揭秘!北京楼市“200亿大盘”的马太效应 -改善稀缺!北京楼市小盘股时代 -2017

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-改善稀缺!北京楼市小盘股时代 -

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2017年，北京房地产企业有个小丰收，有超过8家房企宣布自己的销售业绩突破了百亿。在全国也是这样，百强房企基本年度销售额，都在百亿+。

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但整体看，从北京的房地产市场看，从2017年开始，房地产市场已经进入了不可逆的新常态，因为全面限价，开发商的销售货值，从拿地就开始锁定:

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从2017-2018年春节前这一段时间看，北京合计供应了89宗住宅土地，供应的商品房住宅面积中，限价商品房大约440万平米，共有产权房大约360万平米。按照限定的销售价格计算，大约限价商品房在5万左右，共有产权房在3.5万左右。合计这部分的总货值大约在3500亿，平均下来，每一宗地块的货值大约也就是50-80亿这个区间。

除了这一点，对于北京来说，未来这些土地基本都会是90平米以内的刚需为主!纯商品房住宅特别是改善户型将越来越稀缺!

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市场真实的库存:这3.6万套商品房住宅也并非都是市场可以买到的，这些库存分布在1744个小区中，其中有1.2万套是2016年1月1日以前的预售。其中大部分都是属于开发商自用等特殊用途。

另外还有5000套是2016年取证项目，如果把2017年后取证的商品房住宅看成商品房住宅真实库存的话，当下商品房住宅库存实际只有1.9万套。(再计算已经销售项目，在排队网签的影响，真实购房者可以去售楼处买到的住宅，可能只有1万套左右了)

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对比股市的名词的话，可以说，北京楼市不可逆的进入了一个小盘股时代，改善户型更是已经在市场全面限价房共有产权房下越来越稀缺。未来的房地产市场很可能出现明显的两极分化，刚需进入共有产权市场，改善在市场上寻找少数机遇!

在北京的小盘股时代，想寻找一些百亿单盘，可以说是非常艰难的事，难度百倍于寻找几个年销售百亿的房企。

-200亿大盘的马太效应-
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盘点过去10几年的北京楼市市场数据，非常明显的有个现象，大盘的马太效应优势!

能够销售过百亿的，基本都是销售面积体量在20万平米以上的大盘。能接近200亿的更是要达到40万平米的数量级:

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以北京历史上，网签金额超过140亿的6大居住类项目看，

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排名第一的是销售面积接近90万平米的林肯公园，排名第六的是最近市场很关注的亦庄金茂府签约销售面积33万平米。因为其他项目已经基本清盘，而这两个项目特别是亦庄金茂府依然有大量货值待签约，所以这个排行榜很快就会有变化。

对于这些百亿大盘来说，非常明显的有马太效应:凡有的，还要加倍给他叫他多余;

出现这些大盘的原因其实归纳总结非常简单:天时、地利、人和!

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一:从天时看，改善项目成为市场主导。70后80后，买房更多是真把房子用来住!

未来十年改善型需求会成为主战场。能占据百亿+大盘的基本都是改善项目。

1:楼市已经基本去投资化，市场回归主流居住;

2:80%的家庭拥有产权住房，改善需求旺盛;

3:黄金时代，房企对整个楼市是“从0到1，从无到有”的供给，白银年代，在高存量和高库存下，产品经营逻辑升级为“从有到优，从1到N”。

以北京为例，2000年左右的第一批商品房购房者到现在，从经济承受能力到对生活的向往程度来说都达到了一个持续爆发期，有能力去支付自己所向往的生活，需要更多懂生活、懂他需求的好房子，好社区和好服务;

这部分群体基本都进入到了改善阶段:

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实际上，在持续加码的房地产调控下，改善需求的境遇既简单又困难。说简单，是因为留给改善需求的机会并不多，可选择的余地也就变得单一起来，那就是选择商品房;说困难，是因为改善需求的购房成本在不断提高， 2017年北京商品住宅单套平均成交金额已经达到了781万，改善型住宅套均价至少也需要1000万起。

