车，理由无非是:卖房的事儿都是政府经手的，应该不会有大问题，况且这么多人都买了，不管是开发商还是政府都不会放着这么多人不管的!
然而，现实总会给异想天开的人一记响亮的耳光!
2015年1月，六合之家开发商因打官司，项目中几套房成了待处理问题资产，并要求已经入住的业主限时搬出;
2015年3月，晶诚花园因土地纠纷、资金严重不足等原因，最终烂尾，开发商无钱退款，内购业主维权无门;
2015年8月，龙湖玖号院因资金问题被施工方告上法庭，项目大约700套房产被查封，不少内购房、没有签正式合同的房源也在其中;
2016年4月，金荣熙园内购业主因项目三次易主，最终不得不卖地退款，聚集管委会拉开维权;
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所以二汪对于内购的看法一直是保守的，因为二汪也是广大基础群众的一份子，深深知道对于内购风险、我等平头老百姓是承受不起的!不要说什么大品牌开发商值得信赖值得等待什么的空话，拿地办证这事儿，任何一个开发商都不可控!比如说交钱几年始终等不到开盘，比如美景美境当初宣传的精装修就换成了毛坯，再比如说瀚海思念城的沙盘和户型都要进行重新规划!其实，内购的风险还远远不止这些，有没有想过万一她俩拿地失败了呢?万一资金链断了，楼盘烂尾了呢?别说房子了，交的钱能追回来就不错了!
所以还是那句话，内购有风险，上车需谨慎!
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