中小型房企上市冲动: 三四线城市土储面临分化下的规模之争

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[摘要]一方面调控叠加下房企供货趋紧,另一方面融资渠道收紧、成本走高。销售规模较小,资本负债率偏高的企业,近期纷纷启动赴港上市。...

土地是房企的生命线、资金是房企的血液,二者缺一不可。近两年来,这两者都处于紧缩状态,处于第二梯队(营收在500亿-1000亿)的房企,不得不对拿地和资金策略做出一定调整。

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中小型房企上市冲动: 三四线城市土储面临分化下的规模之争

一方面调控叠加下房企供货趋紧,另一方面融资渠道收紧、成本走高。大发地产、弘阳地产等销售规模较小,资本负债率偏高的企业,近期纷纷启动赴港上市。

另有媒体报道上海中梁地产集团有限公司(简称"中梁地产")已启动IPO。然而,中梁地产相关人士对21世纪经济报道采访人员透露,"一直没有时间表"。

不过这难掩房企正面临资金压力的现状。几天前,来自温州的大发地产在港交所挂出招股说明书,这家2017年销售金额仅43.2亿元的长三角区域房企,净资产负债率269.8%,土地储备总建面仅172万平方米,近60%分布于安庆与温州。

4月4日,弘阳地产招股书也在港交所挂出。2017年其营收61.39亿元,资本负债率137.5%。

中梁地产在销售金额和土地储备上排名较前。2017年销售金额757.9亿元,在克而瑞研究的排行榜位列25名,权益金额以739.2亿元排名23位。但2017年中梁地产有1981亿元的权益土储货值,行业仅排名第45位,分析认为,一旦货值跟不上销售节奏,其后续规模发展与现金流压力隐现。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出,在拿地和获取资金相比第一梯队较为弱势的条件下,在港股上市可以带来两个好处:第一是相对低廉的资金成本和宽裕的资金环境;第二是上市后带来的品牌效应,可为未来并购合作打下较好基础。港股对合规性要求更高,对公司国际化程度也提出较高要求。已经完成IPO的正荣和屡次传闻即将IPO的中梁,是否能最大化这些优势,需要时间进行观察。

土储分化节点

过往两年,在三四线城市的快速回笼资金的中梁地产销售额实现了高速增长:2016年增长率101%,从百亿向300亿迈进;2017年销售业绩升至700多亿。2018年1-4月,中梁地产以415.2亿元销售额,排名14位。

" 这得益于中梁地产此前的土地储备踩准了节点。"一名业内人士分析,2016年中梁加大在三四线城市、尤其是一线城市周边的城市项目储备,比如全年在嘉兴布局7幅地块,致其在2017年实现高速增长。踩中这一节点的还有碧桂园、恒大,融创、绿城等近几年均在三四线城市采取下沉战略。