当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?
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我对政府在房地产市场干预上的批评很多，但我认为共有产权房是个不错的探索。
北京在大力推进共有产权房的基础上，5月7日又出台政策展开了“限改共”--“限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房”。预计会有一部分之前出让的限价房项目，会被转为共有产权房”。
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我注意到有不少观点在批评政府的这一行为，从契约精神的角度自然是一种难堪。但有些观点是在否定共有产权房这项政策设计，认为它践踏了市场精神，是政府在“与民争利”。我认为这里面有很多混淆，不一定那么的黑白分明。
我跟进过从淮安到上海再一直到北京这些年的共有产权房探索，也对比了英国的共有产权房设计，后来也查阅了德国、瑞典的合作建房。这中间也写过一些文章，谈一些自己的认识。
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、共有产权房的本质是什么?当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
大部分观点在批评共有产权房的时候，其实用的是商品房的逻辑，这是不妥当的。共有产权房的本质是 “中间住房”，你也可以叫它:“可支付住房”、“可负担住房”、“平价住房”，是带有政策保障性质的特殊房屋。它针对的人群是“夹心层”:买不起市场化商品房，但又不满足“廉租房”条件，高不成低不就。在英国，这类房屋一开始是来针对“关键工作者”的:警察、教师、护士、公交司机等等。
先别忙着喷它，因为这种房屋、这种住房思路，在中国历史上一直有。
1998年房改之后，中国其实建立的住房制度就是三条腿:商品房+经适房+廉租房
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，“经适房”就是中间住房，各地叫法各有不同，深圳有微利房、安居房、福利房等等很多种，统归起来都是针对夹心层。但这类住房因为寻租泛滥、无封闭运行，被验证不成功，各地后来都陆陆续续停建了。大致在金融危机前后，为舒缓高房价之民愤，大城市先后又都推出了“限价型商品房”
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(双限双竞)。各地叫法也各有不同，北京叫“自住商品房”，深圳叫“安居型商品房”等等，也是针对夹心层的。但这个其实也已经被验证失败了，原因是，太慢太少，基本上每年的建设指标都完不成。考究原因，我认为是大城市政府不愿意出地(也没地)，也没有持续投入的财力，更没有动力。共有产权房2007年起从淮安发端，后在上海推进，到北京才开始进入全国视野。本质上，它和之前的经适房、限价房，是一脉相承的，都代表了中国对夹心层“中间住房”的解决方案探索。
2、我们需不需要“中间住房”?
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讲清楚了第一点，那么，有个问题就要探讨明白，我们需不需要这种“中间住房”?你看很多观点在抨击政府这是在干预市场(我也反对干预市场)，这样的分歧不独我们有，在共有产权房的鼻祖英国也一样:政府的职责是帮扶那些毫无竞争能力的劳动者，为什么要帮助夹心层?帮助夹心层会不会陷入“福利陷阱”?
这个问题太复杂了，我讲不清楚。纯理论上讲，商品的价格波动，都可以用需求定律来解释，价格上涨--需求量下降--供应量增加--价格下降。所以，自由市场里，我们只需要两种住房，一种是纯粹商品化的住房，价高者得，自由竞争(确保人类在进步)。一种是纯粹保障性的住房，比如廉租房，保障最低收入者(显示人类是文明的)。房价上涨超过了平均购买力，我就使劲建房子，房价就会跌下来。所以，夹心层买不起房的情况理论上不会一直存在。
但在实证中，这种市场并不存在
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。一是因为土地是有限的、不可位移的，在人口大量涌入的城市，会出现你增加再多供应也阻止不了房价上涨的现象，比如伦敦、北京。二是，房价一涨往往横跨10几年甚至几十年，而人寿有限，等不起。三是，房价涨跌虽是经济现象，但的确会产生贫富分化的社会后果，这个后果会影响到政治、影响到社会，就会逆市场。这是为什么世界大部分经济体其实都认同自由市场的逻辑，但却没有一个政府敢真正完全的选择它的缘故。在实践中，几乎大家都默认了:住房是一个特殊商品，不能任由它房价涨
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。连在80年代号称“全球自由主义堡垒”的香港，在现实面前，林郑也得承认“住房是一个特殊商品”。连我们觉得美国这样的市场，也会有房地美、房利美。是以，政府关心的问题、最终的选择，从来都不是要不要干预市场的问题，而是:用什么办法来干预市场代价最小的问题
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。要用这个逻辑去看待共有产权房，也要用它来去和之前的经适房、限价房去比较。3
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、共有产权房是退步还是进步?当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
那么来到第三个问题，和经适房、限价房相比，共有产权房解决了什么问题?
