致2018年房产刚需和投资者的一封信时光荏苒

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时光荏苒，2018年已进入到5月份，这封信虽然来的有些迟，但却有必要写。楼市走到这个十字路口，身边的朋友或者粉丝朋友都有些迷茫，不少粉丝朋友纷纷私信我，因为信息量不全、经常出差码字也太累，一些问题没有分析到具体原因。在此，我在本文统一回复一下关注我的朋友。主要从楼市现状、方向判断要素和购房抉择

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一、楼市现状分析

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1.土地成交价格创新高，影响市场预期。

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数据不说了，大家可以看我发的每周楼市资讯。大概意思是，三四线城市土地成交价格、成交金额同比去年大涨。一二线城市土地成交溢价率下降，土地市场有所降温。这里要特别注意的是，一二线土地供应量偏少，推出的地块多为非核心区域地块，所以未能完全真实反映土地市场。

点评：土地市场的不同表现，预示三四线城市的楼市在今年内基本上仍然被看好，一些品牌溢价较高的品牌房企如碧桂园、万科等积极布局三四线城市，对当地楼市有促进作用。一二线城市在2016年、2017年取得的地王将部分推向市场，当然大概率是在限价范围内推出。

2.成交量回升、成交价格小幅上升

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作为楼市的传统旺季，各城市在金三银四成交量有所回升。虽然算不上火爆，这主要与开发商推新量不足有关。开发商出于对资金的需求和销售目标的需要，在下半年会加大推盘节奏。

点评：因为楼市调控政策的作用，开发商因限价因素影响，纷纷放慢推盘节奏，导致市场供应量不足。而随着银行房贷利率的持续提升和限购政策的执行，一些购房者处于观望状态，一些急需购房的刚需者有被溢出到二手房市场的倾向。

3.楼市库存继续在低位徘徊

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全国楼市库存平均不足10个月，部分城市楼市库存低于6个月，纷纷低于楼市供需平衡警戒线12个月的水平，在金三银四库存量虽有一些回升，但可能是销售数据反馈滞后的影响，难言形成库存触底反弹趋势。

二、楼市方向判断要素

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目前的楼市状态是以往都不曾见到的情况。以往在市场供应充分的情况下，我们可以从成交量就可直观看出楼市的冷暖：量价齐升，楼市火爆；量跌价稳，横久必跌。但是，这套理论在今天就不能不适用，楼市供不应求的态势是不能真实反映市场承受力度，只有大量推盘才能看出市场火候。影响楼市的因素很多，为简单易行，方便操作，建议大家观测所在城市两个数据：

1.库存量。

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楼市库存量，是反映市场供求关系的关键数据，市场购买需求大，库存量就会减少，市场购买力不足或该买量减少，库存量就会上升。库存数据的变化，在一到二个月不能作为趋势，三到四个月基本就可以作为趋势去判断。

2.土地市场。

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毋容置疑，土地成交价格影响商品房价格。开发商最为敏感，对楼市现状和未来预期都有比较专业的判断，因为他们有专业人才对楼市做出权威判断，比如开发商有市场调研部门和投资拓展部门，对市场实地调研并掌握一手资料信息，很多真实的东西不是我们仅从网络上了解的新闻或数据那样。

如果开发商积极拿地，说明开发商对该地区和楼市未来看好，反之亦然。这里要注意的是，因为调控原因，我们不少城市出让的土地数据不具有可比性，仅为数据好看，引导大家的预期。我们要看的土地市场数据是，相邻地块或同质区域地块，新出让的土地与之前出让的土地价格对比，是否有较大幅度提升或者下降，从而做出对土地市场的判断。

三、购房抉择

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1.刚需。

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对于2018年，从目前的供需失衡状态看，今年还看不到具备房价调整的必要条件。根据自己实力买的起就买，这里的实力指的是首付能通过家庭适当的支持凑齐，且每月月供能供的起；对于首付有困难、工作也不稳定致月供也有困难的刚需者，也不要有太大压力。如果暂时买不起，就好好工作赚钱等待时机再买。因为现在这个端口，房价也不可能大涨，那不如再等等再买。

2.投资者。

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经历前期的大幅上涨，从市场和调控来看，房价都不具备暴涨的可能。之前，我们算过一笔账，投资购房要想不亏本，每年房价至少要上涨5%，且因调控限售时间的延长，住房已失去短期投资的功能，对我们的资金流动性是个考验。所以，我的建议是，除一二手房价倒挂严重的新房或者个别价格洼地，房产投资者可观望静待时机。