限价再加码!地王1.2万,放风价仅1.3万!北京的今天或成南京的明天. 5月8日晚间

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5月8日晚间，东莞楼市限价政策再次升级!与此同时，合肥准地王盘惊爆“亏本卖房”!南京接下来.......

NO. 1|壹

5月8日，东莞三部门联合发出《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，升级内容包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等方面。

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新政重点内容如下:

1.新建商品住房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度，由原来规定不高于前3个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%(含)调整为不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的10%(含)。

2.办理销售价格备案的新建商品住房项目，住房类型由原四类调整为两类，具体为:多高层住宅和低层住宅(地面建筑层数4层及以下)。

3.对于前6个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价，因异常因素出现明显波动或没有销售数据等情况的，有发改部门和住建、房管部门会商，考虑剔除影响正常成交价格的因素后确定。

4.取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

这是非常明确的限价信号，准确来说，是限涨!

要知道，在半年前东莞的新盘在拿到预售许可之后，是可以调整销售价格的。如果想降价，那么至少要等20天之后。如果想涨价，那么2017年8月10日之前的规定是至少要等90天;2017年8月10日之后要等180天，而且涨幅幅度不能超过5%。

现在更明确了:不允许新房在拿到预售证后有任何形式的涨价行为!涨价5%的空间也取消了。

东莞的补刀，就是明确堵路。既然已经拿了预售证，就赶紧卖吧!捂盘惜售没有用，因为不可能涨价一分钱了。

NO. 2|贰

东莞重拳出击，合肥也是严格执行限价政策!

霸都楼市消息，合肥某个准地王盘被爆出“亏本买房”，楼面价已经突破1.2万/㎡，放风价却不到1.3万/㎡!

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而据项目的工作人员介绍:“我们项目现在还没有开盘，具体的价格还没有出来。不过入市价格预计不到1.3万/㎡!”消息属实的话，那么该盘的放风价比楼面价只高出不到1000元/㎡。

房价比楼面价只高出不到1000元/㎡，这是什么概念?赚钱就别想了，能不亏就谢天谢地了!这和京奥港贴地卖有的一拼啊!

据悉，这个项目预计6月首开，2017年之前拿的地，距离现在已经超过了15个月。

合肥目前也是严格执行限价备案，甚至已经有地王宣布今年封盘不卖，明确表态今年不开盘。

根据数据统计，合肥目前约有40个高价盘，贴着地价卖的不在少数，如地价2.2万、房价2.4万，地价2万、房价2.2万......长时间没动静不开盘的更不在少数。

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NO. 3|叁

其实，南京的境况和合肥相似，但南京没有下发如东莞那般明确的不涨价公开文件。

关于限价政策还是2016年4月发布的《关于推进供给侧结构性改革的意见》，对开发商毛坯改精装、捂盘惜售等行为提出具体措施要求，变相涨价被堵死!

给大家拎出当时提的5个重点:

1.提出了量化指标，对主城8区的商品住宅项目(不含户型180平米以上及低密度住宅)，以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2-3万元/平米的，年化涨幅不宜高于10%;3万元/平米以上，年化涨幅不宜高于8%;2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

2.要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

3.堵住了为提价、采取毛坯改装修房的 " 后门 "。凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。

4.及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

5.对于刚性需求集中的区域，保持100平米左右户型新建住宅( 含商品住宅、保障性安居工程项目 )50% 的合理占比。

当然，大家也知道，现在南京和不涨价没区别。本身现有的3万+高价盘拿销许就比较困难，如年后加推的23盘中仅万科大都会、金基九月森林、中海桃源里是3万+楼盘，未上市的高价盘就更难上市备案了。

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(图来源:房产南京)

经常听到销售这样介绍自家项目:“本来我们想买xxxx元/㎡，没办法，被限价了，现在只能卖......”

可以说，南京现在所有的盘都是限价盘，但是，未来那些高价盘怎么办?也成为限价盘吗?

猜想一:效仿东莞，高价盘变限价盘，明确不涨价

南京依旧严格执行限价，甚至效仿东莞，颁布明确的不涨价文件。地价2万的，区域限价2.5万、3万，就按原价来卖。不过这样的话，有些区域就chi ji了!河西南限价3.5万/平，地价4.5万/平的，房子也卖3.5万/平的话，开发商得哭晕了。

猜想二:效仿北京，限价转共有产权

北京限价房转共有产权有2条规定:

限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比低于15%，将直接作为商品房，由开发商自行销售;如果限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比不低于15%，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

也就是未来“限价房”将从本质上分成两类，一类视为商品房，但有一定的交易限制;另一类则划入共有产权房，交易和产权都将有所限制。

当然，北京的情况和南京不同，遍地的高价盘，刚需不容乐观，南京还没到这一地步，南京刚需买不到新房大不了还可以挑挑便宜“老破小”。

猜想三:效仿天津，祭出成本定价法解决地王问题

之前天津有2个地王项目突破限价红线上市，价格均高出区域竞品5000元/㎡，为什么高出这么多?其实就是成本定价法。

开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，人力以及公关费用等。

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更何况，土地出让金本身已然是天然数字。坦白讲，高出5000元/㎡，也就是保本价而已。不过，需要警惕的是，现阶段面粉价大于面包价的现象已经普遍存在。一旦南京实施成本定价法，加上之前低价盘、一二手倒挂明显的房源逐渐去化，各个板块成交价必定再次拔高。

有人说，北京的政策无疑是对当前限价盘的一记重拳，当前的限价房都该引以为戒，否则北京的今天就可能是你的明天。

南京的明天到底怎样尚未可知，但南京的今天还是可见的。政策从严，市场冷热不均，无论是在售新房还是未来的高价地，如果没有诱人的价格，也没有令人心动的配套规划，那结果注定是惨淡的。