我在之前的文章里谈到了，共有产权房最大的可取点是:尽量靠近了价格机制。
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具体到技术上，我认为它解决了两个问题:政府收益、封闭运行
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。如第一点所言，大城市之前的限价房推进情况，都不及预期，原因在没地没钱没动力，打不掉投资风。不要觉得这是小问题，大城市政府虽然财政丰盈，但也要考虑有没有能力承受这种持续性、大规模的投资--没有几个政府像深圳这样能注资1000亿搞人才安居。比如当年的香港政府，为了建居屋，把车库和商场全部变卖搞了个领汇reits(现在叫领展)。另外，政府也没动力，不设封闭运行，几年之后你转手，升值收益全拿走了。政府会想:我的职责是让你拥有属于自己的房子，但不包括让你靠房子致富啊。你想靠房子跃龙门，那你就要凭本事去买商品房。
共有产权房，同时解决了这两个问题。政府让渡了“部分地价+居住权+权益租金”
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(这要比英国更宽松，英国的共有产权房是不让渡租金的。假如你买了25%的产权，还要向住房协会按期支付余下的75%产权对应的房租以及其它开支)，帮助夹心层买到房子，但是同时设置了限制条件，你将来要是转手卖掉，增值收益要按比例给回政府，而且，价格也由政府按照市场评估价来厘定。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
(资料来源:英国政府网站，北京市住房和城乡建设委员会，安信证券研究中心)
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对于政府来说，假定房价还会上涨，这笔收益它可以拿来继续投资建设更多的共有产权房。这个设计，让政府未来更有动力也更有能力来推动这种房屋的建设。
而同时，封闭运行、政府回购，也在相当程度上降低了这种房屋的投资吸引力，这是限价房没有做到的。之前，媒体报道说北京共有产权房出现了70%的弃购率，原因也在这一条款的修改。
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、怎么理解“封闭运行”?当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
谈到第四个问题，关于“封闭运行”该怎么正确的理解?
保障性、适度增值、可循环性
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。我认为重点在于两点，一是封闭运行意味着这种房子可以持续的流动下去，真正成为安居的跳板。二是，不意味着它不能赚钱，只是赚得不像原来那么多。
先讲个老故事，其实类似这种“共有产权房”，中国早期也有。比如你现在去天津和平区，那里还有一些上世纪80年代的“拆间”
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--一套大概40平米的多层房屋，住两家人，一家一个房间，一家一个煤气灶，一家一个橱柜。这种房子也不能继承，不能转租，可以卖但也只能卖给符合条件的买家。这是当年中国住房条件极差的情况下，政府建设的房屋，有的就是这样两家人挤在这里过了很多年，现在看来几乎是不可想象的。我想说的是，我们要理解“共有产权房”这种房子它的第一目的是什么，不是让你住得阔绰，实现致富的。是让那些买不起房子的人，如果你一直能力无法提升，那么你可以一辈子住在这种房子里，不用担心没地方住，这是它的保障性
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。第二点，这种房子并不是不涨价，政府虽然要求回购，虽然价格官定，但并非没有定价依据(市场评估价)。假定房价持续上涨，它也是可以赚钱的，只是你不能赚那么多(英国的共有产权房是一样的设计，你买了共有产权房之后，21年内如果转手，住房协会有优先回购权，价格也是官定)。那么，政府为什么要对它进行价格限制?还是第一点，因为要确保它的“可负担性”
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，你不能转手涨价像商品房那样，下家就买不起了。这个定价机制，是确保这种房屋未来实现可循环性当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
