花都买楼便宜但是太远?你的误会太深! 广州楼市置业版图的“灯下黑”文/图

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花都买楼便宜但是太远?你的误会太深!。误会|板块|半径|花都区|3号线---

广州楼市置业版图的“灯下黑”

文/图羊城派采访人员詹青

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采访一下:你对花都楼市印象怎样?

--远!

--房价便宜!

--不适合自住吧!

一看就知道，又是一个“灯下黑”。

误会1:花都离中心区很远

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“远”是阻止购房者前往置业的一个重要原因。如果楼盘所处地段不在可接受的极限通勤距离之内，那么是不会被购房者列入考虑范围的。

滴滴出行曾公布过一个“出行半径”排行榜，其对“出行半径”的定义是:以市中心为原点，绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。数据显示，北京的“城市半径”是31.7公里，居全国第一，其次是上海(30.8公里)，深圳(30.5公里)，佛山(30.3公里)，广州(29.8公里)。

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在30公里的半径内，是常住人口分布最集中的区域

区域经济与城市研究者孙不熟认为，无论是在北上广深哪里买房，30公里都是一个极为重要的数字。换算成时间，大致为45分钟的车程(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

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问题来了:在广州30公里的半径范围内，有哪些楼市热门板块入围?

从东南西北四个方向来看--

往东，有增城新塘等板块;往北，有花都区府、汽车城等板块;往西，进入佛山狮山乐从一带;往南，除了佛山北滘之外，南沙大部分地区也在其列。

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从东南西北四个方向来看，花都在其列

最近，羊城派采访人员从天河体育西站出发，选取广州楼市中近期最热的三个地点，进行了一次公交通勤的实测。

往北:坐地铁3号线、9号线，到达花都区府板块的花都广场站，耗时50分钟，车票8元;

往东:坐地铁3号线、5号线、13号线，到达增城新塘站，耗时53分钟，车票8元;

最后往南:坐地铁3号线、8号线、4号线，到达南沙黄阁站，耗时52分钟，票价9元。

所以，花都其实并没有想象中那么远。在地铁9号线打通了花都交通的“任督两脉”后，从花都区府板块到市中心区的通勤时间大大缩短。

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地铁让花都通往市中心的通勤时间大大缩短

误会2:花都盘不适合自住

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从“远”这个定义延伸出来的第二个概念就是--花都楼盘不适合自住。因为“远”往往等同于“荒凉”、配套不到位。

这又是一个很大的误会。

打开百度热力图，我们可以很明显地看到，花都楼市有一个很大的优势就是--聚。虽然总面积不小，但建成区相当集中。

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作为近郊，花都有一个特别的优势:聚

一方面，花都几乎所有的资源--机场、北站等交通枢纽，汽车城、皮具城、空港经济区等产业中心，都在花都区府板块10公里半径范围内;

另一方面，除了拥有独特环境资源的东部九龙湖板块和西部三坑水库板块，花都大部分楼盘也都在这个范围之内，面积跟海珠区差不多。这两个特点，让花都区楼市有着非常强的内聚效应。

如果你到花都区府板块走一趟，你会发现其生活舒适度并不亚于老城区。

从新华老城的基础延伸出去，新区的道路、基础建设十分养眼，三甲医院、省一级学校、地铁、公园齐备，在建的花都CBD中轴虽然尚未成型，但可以看出，这是一个既充满生活氛围、又有新区活力的板块。

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花都区府板块市容养眼

至于很多自住客关注的教育问题，在这个板块也不缺。花都新华四小、新华五小、骏威小学、棠树小学，花都区秀全中学、花都区邝维煜纪念中学和花都区黄冈中学都是知名度高的学校。

所以，人们对花都“郊区”、“配套不到位”的印象，更多是由于历史原因，是早期郊区大盘给市场留下的观感。

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花都配套丰富，知名小学也有不少

和番禺一样，花都有些楼盘也是上世纪大盘时代的产物，但是番禺得益于华南板块的崛起，让众多大盘风生水起，花都的大盘却缺少一个“华南时代”来拉动，知名度自然无法与番禺的大盘相媲美(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

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误会3:花都缺乏明星楼盘

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“实际距离”与“心理距离”是不同的概念，花都就是“心理距离”大于“实际距离”的区域。正是如此，花都区府板块成了广州置业版图里的“灯下黑”，很多购房者看不到其适合常住的特征。

有购房者认为，花都区府板块其实很像多年以前的番禺市桥:广州中心区的人不会跑到市桥去买房，市桥人也不爱跑到中心区来买房。花都人还习惯把到市中心区称为“上省城”。一位花都“土著”在本地论坛上这样说:“就让投资客去炒增城、南沙房好了，花都就静静地享受我们的宜居。”

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花都老城一角，很有慢生活的味道

花都楼市“不出名”另外一个很大的原因是:自从大盘时代结束以后，花都楼盘多为本地小开发商所开发，“关起门来做生意”是这些开发商的特征，他们不需要高调的宣传，因为不需要太快出货回款，所以也不考虑要费力地把中心区的买家拉过去。

一位曾经在花都某大型楼盘做过操盘手的郑先生告诉羊城派采访人员，在花都区卖房很简单，好地段的楼盘挂一条横幅就卖掉了

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。10年前，雅居乐算是花都的大牌开发商，旗下在花都区府板块的雍逸豪廷、御宾府和名门十八，是同期该集团在广州卖得最快的楼盘，但知名度却远远不如番禺华南板块的广州雅居乐花园。后来雅居乐锦城开盘，由于距离区府板块较远，又没有地铁，花都本地人看不上，所以就拉了很多广州中心区的客人过去，“中心区的客人一看，不算远啊，开车走广清高速很快就到了，有学校配套，价格便宜，所以一下子就被中心区的买家清空了。”郑先生说。

一个板块要“出名”，必须有明星楼盘带动，近几年广州万达旅游城几乎成了花都楼市的“代言人”。可惜，在花都楼市中，这样的“代言人”并不多。

误会4:花都楼价非常便宜

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这个“误会”更是太深了。

花都楼市整体均价确实不高，因为花都是一个价格差异非常大的市场，平均值“被拉低”。从细分上看，花都可以分为九个板块。其中最核心的是区府板块，其他八个板块大多数楼盘供应分散，价差很大。目前花都山前大道仍有“1万字头”的楼盘在售，但在花都区府板块，楼价已破“3万字头”。

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花都区府板块高大上的楼盘不少

至于花都楼市的库存，也是两极分化。数据显示，花都一手住宅的去库存时间超过一年，羊城派采访人员在花都也确实看到很多楼盘已经是现楼或者准现楼，但是，具体到不同的板块，差异很大，而花都区府板块，是非常缺货的

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所以，如果你想买花都最适合自住的好房子，那么，“价格便宜”是不存在的

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。羊城派采访人员实地巡盘发现，目前花都区府板块的楼价已经超过2.5万元/平方米，最高的已经突破3万元/平方米。

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花都区府板块锦东花园目前毛坯价都要去到3万+

而你以为花都区满眼的现楼都是因为滞销?

其实也未必。这里面还有开发商“捂盘”的成分在，还是那个原因:小开发商不急着回款，卖贵一套相当于赚多一套的钱

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所以，花都楼市有着与其他区域不同的特点，正是这些特点，让花都楼市成为广州楼市版图中一个被“误会”很深的“灯下黑”板块。

来源|羊城派

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责编|梁栋贤

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