泰国房产全流程小贴士<2018.5版> 最近很多朋友和维克多说

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最近很多朋友和维克多说，泰国房产相关的文章，维克多你写的很多，也很实用，但是，架构有点乱啊，要看好多，导致思绪混乱啊，那么，于是乎，最近也正好没什么创作灵感的维克多就来完整的梳理一下好了。

选择泰国

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说实话，大部分朋友找到维克多的都直接跳过了这部分。这里就再简单总结一些：

旅游市场蓬勃发展，以中国游客为例，2014年500万人次，2016年900万人次，2017年预计1200万人次。
东盟、一带一路概念引领都投资和旅游热潮，2017年12月开工建设中泰高铁，普吉岛、芭提雅机场扩建等等。
除了政府层面，社会资本也特别青睐泰国，尤其是阿里巴巴领衔的互联网产业的投资。
泰国房产可以针对外国人提供永久产权，房产项目多位精装包租且无公摊。
泰国气候温暖，物价低廉，优质旅游、医疗、教育资源丰富。
泰国房产总价、均价都远低于中国一二线城市水平，租金回报高。
泰国政治稳定，即使发生过政变，也并不影响经济和正常生活。

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维克多小贴士

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：除了上面一些大家都都能信手拈来的理由外，维克多都会和客户们说一点，就是国家层面泰国与中国的关系非常好，如果没有记错的话，泰国也是几乎没有和中国（或华人群体）有过任何矛盾的。以及，泰国是一个外国人投资房产的成熟市场。整体来讲，风险与收益相对均衡。

选择项目

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在决定选择泰国之后，就要考虑项目了。选择项目的时候其实有很多讲究，选择现房还是选择期房，选择曼谷还是选择芭提雅还是普吉岛，选择酒店还是公寓还是别墅，选择市中心还是“价值洼地”，选择贵的大开发商还是便宜的小开发商？这都还没有到具体的户型，面积，楼层呢，已经有一大堆问题了。

维克多小贴士

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：其实所有的问题都很难有一个“最好”的说法，“最”字还是违反新版广告法的。维克多都会建议客户大人们根据自己的实际情况去选择项目，一般来说维克多会考虑客户的收入，需求，预算，投资配置规划，投资预期，风险承受能力等多方面因素推荐介绍相对合适的项目。这也算是维克多价值体现和各位大人们信赖维克多的原因之一吧。

付款、银行开户及贷款

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根据泰国法律规定，外国人购买泰国公寓，需要本人账户以外汇形式汇入泰国。银行会根据汇入款项开具相应的证明材料后方可在土地厅办理过户手续。所以一般为了方便支付，都会建议开立一个海外账户，其中香港算是一个比较热门的选择，尤其是大部分投资海外的朋友们也会关注香港保险。也会有一大部分比例的朋友们会选择泰国当地的银行，毕竟以后收房租也方便。通常开发商或者中介都能帮忙搞定开户的事宜。之前工行和中行可以给外国人，尤其是中国人办理贷款，但现在已经不可以了，原来的模式也是通过新加坡分行以新币的形式汇入泰国以便开具对应的外汇证明办理过户。所以现在基本上外国人无法在泰国的银行得到贷款支持，目前了解到的是有部分第三方金融借贷机构提供外国人贷款，但是利率非常高，9%左右，所以并不推荐，维克多也并没有详细了解，就不多说了。

维克多小贴士

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：付款及开户FAQ

Q：可以刷卡吗？可以支付宝吗？可以微信吗？

A：不可以，外汇证明是过户的强制要求，即使部分项目的订金（5万泰铢左右）可以刷卡或通过其他方式支付，但其实本质是因为缴纳的尾款里面包含过户费，水电表费，第一年物业费，大修基金等内容，从外汇证明的角度是可以包含订金的。

Q：不能直接用境内账户付款吗？

A：不允许使用境内个人账户以投资名义汇往境外公司账户。

Q：境外账户开起来复杂吗？

A：香港账户目前大部分需要客户前往香港开立。泰国账户需要凭购房合同开立。

Q：选哪个银行有讲究吗？

A：目前大部分客户香港账户会选择中行和招行，泰国账户会选择盘谷和开泰。境内的外资银行的高净值客户一般都可以享受这些银行直接提供的见证开户业务。维克多也可以提供开户方面的一些协助，可以私聊哦。

Q：如果购房金额比较大怎么处理？那个证明怎么弄？

A：各个项目、开发商、中介机构和银行多多少少有些合作关系，所以实际中会有一定的灵活性，这里就不详细阐释了，有感兴趣的可以和维克多私聊。

交房、验收、过户

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如果是买的现房，付完全款后直接办理相关手续。如果是期房，那么在交房前开发商会通知验收。验收完后，签订一系列授权书，交完尾款，开发商就会去办理过户手续啦。

