1991年1995年日本楼市崩盘，gdp却年均增长12.3% 从1985年底到1990年初

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从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。1991年—1995年日本土地价格下跌了35%左右，基本跌回到1987年的水平。

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银座土地价格从1991年1800万日元/平方跌倒1995年的600万日元/平方，下跌幅度巨大。

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日本gdp从1990年的31037亿美元增涨到1995年的53339亿美元，年均增长12.3%。

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日本楼市崩盘，gdp却高速增长，到底是什么原因呢？

（一）汇率

日元兑美元汇率从160降到96，日元大幅升值，导致以美元计价的日本gdp大幅增长。

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（二）日本楼市并没有想象的那么差

1991年—1995年日本全国土地价格下跌了35%左右，而虚高的银座土地价格从1991年1800万日元/平方跌倒1995年的600万日元/平方，下跌幅度达到200%。这说明日本普通土地价格并没有断崖式下跌，并且在此期间日本住宅开工面积并没下跌，还有小幅增加。只有市场量比较小的办公楼开工面积下跌明显。这说明日本住宅楼市只是小幅回调，受影响大的只是那些核心区域价格虚高的写字楼和公寓。

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（三）日本并没有失去的10年

1970年左右,日本超越德国,成为第二经济大国，进入发达国家，日本经济增长进入低速时期。而日本从1985年gdp1.38万亿增长到1995年的5.33万亿，十年增长了3倍，经济飞速发展。而日本真正的实体经济并没有增长这么快，而日本失去的十年并没有失去，而是在还以前的经济欠账。