的最重要一点。共有产权房的这一点设计，和新加坡的组屋是一样的。组屋的价格也会涨，你买了组屋住了很多年之后卖掉也能赚到一些钱，但它更多体现的是居住保障。
所以，上面说北京共有产权房弃购率高达70%，我当时看了之后并不担心。这种房子如果不能“去投资化”
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，才更危险，会重蹈覆辙。无论你怎么抨击它，要认清这是它的使命。所以，那些批评共有产权房不能投资的观点，本质上是没搞明白，这种房子和房地产投资根本就是两回事。5
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、共有产权房能不能降房价?当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
答案很简单:不能
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。进一步讲:共有产权房和降房价，也是两回事。参照以上，共有产权房的第一目标，不是降房价(商品房价格)的，是来提升住房自有率的。当然，共有产权房的规模在达到很高的比例之后，客观效果上有减缓房价上涨的作用，但我认为那种情况很难出现。英国从1980年代开始推进共有产权房，到现在比重还不到1%。中国未来推共有产权房，看北京的雄心壮志，比重会显著提高。但对于商品房价格而言，未必降得了，因为商品房价格不由它决定。
这个要扯清楚，大城市商品房价格由谁来决定。以目前北上深的商品房价格，共有产权房的买家，已经完全不是商品房市场上的买家(如果有重叠，则这个政策必会失败)。也就是说，这是两个市场。大城市未来的商品房，价格由财富集中度和供应能力来决定。
另一点要指出，预期共有产权房未来会消耗掉相当量的土地和住房资源，意味着商品房资源更加稀缺
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。假定未来一座大城市的人口继续流入、财富继续增加，那么商品房会变得更为稀缺，价格也更为陡峭。但如果共有产权房规模逐渐上来，商品房价格的高端化，不会明显影响中端夹心层的生活。这一点，参考新加坡就可以看出来。这两者，不要混为一谈。6
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、最后一点，共有产权房会不会全国性推广。当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
今天也有媒体问我，深圳会不会跟进?
我想，未来不但深圳会跟进，房价上涨压力大的大中城市都会跟进
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。这里面有个判断标准:就是购房负担当我们在谈共有产权房的时候，我们是在谈什么?。共有|住房|商品房|经适房|房价上涨|产权房---
。共有产权房只在房价负担沉重的城市有推广价值，如果一座城市的房价负担不高，并不需要推广这种房屋。比如在深圳，现在购买商品房的起步价是300万，未来可能会升到400万。依照目前的收入水平，一个刚需家庭在深圳基本是无望的--除非他们愿意接受像上面“拆间”那样的生活，或者像香港劏房那样的生活。
解决这种情况，我们有两种办法，一种是政府补贴，建这种共有产权房。另外一种是远拓，到周边的卫星城去，通过铺设大站快轨，来实现让刚需到卫星城安家落户。
相比前一种方案，后一种方案就是通过增加供应量来解决住房问题的市场化方案，但它的风险在于:见效更慢，阻力更大，不好在短期内搞出政绩，不逼到没办法，政府不愿意干的。
从大城市政府目前的态度看，未来是双管齐下，长短结合
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。商品房比重会下来(我相信大城市一定会把商品房比重打到40-50%以下)，其它类型的房屋比重会上来。以上是我对共有产权房的理解，它代表着中国对“中间住房”甚至是整个住房模式的新一轮探索
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。相对于之前的政策性住房，它相对更好，未来能走多远，现在下不了定论。但目前不适宜一味的完全否定，而要跟进真实的市场运作再做观察(如果要说优化，我倒是认为，首先政府可以考虑隐于幕后，成立一家非盈利性机构来按市场化原则运作这种房屋，如此可以减轻民众的忧虑)。- 帮主：6.10黄金这一次的底我们抄定了！
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