中国宝安地产进退青岛小房企豪赌南海新区行业分化的加剧让市场变得千姿百态

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行业分化的加剧让市场变得千姿百态，有人壮士断腕，也有人放手一搏。

近日，中国宝安集团(下称“中国宝安”)发布公告称，拟将持有的威海宝顺置业有限公司、威海恒运置业有限公司、威海港宝置业有限公司威海三家公司的全部股权转让给青岛新海园房地产开发有限责任公司(下称“新海园”)，作价6.89亿元，涉及土地面积约638亩土地。

与中国宝安相比，“新海园”这个名字在业内还有些陌生，网上的相关信息也非常有限，交易公告中透露的几乎是能够查询到的全部信息。2017年，新海园的总资产和净资产分别约为39.95亿元及21.69万元。

对于一家总资产不足40亿元的小型房企，在充满挑战的威海南海海岸线一口气吞下600余亩土地，这无异于一场赌博。而业界在敬佩新海园的勇气和魄力之外，更多的是担忧。

中国宝安的进与退

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作为广东知名的大型国有企业，中国宝安的业务涉及新材料、新能源、现代生物医药、房地产开发等领域。在其年报中，“房地产开发业务”被列入“主要经营业务”的名单之中，但中国宝安的地产之路走的并不顺畅，其退出房地产的传言也不时传出。

2015年，中国宝安将旗下宝安地产15%的股权以协议的方式转让给东旭集团，取得约8.2亿元的投资收益。该交易完成后，中国宝安持有宝安地产股权将降至4.8%，退出了第一大股东的位置。

这样的举动让业内和投资者心生质疑，“剥离地产”的说法也由此而生。但中国宝安很快就用行动回应了这一传言，2016年，中国宝安砸下13.2亿收购华信达房地产55%的股权，获得深圳龙岗区横岗街道茂盛片区城市更新项目的开发与建设权。

忽进忽退的节奏让人难以捕捉到中国宝安的地产逻辑，但通过此次出售威海三个子公司的公告中可以明确一点，中国宝安正在进行转型。其公告显示，本次出售威海三家公司股权是为了优化产业结构，促进产业转型升级，集中资源发展新材料、新能源等高新技术企业，转让所得的现金将补充公司营运资金。

关于转型的说法，时代财经向中国宝安相关人士进行查询，其给出了肯定答案，“调整房地产业务结构的初衷更多是在发展新能源的过程中看到了利好，尤其是贝特瑞经营发展的势头让公司更倾向于往高新技术产业方面布局。”

中国宝安年报显示，高新技术产业在其收入中的占比正在逐步提高，2017年，高新技术产业营收约为42.18亿元，占总营收比重从2016年的45.6%上升到2017年的60.07%。反观其地产业务，去年的收入约为5.86亿元，是中国宝安几个主营业务中收入最低的一项，在总营收中的占比仅为8.35%，而在2016年，这一数字还是15.58%。

显然，与高增长中的高新技术产业相比，收入不佳的地产业务显得有些“鸡肋”。因此，将部分地产资产卖出，不仅能够腾挪出部分资金用以扩大高新技术的规模，还能获得不错的收益。此次出售威海三个子公司，预计能够为中国宝安带来约3.4亿元的收益。

不过，即便地产业务的占比逐步下降，中国宝安相关人士依然否定了“剥离地产”的说法，“在宝安集团内部，从未听说公司要退出房地产板块。只不过目前对于三四线城市，公司着力去库存，出售三家威海公司，也只是部分对未建地块进行出售。未来集团还是希望地产业务更集中在一线城市，这也是优化产业结构的一部分。”

值得一提的是，今年中国宝安或将延续出售地产资产的节奏。其发布的《2017年度董事局工作报告》中坦言，过去的一年，旗下房地产业存在的主要问题是部分企业开发周期长，未能快速回笼资金，整体盈利水平不理想，部分区域去库存工作未达预期。因此，2018年，中国宝安准备在加快推进在建项目实现高周转的同时，着手去库存和资产处置，减少积压以盘活资产。

新海园豪赌南海新区

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“新海园以建设经济适用房起家，发展的初期，新海园有着不错的资源，倚靠开发经济适用房项目，新海园也在山东省内积累了少许知名度。”青岛一位业内人士告诉时代财经，新海园成立已经有近二十年的时间。

据青岛当地媒体报道，新海园在青岛已开发多个房产项目，有李沧的米罗湾、福林苑、优盘财富街、市北的新侨花园、北岭山花园等，包含住宅和商业。

时代财经查询到，目前这些项目均已显示售罄。“随着外来房企的增加，近几年新海园在山东省内拿地的几率也越来越小，所以2016年的时候，新海园把业务重心转到了海口。”上述业内人士说。

天眼查信息显示，2016年年底，新海园从海南骏豪旅游发展有限公司(下称“海南骏豪”)手中收购了海南胜虹实业有限公司(下称“海南胜虹”)60%股权。紧接着在2017年3月，海南胜虹再次出现变更信息，海南骏豪退出了该项目，新海园成为唯一的股东。

据了解，海南骏豪实际为观澜湖旅游度假区的开发主体，而新海园收购海南胜虹所获得的观澜湖·观邸项目正是位于观澜湖区域内。但仅仅踩准市场节奏是不够的，从网上楼盘信息可以看出，观澜湖·观邸一直采取打折促销的方式在进行“抢收”。

“借着2017年海南楼市的火爆，新海园确实有了一笔不错的收入，只是今年限购政策出来后，新海园又被打回了‘原形’。”业内人士认为，海南市场已然风声鹤唳，手中恰好有些许资金的新海园要维持下去，只能重回山东。

就这样，南海新区成为了新海园奔赴的又一个战场。搜索南海新区可以发现，这是一个被成为“北方浦东新区”的新城。11年前，威海政府启动了南海新区的建设，按照最初的规划，南海新区要建设成为山东半岛蓝色经济区重点建设的海洋经济新区。

宏伟的规划也确实吸引了一些大牌房企的关注，今年2月，雅居乐与威海市南海新区管委会正式签订投资协议，一个名为“威海体育休闲特色小镇”的项目将在南海新区落地，雅居乐对该项目的投资将达到500亿元。

在去年11月雅居乐就该项目与南海新区签订框架协议时，还邀请到刘国梁以及王楠夫妇为其站台。有了体育名人和明星房企的双双“站台”，让南海新区火了一把。

青岛时代纵横总经理张百忍称，南海新区当前的发展与海南早期相似，以海资源为依托，“海景房”成为南海新区最大的卖点，近年来随着青岛限购政策的趋严，南海新区作为延伸带也吸引了不少购房者。

“但南海新区目前的状况还是有些尴尬。价格虚高、销售严重依赖渠道是南海新区房地产市场的特点，这样的市场环境并不健康。”张百忍认为，南海新区非常考验开发商的综合实力，而新海园的销售规模大约在十几亿的级别，不论是产品开发实力还是营销能力，新海园都无法与外来房企抗衡，638亩地前景难测。

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