丹东楼市疯狂过后怎么走?关键还得看朝鲜…… 4月21日那天

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丹东楼市疯狂过后怎么走?关键还得看朝鲜……。楼市|朝鲜|疯狂|关键|刘丽---

4月21日那天，鸭绿江对岸传来要放弃核试验、集中力量发展经济的消息后，辽宁省丹东市躁动了。

部分炒房客敢为人先，纷纷挺进丹东，“丹东房价两天暴涨57%”、“房价一天一变”、“有浙江富商买下了一栋楼!”种种消息在网络传播，沉寂多年的丹东楼市一跃成为全国关注的焦点。

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在短短不到20天的时间里，位于丹东新城鸭绿江畔的楼盘价格从四千元左右上涨至六七千元，最高逼近八千元。新城城区内的楼盘涨幅也超过了千元。

真实的丹东楼市究竟如何?

丹东楼市爆火背后，是谁在狂欢?

捡漏儿的本地人:“忍不住每天来看看”

刘丽家住在丹东市里，去年年终的时候，刘丽以4000元/平方米左右的价格，选择了一套100多平方米的期房。

这些天，丹东房价飞涨，刘丽高兴得合不拢嘴，几乎每天都要来到滨江凯旋门的售楼处，在沙盘中找到自己购买的房子，算算自己能赚多少钱。“有空就来看看，眼看着房价就在涨!”

“现在翻番了，看这意思还能涨。”听着售楼大厅里销售员此起彼伏的报价声，刘丽难以抑制脸上的笑容，“每天都涨，下午比上午就能涨几百。”

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闻讯而动的外地人:“你不买有别人买”

“大哥大姐，我劝你们别犹豫了，早做决定。现在不是讲价的时候，早买就是赚。一天就这么几套房，您不买别人就买了;这钱您不挣，别人就挣了。”来自沈阳的赵先生和妻子坐在另一处热门楼盘售楼大厅的休息区，销售人员则在一旁不停劝说。

与赵先生一家相比，来自北京的王先生则相当有效率:5月6日早上七点他从酒店出发，乘上一辆出租车开始转楼盘，到了下午四点多已经买了三套房，傍晚七点多还要赶飞机回北京。

开发商始料未及去化速度太快有些“慌”

丹东新区楼市的火爆，也让开发商始料未及。

丹东新区某靠近丹东二中的楼盘，今年初新增开发了六栋洋房，4月底拿出了三栋入市销售，100余套房源，8000元/平方米的价格，两天就销售一空。销售速度和价格让开发商都很感慨，目前还有100余人在排号，但开发商已经暂时封盘。

当被问到封盘原因，该项目一工作人员透露，开发商被“吓”到了，不知道自己的价格是不是定低了，盲目地再把剩下三栋一起推出，怕价格卖亏了。

丹东究竟会不会成为东北的深圳

参照全国大部分热点城市抑制炒房行为的高压手段，丹东会成为楼市整体严控局面下的“例外”吗?

这个“地球表面最后一个发财机会”，是馅饼，还是陷阱?

“如果朝鲜真实行改革开放，丹东就是下一个深圳。”--这几天听到投资客、置业顾问说的最多的一句话。

丹东究竟会不会成为东北的深圳?这是个很有意思的话题。

改革开放以来，深圳的发展成就有目共睹，从一个名不见经传的小渔村成长为今天的国际化大都市，从经济总量到产业结构，从科技创新到人民生活，从城市建设到文明程度，均实现了质的提升与飞跃，堪称城市发展的典范。

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毋庸置疑，改革开放是深圳得以崛起的首要根源。在国家的种种政策优惠与资金支持下，深圳率先打破体制藩篱，发展外向型经济，大胆以中外合资、中外合作、外商独资、“三来一补”等方式大规模引进外资，通过不断吸收国外先进技术和经验来为本土的经济建设服务。

此外，深圳还具有得天独厚的区位优势。位于广东省东南部的深圳，南邻珠江，面向海洋，被誉为我国的“南大门”。更为重要的是，深圳毗邻香港这个自由贸易和金融中心，由此造就了深圳无与伦比的贸易优势。

相比之下，丹东要想成为东北的深圳，大概并不容易。

丹东楼市的五大隐忧

1、政策不靠谱，外部环境有待观察

丹东当地流传着这样一种说法:由于朝鲜要集中力量发展经济，联合国对朝鲜实施制裁以来，一直低迷的中朝贸易有望好转，新鸭绿江大桥通车也将提上日程，到时新区将变成中朝经济合作的中心。

但目前，尚无朝鲜将实行改革开放的确切消息。这意味着，到丹东投资房产可能是一次赌博。

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中朝鸭绿江大桥横跨中朝两岸，有投资客发问，大桥何时通车?通车之后能给丹东带来什么?

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尚未通车的中朝鸭绿江大桥

现在无法确定朝鲜要实行改革开放的决心有多大，即使这一天真的来临，政策的延续性也值得顾虑。此外，按照生产要素流动后形成的实际效果看，经济地位处于劣势的一方房地产反而会得到发展。

一位龙头房企的高管在听说丹东房价上涨后，表示:“如果朝鲜改革开放，那‘深圳’应该出现在丹东对岸。”关于朝鲜要改革开放，他表示目前没有获知任何可信消息。

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这是美国与墨西哥边境，建满房屋的一方是墨西哥

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这是深圳与香港的分界线，建满房屋的一方是深圳

2、丹东的邻居远没有香港那般强大

虽说丹东与朝鲜的区域分布同深圳和香港类似，丹东也是对朝贸易最大的口岸城市，但是朝鲜的经济社会发展状况显然与香港不是一个量级。深圳能够崛起，香港的资本注入与成功经验功不可没。可距离丹东最近的朝鲜新义州，能够给丹东带来多少积极影响?

