房地产行业 | 楼市调控严监管和差异化并行，促进信贷资源有效分作者

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房地产行业 | 楼市调控严监管和差异化并行，促进信贷资源有效分配。信贷|房地产|监管|差异|楼市|信贷政策---

作者 | 首席分析师徐承远

金融业务部郭妍芳黄孟然

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5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出六大明确要求，包括切实加强资金管控，加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

东方金诚认为，住建部重申房地产调控要求，旨在规避消费贷资金流入楼市的现象。在房地产调控背景下，信贷政策收紧的基调将延续，同时信贷政策综合考虑不同主体、区域的特殊性，政策差异化特征进一步显现，这有助于引导房地产市场信贷资源的有效分配。

详细分析如下:

东方金诚东方金诚

房地产调控背景:房价上扬压力较大，消费贷款存在流入楼市问题

房地产销售增速放缓，商品房价格上涨压力凸显。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据，2018年1-4月份全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比上期回落2.3个百分点;商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。从结构来看，一二线城市商品房销售面积受调控的影响，自2017年以来一直保持同比下降的态势;三四线城市销售面积受益去库存，2017年大幅增长，但2018年以来增速开始下降。

持续调控之下房地产成交延续了两年以来的增速下行态势，但房价增速仍上扬。2018年4月份全国新建商品住宅价格指数环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大了0.2个百分点。由于低库存背景下房地产价格存在上行风险，住建部此次调控旨在调整住房和用地供应结构，有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，防止房价非理性上涨。

消费贷款流入房地产市场现象愈发普遍，扰乱房地产调控政策执行效果。消费贷是指房贷、车贷以外，主要用于旅游、教育、医疗等场景的个人消费性质的贷款。近年来，在普惠金融背景下，消费信贷业务快速发展，也成为银行重要的业务发展方向。由于部分金融机构对消费贷款资金管理不严格以及超高的房地产投资回报率，消费贷款被挪作他用的情况愈发普遍，尤其是作为首付款流入房地产市场。

消费贷资金挪用一方面会导致借款人短期还款压力超出其实际承受范围，形成逾期，影响个人和家庭征信。同另一方面，信贷资金违规流入楼市，还将扰乱国家的房地产调控政策，推升房地产价格泡沫。为此，住建部此番明确要求银行业金融机构加强资金管控，通过加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。

信贷政策的方向:总量收紧和政策差异化并行

在房地产调控背景下，信贷政策收紧的基调将延续。2018年以来，信贷政策延续了本轮房地产调控的脉络。(1)监管层面，北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、四川(楼盘)等地银监局先后出台政策严控资金违规流入房地产行业，限制银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场，同时要求银行加强个人贷款用途管理和追踪，规避个人通过消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房的行为。(2)银行层面，在监管环境下，各地商业银行均主动提高房地产企业开发贷门槛，房地产开发商融资渠道受限，同时上调住房按揭贷款利率，如2018年以来包括北京、广州、南京(楼盘)、深圳(楼盘)等地在内的多个城市房贷利率进一步上浮。数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，环比上升0.91%，同比上升23.01%。

信贷政策综合考虑不同主体、区域的特殊性，政策差异化特征进一步显现。"一城一策"分类调控是本轮调控政策一直坚持的导向，这在2018年进一步延续和深化。具体来看:

一是在热点城市去杠杆、三四线城市去库存的分类调控基调下，信贷政策区域差别化特征进一步强化。对于房价上涨较快的热点城市，整体上将收紧贷款条件，控制贷款总量，上调贷款利率和贷款首付比例。而对房地产库存量较大的三四线城市，信贷政策仍作为促进去库存的辅助工具，在风险可控的前提下将适度发挥住房信贷的杠杆作用，同时针对信贷需求过热的中心城区进行限购，信贷政策体现出"因区施策"的特征。

二是基于不同主体的差异化贷款目的，信贷政策也将差别化对待。如2017年以来各地的房地产调控政策普遍对首套房/二套房及普通/非普通住房进行区分，说明热点城市居民的合理刚性购房需求仍得到支持。同时在开发贷方面，信贷政策向保障性安居工程贷款等民生领域倾斜，2018年一季度房产开发贷款的主要增长点也来自保障性住房开发贷款，体现出信贷政策在主体层面差异性和灵活性提升。截至2018年3月末，保障性住房开发贷款余额为3.8万亿元，同比增长37.9%，其中一季度增加4479亿元，增量是同期房产开发贷款的64.7%。

信贷政策的作用:引导房地产市场信贷资源有效分配

一方面，房地产信贷政策整体收紧，有助于房地产市场形成更为健康发展的长效机制。短期来看，信贷政策通过提高房地产贷款门槛、利率及收紧贷款额度等，直接限制了企业的房地产开发资金及个人的购房资金，有助于抑制房企的拿地冲动及房价不合理上升势头，各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少。长期来看，当前房地产调控背景下的信贷政策是对房地产供需关系的宏观调整，促进供给和需求弹性更贴近，有利于抑制房地产泡沫，防止房价大起大落，实现房地产长期稳定健康发展及居民住有所居的目标。

另一方面，差异化信贷政策将引导房地产市场信贷资源的有效分配。热点城市的投机性房地产信贷需求受到限制，但刚性住房需求得到信贷支持，同时库存量较大的三四线城市也通过信贷支持引导去库存，体现出信贷资源在不同房地产市场主体及区域间的重新配置。这样房地产投资属性被削弱，而居住属性得到有效支持，"去杠杆"和"去库存"的政策目的均能得以实现，既能促进房地产市场健康稳定发展，也使得银行信贷资产得到更合理配置。

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