房地产为什么如此重要作者：陈兴杰人文经济学会特约研究员

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生育率|房子|高房价|住房|陈兴杰|房地产---

作者：陈兴杰

房地产为什么如此重要。生育率|房子|高房价|住房|陈兴杰|房地产---

人文经济学会特约研究员

房地产行业的形象一直都不好。尤其最近几年，高地价、高房价的新闻是持续不断，房地产简直被全民声讨。中兴通讯被美国制裁时，很多人痛心国产芯片不争气，就说中国企业家只搞房地产，不关心技术突破。排名前十的富豪，美国大部分是科技巨头，中国则是房地产大佬。房地产似乎是很坏的行业，它没有技术含量，只要把房子盖出来，就能从民众手里拿走全部存款。房地产俨然是贪婪、保守、颟顸的代名词。

房地产行业很重要，谁也无法否认这一点。很多人强调房地产的重要性，往往从它对国民经济的影响谈起。房地产是百业之王，它连接上下游产业，牵动着巨大的就业人口。小至家具装修，大至金融行业，全和房地产息息相关。不过，从这个角度谈房地产，往往会给批评者以口实。他们说：你看，国家经济果然被房地产绑架了吧。

不是因为房地产业庞大，它才变得重要；而是市场上的你我他有需求，资源和人围着房子走。市场把真实需求反映出来，舆论却没意识到这一点，不断贬低房子的重要性。

房子太重要了，一个明显并且主要的原因是：房子是大部分人一生之中，最重大的一次消费，我们幸福生活的很大部分，都要通过房子实现。几乎对所有人而言，每天工作之余，待得最长时间的就是家里。吃饭、休息、睡眠，这些都是对住房的消费。尤其对老人、妇女和儿童而言，房子就是家的代名词，它意味着安逸、舒适和平静。

有了房子，许多附带消费才得以实现，比如家庭主妇想妆饰家庭，孩子能就近上学，老人有散步休闲、社交娱乐的场地。这些消费每天都在进行，没有哪一项消费能像住房那样，提供稳定而持续的幸福感。

据说英国经济学家统计发现，城市房价和生育率指数挂钩，房屋价值每上涨1万英镑，有房一族的生育率便会增加3.8%，而没房租客生育率则要下降4.4%。考虑到英国年轻人超过六成都是租客，也许能解释这个国家低迷的生育率。

这类量化统计当然有不严密之处，背后逻辑却值得重视。结婚生育是房屋呈最大消费价值的时刻。有房意味着无需经常搬家，能有熟悉的社区环境，认识的邻居，孩子的学校。住房背后的巨大价值，很多男性没有考虑到，而女性往往更敏感。“买房再结婚”“买房再生小孩”“房子太小不想生二胎”，这是现实而且艰难的顾虑。女性生育期本来就不长，一拖二等三顾虑，犹豫的不生，想生的少生，大城市成为“人口黑洞”，很重要的原因在这里。

在高房价的大城市，男女结婚通常都很晚，生育孩子自然也晚，最主要的牵绊就是房子。这恰恰证明了房地产的极端重要性。它事关当代人幸福生活，也事关我们的未来。香港TVB节目《有房万事足》有过一句话：“冇楼咪白撞（没房就别追），有楼有高潮”，被许多人骂，然而它却道出万千心声。美国也有经济学家指出，高房价对无房族生育率的打击，比失业率还可怕。

有人说，住房确实很重要，可租房一样能获得幸福啊。自有住房和租房的幸福感区别，我在这里不作讨论——关于这个话题，情感细腻的女性朋友们应该更有发言权。我想说的是，租房也是对房子的消费，这一点和自有住房没区别。

要先有房子盖出来，才有租房市场。租赁本身就隐含资源不足的现实，越限制自有住房，租金会越贵。当收入一大部分交给房东，生活水平就要降低，住房幸福感也大打折扣。同样都是每月支出，房租和房贷有所不同。交房租仍意味着未来不确定。在通胀时代，房租跑赢房贷基本已成趋势。房客替房东还房贷这种事，早已不是新闻。

在中国这样高速发展的国家，房子除了提供一般的消费价值，还有个巨大的红利：参与城市化进程。在大城市买房，就是分享城市成长红利，实现财富和阶层跃升。尤其一线城市，房地产增值速度超过大多产业成长。房产成了抵抗通胀，财富保值增值最重要的工具。这种功能加剧了人们对房地产的需求。

人们对房子的需求如此巨大，说是“全民需求”都不为过。数以亿计农民进城生活，他们要买房；城市原本有房的家庭，他们想住得好些，也想着换房。中国房地产行业发展很快，二三十年前建的房子，和当下建设的新房，在住房质量和居住品质上有着巨大的差别。“住房消费升级”是城市有房阶层的普遍愿望。原本全家老小住在一起的大家庭，老人想单独居住，小夫妻要结婚，孩子得上学，这些都形成对房子巨大的需求。

这些形形色色需求，归结起来四个字：幸福生活。理解这一点，才会明白房地产行业的兴旺，是有多坚实的基础。那些根据城市已有住房数量，计算“人均住房面积”，认定“房子已经过剩”的专家。在他们眼中，住房只是居民的配给口粮，正常需求增长都被无视。在很多学者眼中，中国人甚至不配拥有第二套住房，一旦超过限度，就要以征税对待。

房地产行业兴旺，这是所有经济发展的国家都能看到的现象。今天的中国是这样，越南也是这样。二战之后，美国也经历过狂飙突进的房地产热潮。民众对房子有巨大需求，怎么办呢？当然是多建房子，多建好房子。开发商就是在从事这项工作。他们的任务，就是满足民众的住房需求，那些看起来可恶的利润，恰恰是刺激他们工作的动力。

为了多赚钱，开发商要提高建房效率，拼建设和资金周转速度。最近市面很火的“碧桂园速度”（碧桂园从拿地到开盘，整个过程跑步进行，工作效率极高，目的是为了提高周转率），就体现了这一点。同时开发商还要提高住房品质，取悦消费者。比如万科的房子，以高品质的物业驰名业内。现代商品房小区的品质大大超过传统的单位分房，原因就在这里。

开发商是提供住房生产，改善居住环境的角色，他们做到这一点，赚到大钱，这有什么可非议呢？一旦没有了利润刺激，他们赚不到钱，这个过程就停止。经济学理论和历史现实告诉我们：房地产越快的时候，正是中国人住房品质大幅提高的时候。中国人能住进明亮整洁的社区，享受城市生活的美好，房地产市场化居功至伟。

不要对房地产抱有敌意，也不要仇视开发商。中国大城市的高房价成因复杂，有来着市场方面的原因，也有来自管制层面。开发商做的事情，恰恰是降低房价，而不是相反。鼓躁反对房地产的情绪，甚至赞成各种各样管制，最后的结果，一定是房地产市场萎缩。它的糟糕后果，其实我们上一代人早就经历过。