究竟手握多少现金才安全? ABCDFGHJKLMNQST5月16日北京国贸 2018

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ABCDFGH

JKLMNQST

5月16日

北京国贸 2018中国上市房企百强峰会

-研究模型全景展示-

<第四部，货币资金!>

货币资金仅反映企业拥有货币的绝对量，单一考察货币资金无法真实反映企业资金充裕程度。因此，在亿翰研究体系中，并未将货币资金作为一个独立的指标，而是将货币资金与企业短期有息负债、长期有息负债以及存货等指标进行综合考量，以反映企业真实的货币资金情况。

亿翰百科

货币资金

货币资金是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，是资产负债表中流动资产的一个项目，主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金的期末余额。它是企业中最活跃的资金，流动性强，是企业的重要支付手段和流通手段，因而是流动资产的审查重点，对企业的生存发展至关重要。

当前，企业之间的竞争越来越白热化，房企必须具有一定的货币资金储备量，才能保证企业具备足够的支付能力和偿债能力。2017年各大房企销售业绩稳步提升，资金逐步回笼，进一步推动了货币资金的沉淀。

一.货币资金总量增长放缓，

恒大以2877.22亿元稳居第一

2017年楼市调控政策日趋显著，各大房企发展速度也有所放缓。在货币资金TOP100排名中，相较于前五年，增长速度趋于平缓，2017年房企Top100货币资金总量21904.2亿元，增速虽同比上涨12%，但与2016年的50%相比，下降趋势较为显著。

图:2012-2017年TOP100房企货币资金总量及同比增速

2017年前20名的房企货币资金总量为14226.18亿元，占TOP100房企货币资金总量的65%。2016年年底TOP20房企货币资金总量约为11816亿元，占TOP100房企货币资金总量的60%，2017年的货币资金总量有所增长，2016年-2017年货币资金各梯队资金结构发生变动，尤其是TOP 30系列企业2017年门槛值有所提升，同比增长将近14.6%，Top100下降趋势较为显著，同比下降26.3%。

表:2016年至2017年TOP100房企货币资金入围门槛表

从增长率来看，2017 TOP20的房企中，恒大的货币资金持有量虽然较2016年有所下降，但依然位于行业第一。中国奥园的增速最快，达到142.23%，其次是万科，达到100.07%，阳光城(000671,股吧)名列第三92.57%，与2016年65.7%为行业增速最快来看，可知2017年房企货币资金的增长更为可观，20家企业中仅有4家出现负增长。从增加的资金量上来看，万科较2016年年底增加了871亿元，增加的货币资金总量最多，碧桂园紧随其后。

图:2016年至2017年TOP20房企货币资金情况(亿元)

注:差额是指截止2017年12月31日与2016年12月31日房企货币资金的差额;增速是指截止2017年12月31日比2016年12月31日增长的百分比;

二."三驾马车"并驾齐驱，推动货币资金存量市场发生变化

2017年近七成房企的货币资金持有量都处于上升趋势，三成房企出现负增长，接下来将从货币资金的三个来源对其变动的原因进行探讨。

一是经营性现金流影响显著。在top100中，较为典型的是万科和阳光城。万科A持有的货币资金位列行业第二，已达1741.2亿元，实现经营性现金净收入823.2亿元，经营活动产生的现金流净额同比增长108.06%，主要系销售商品和提供劳务收到的现金，货币资金的增加主要是由经营性现金流大幅提升而致。阳光城货币资金增速也是相当可观，其中经营活动产生的现金流量净额88.18亿元，同比增长441.66%，主要系房地产销售回款增加所致。

二是投资活动净额减少显著，致货币资金回落。富力地产较为典型，2017年投资活动所得净资金额-225.84亿元，2016年则为25.26亿元，下降幅度非常明显，主要系收购万达酒店的所产生的现金付款，虽然融资活动所得净现金243.72亿元，但依然不足以覆盖投资所用的现金额，因此富力地产的货币资金储备量回落主要受投资活动影响所致。

三是融资活动活跃，推动货币资金大幅增加。具有代表性的是中国奥园，货币资金持有量265.40亿元，同比增长142.23%，增速位于行业首位，其中净增加额受融资活动影响最为显著，2017年融资活动所得现金净额310.46亿元，相较于2016年的8.08亿元，同比增长幅度巨大。年初奥园率先将目标指向亚洲美元债券市场，成功按票面价发行2020年到期6.35%美元优先票据，获超额认购10倍;9月再次成功按票面价发行2022年到期5.375%美元优先票据，获超额认购12倍，创奥园发行成本历史新低。2月获恒生银行、南洋商业银行、东亚银行等授出约15亿港元三年期美元/港元双币俱乐部贷款，年息为LIBOR/HIBOR+4.5%。虽然奥园经营活动和投资活动产生的净现金额为负，但融资活动的活跃推动了货币资金的大幅增加。

三.标杆房企手握千亿资金，助力项目快速落地

货币资金储备量不仅要与企业的正常运营相适应，还应与企业在手项目存货息息相关，一般来说，房企规模越大，土地和在建的房产项目就会越多，以标杆房企为例，他们都会根据自身项目情况来储备一定数量的货币资金。

截至2017年12月31日，中国恒大手握2877.22亿元资金，总土储项目为766个，分布在全国228个城市，项目总规划建筑面积为3.12亿平方米，存货净额为9536.47亿元。碧桂园手握1484.02亿元资金，合共经营1468个项目，其中有1456个项目位于位于中国大陆，12个位于中国大陆以外，已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，存货净额为3930.60亿元。

在top100房企中，存货量越大，企业所持有的货币资金储备量也就越多，标杆房企诸如恒大、万科、碧桂园和融创等存货基本集中在3千亿以上，资金储备均值1500左右，处于行业领先水平，而一些中型房企存货都聚焦在2千亿左右，相应的的资金储备均值在500亿左右，较于龙头房企而言有所降低。

图:TOP 100房企货币资金储备均值与存货量级分布

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企业货币资金持有量是不是越多越好，更多的货币资金储备量对企业而言是否意味着能在市场竞争中占尽先机?从企业实际运营角度来看，并非如此，货币资金虽流动性强，但现金持有量过多，对企业而言，会致使机会成本不断上升，但若过少的话，企业支付能力和偿债能力受到制约，也必将影响自身的长期发展。因此，各大房企应从实际出发，结合市场规律，合理规划货币资金储备量。

本文首发于微信公众号:亿翰智库。

转自:和讯名家

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