相比小盘项目，大盘改善项目基本都具备了完善的衣食行设施，在享受区域配套的同时，自身的配套也非常完善。特别是教育方面，都有一定的资源倾斜，比如:亦庄金茂府，区域内政府引入的12年制人大附中分校，给社区的整体居住品质就有一个非常大的提升。

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二:地利，本身的区域属性

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从北京楼市历史上的6大百亿大盘看，其中有2个区域最集中，分别是海淀区域和大兴亦庄区域。这两个区域可以说是北京做的最好的产城结合区域。

海淀区的三个项目主要是中关村辐射区除了如园还有几套顶豪，其他2个项目基本已经结案。亦庄的两个项目依然有在售货值，则继续维持成长性。

北京亦庄这个区域是个比较独特的区域，它是北京唯一的国家级开发区，又与知名的中关村科技园系列有很多类似也有很多不同，相同点是都有高端科技产业聚集，而比较大的不同点在于，亦庄开发区有规划、土地审批、市政等职能，有更大的自主管理权限。

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亦庄是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。由国务院批复，目前已经形成了路东区高新技术产业园区，河东商务区和河西居住区三个板块。目前已有数5000多家国内外知名企业落户亦庄，其中世界500强企业就有100多家。

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亦庄是一个规划先行的城区，在产业布局、城区配建、生态建设等方面，都有着现代化的思考，并有着时代赋予的先进性。单从公园数量、湿地林海面积、人均绿地占有面积方面来看，亦庄在宜居、宜业方面的优势，就是其他城区所无法比拟的。

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第三:人和，大盘必须有均好的产品优势!

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从数据看，最近多年北京出让的商品房住宅土地中，因为配套建设了大量的自住房、限价房等，实际商品房住宅单个项目平均只有5万平米左右!

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按照这一体量，实际能够成为社区的可能性非常小，大部分只能说是几个孤立的居民楼加上一片配套绿化。

2013年，中国金茂落子亦庄，成为亦庄河西区最早一批开发者之一。六年深耕是金茂见证亦庄发展的历程，同时，在中国金茂“城市运营商”战略的指引下，亦庄金茂府不断建设出愈发成熟的百万平米大社区，从社区氛围、社区文化、配套建设、居住体验上为城市提供更好服务，让宜业的亦庄进一步升级为宜居的亦庄。

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亦庄金茂府200亿的成长历程，其实是“金茂府”这个大IP的迭代历程。作为北京第四座金茂府，亦庄金茂府一方面继承了中国金茂十年的绿金科技成果，另一方面，随着小区交付，业主最真实的体验反馈与产品的迭代升级相互作用，成为亦庄金茂府经受住市场检验最坚固的基石。

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数据印证一切。据悉，亦庄金茂府目前已交付业主已达1600户，而在今年1-4月在售产品的成交渠道中，老客户再购及推荐成交的占比已超过30%;在满意度方面，据赛维公司调研数据显示，2017年一线品牌开发商的满意度平均值在85%，而赛维对亦庄金茂府抽样的300多户家庭的满意度调查中，入住业主的满意度高达95%。

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限购升级、房票难求时代，购房人对房产选择日趋谨慎，越具备均好性的产品越能打动市场。在最近3年的土地看，纯粹的商品房住宅土地已经不可能出现

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，这就导致了部分小区出现了保障房与商品房的割裂。

要寻找一个地段优质、社区环境优质，开发商品牌大、物业管理完善，这对于北京楼市来说，已经是一个越来越难以完成的问题了!

这也成为了金茂府常年霸屏北京楼市榜单的内生原因。金茂“府”系产品因其科技住宅属性在高端改善市场上牢牢占据一席之地，同时配套、物业、交通条件等综合性资源又使之具备强大的“均好性”，因此府府皆热销的传奇不难印证。

作为北京第一个，也有可能是北京最后一个200亿+的纯住宅大盘，亦庄金茂府过去6年持续的迭代已经让早期购房者享受了资产与居住双价值的提升。在未来还有多少更精彩的变化?让我们拭目以待。

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