只怕新义州的发展还要借助丹东的力量。

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高楼林立的片区是辽宁丹东，中间隔着的是鸭绿江，对岸房屋低矮的片区为新义州

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鸭绿江边的新义州

3、楼市基础薄弱、持续上涨堪忧

健康的房地产市场需要人口的不断净流入，以及一定的产业基础。丹东房价率先起飞，从相关数据来看，是一次动力不足的起飞。

丹东2017年年末的总人口为235.2万人，其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人，迁出人口1.22万人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增长率-9.28‰。这是一个人口在不断减少的城市。

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全国性的房企并没有对丹东表示出足够的兴趣，虽然丹东老城区坐落有万达广场，但2017年丹东市房企销售额排名中，前30强房企中，只有丹东保利天赐房地产开发有限公司这一家全国知名房企的参股公司入围。

同时，健康的房地产市场应该有着活跃的二手房交易。丹东新城总占地面积61.8平方公里，一位从事二手房交易的中介表示，在丹东新城城区内，一共不到5家房地产中介机构。

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类似这样的房地产中介门店在新城城区内不足5家

在4月份之前，丹东新城二手房交易非常平淡，中介门店每个月不到10单的成交量。4月22日后，大量投资客涌来，二手房一周的时间就超过了以往一个月才能达到的成交量。

但一时的火爆，并没能让二手房中介人士对接下来的业绩有好的预期，他们清楚，这里的二手房交易并不活跃。

4、东北经济困境亟待冲破

作为一个东北城市，尽管丹东拥有较为发达的乡镇民营经济，但也不得不面对整个东北地区所共有的经济发展困境。

由于计划经济思维根深蒂固，渗透到政府、企业和民众的方方面面，固化了东北的发展理念，使之成为难以扭转的体制惯性;而资源优势随着资源价格的回落、去产能的推进也变成了“资源诅咒”。

东北地区各级政府的危机和忧患意识缺失，加之法制化、市场化程度始终落后于建立创新型国家和服务型政府的要求，给东北经济转型带来了多重阻碍。

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5、投资回报期长

来到丹东新城炒房的投资客的普遍心态是，房子会在短期内迅速上涨，房价翻倍甚至几倍后脱手，这种预判的建立基础并不牢固。

目前，丹东除了一些对朝的边境贸易，并没有其他优势产业，朝鲜更加缺乏产业基础。中朝经济关系将会从低端制造业开始，然后逐渐升级，这会是一个长期的过程。

虽然深圳与丹东难有可比性，但从深圳的房价演变可以看出，丹东的房价未来并不一定在短期内迅速走高。

深圳房价的上涨伴随的是深圳经济的高速发展:1990年至1999年，深圳的GDP从171.6亿元增长至1804亿元;2000年至2009年，GDP从2187.45亿元增长至8201.32亿元。

丹东的经济总量能否实现这样的腾飞是很大的疑问。

定心丸只有朝鲜给得了

丹东一名不愿具名的公务员透露，4月底朝韩领导人在板门店会面时，文在寅交给金正恩一个U盘，U盘里的文件正是文在寅提出的朝鲜对外开放的构想:一是开发朝鲜西海岸经济带，二是修建连接大连、罗津和忠清北道的高铁。

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4月27日《板门店宣言》签署仪式现场

这一点韩国媒体前几天也做了报道，参与制定韩朝经济合作构想的韩国开城工业园支援财团理事长金镇香表示，交给金正恩的朝鲜半岛新经济地图，内容包括扩大朝鲜电力基础设施、连接韩朝铁路和公路、开发朝鲜西海岸经济带等诸多提议。

但是，也有部分人认为，鉴于联合国对朝制裁仍未取消，上述期望过于乐观。前述那名从事矿机生意的商人表示，“有关朝鲜的消息出来后，确实有朋友来跟我咨询做对朝贸易，不过也就是咨询咨询，现在联合国制裁又没有取消，贸易活动仍受到限制……虽然我们都希望丹东能从中受益，但现实就是目前没有看到任何变化。”

“这颗定心丸只有朝鲜给得了”，辽宁社科院朝鲜-韩国研究中心主任吕超说，“如果朝鲜真按照它所说的全力发展经济，就吸引外资来讲，它肯定会按照国际规矩来，这样朝鲜的投资环境也许会好转。”

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不管怎么样，今天的丹东，的的确确是迎来了一个难得的历史机遇。特别是在全球市场大融合、生产要素大重组和国内外产业大转移背景下，丹东沿江沿海想不蓄势待发都很难。

至于如何抓住机遇，实现丹东经济社会的再度腾飞，也算是留给人们的一个值得深思的问题。

然而有一点是明确的:这种“腾飞”，不应该仅仅体现在房价和楼市的沸腾上。且看后续吧。

来源:天津日报、北京青年报、环球时报、地产一条、凡夫俗子话财经客立方等

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