维克多小贴士

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：付款及开户FAQ

Q：验收过户需要本人去吗？

A：可以委托他人，但是这么大一件事情，还是本人去稳妥一点嘛，而且授权信什么的也很麻烦。

Q：过户麻烦吗？

A：不麻烦，客户填写好授权信委托开发商办理即可，一般1-2个工作日就行，也不用本人去土地厅，泰国政府的效率，真的，开发商不需要客户去是为客户好。

出租、转卖

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一般来说，旅游目的地如芭提雅普吉岛的包租项目比较多，维克多一直认为包租是把双刃剑，看大家从什么角度去看待了。如果没有包租，一般开发商或其他第三方公司也会提供代理服务，服务费一般为每年收取一个月租金。过户后就会被认定为真正意义上的二手房，目前泰国二手房市场还不够稳定，一般增值“套现”都需要在交房过户前转卖比较容易实现。

维克多小贴士

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：付款及开户FAQ

Q：出租收益如何？

A：地段，户型都要考虑。一般来说，以曼谷为例，平均第一年5%左右（12个月租金其中一个月需要交纳租赁服务费，一个月差不多用来交纳物业费，实际到手10个月左右。）

Q：可以自己经营民宿、airbnb吗？

A：法律规定是不允许短租的，但其实很多人都在做，就看你怎么做了吧。

好了，看了这么多干货，那就看看维克多的项目呗：

最新特别推荐项目：Siam附近高端复式公寓

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<内部认筹阶段，认筹金1万人民币，选房可翻倍抵扣，不选可退>

项目位置：位于BTS Rachathewi站约200米（Siam暹罗广场站后一站），未来会有新的MRT站就在楼下，0米直达，BTS另一方向搭乘一站到到Phaya Thai即可转乘Airport Link去往素万那普机场
均价：目前初步预计约5万人民币/平米左右
户型：约30平米起，38层，共294户，大部分户型为Loft
总价：约200万人民币起
首付：30%（两个月内分三次支付）
配套：泳池、健身房、会所等
亮点：核心地段稀缺资源，配套成熟，暹罗广场商圈，交通便利，未来MRT0米进站，更为方便

详情请戳：<除了租金收益高，曼谷的项目还能这么玩>

曼谷项目一：位于BTS素坤逸线On Nut站约600米，现房

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价格：均价约2.2万人民币起，不包家电（提供单独购买拎包入住），面积27平米起，总价约60万起
项目亮点：BTS沿线交通便利，On Nut站生活配套齐全，优质开发商现房项目，提供委托租赁服务
项目不足：健身房略小，只有3部电梯（但目前够用）
价值/增值空间：目前周边其他现房楼盘包含二手房均价约2.5-2.6万人民币，但需要提醒的是目前由于曼谷一手房市场充足，二手房尤其是外国人产权的二手房市场还没有成熟，整体来说随着素坤逸线的不断延伸，On Nut位置优势越来越明显，至少租金有不断上升的机会

曼谷项目二：位于BTS素坤逸线Nana站约800米，现房

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价格：均价约3万人民币起，包含家具家电，拎包入住，面积29平米起，总价约90万起
项目亮点：曼谷核心区域，Nana站附近酒吧等娱乐设施齐全，娱乐休闲生活便利，闹中取静，高层精品设计公寓项目，提供委托租赁服务
项目不足：位于Nana巷中，比较容易堵车，离BTS也略远（但提供嘟嘟车服务）
价值/增值空间：Nana作为曼谷老牌的核心区域，酒吧林立，是游客们非常钟爱的区域，项目虽然在巷内，离酒吧街非常静，但又闹中取静不会吵，周围配套齐全，核心区域地块稀缺，有增值潜力（但如上一个项目中的提示，目前二手房市场还不算成熟）

曼谷项目三：位于MRT Bang Khae站约250米，现房

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价格：均价约1.8万人民币起，包含家具家电，拎包入住，面积23平米起，总价约50万起
项目亮点：曼谷生活区，周边配套齐全，领包入住，有一定价格优势，部分单元提供包租服务
项目不足：目前公共交通还不够便利（MRT Bang Khae站预计2019年内通车，但是泰国政府类似项目有拖延的先例，站已经造好了，但具体什么时候通车有待观望），距离BTS Silom线终点站Bang Wa站约3公里，打车约50泰铢（10人民币）
价值/增值空间：目前这个区域的项目有不少，但作为现房，目前的价格却与2年后交房的项目均价持平或略低，伴随着今年的MRT通车，交通更加便利，有一定升值潜力

普吉岛YOO Collection Hotel Phuket

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位于普吉岛中央的高端山林精品设计酒店，著名设计师Philip Starck领衔涉及及管理，配套高尔夫球场，演艺中心和会展中心，5分钟到达芭东海滩。分期付款，无息贷款，包租10年每年固定收益8%，开发商溢价回购，业主免费入住等等等等。

普吉岛Van Vooren Naka Island

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位于普吉岛西海岸5分钟船程的Naka岛，喜达屋旗下豪华精选酒店旁（这家酒店很厉害的不参加积分兑换，房间售价折合2500人民币起），Naka岛水清沙白，Van Vooren度假村背靠红树林，面朝大海，可以说是非常棒了，由著名酒店经理人Peter Van Vooren以自己的名字命名并管理，业主为剑桥博士。项目同样提供分期付款，无息贷款，包租10年每年固定收益10%，开发商溢价回购，业主免费入住等等等等。