北辰均价破万公摊钱抵首付?市场恐慌在作祟! 楼盘网长沙(5月3日讯)传统的"金

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楼盘网长沙(5月3日讯)传统的"金三银四"已经结束，5月初的长沙楼市已是一片"春暖花开"的繁华景象。随着全装修和刚需优选新政落地，尽管充斥着满堂的质疑声，4月长沙新房均价还是应声大涨，年后首次突破万元大关。前两日，"友商"阳光城尚东湾的联系人通知楼盘君，该项目5月开盘的蓝莓系列全装房均价从8500上调到了9200元/平。无独有偶，今日开盘的北辰三角洲再一次登上了长沙楼市"头条"，130来平的户型，公摊高达1/4;均价破万，公摊费堪比一套首付，可即便如此，热情爆棚的长沙购房者还是把售楼部的门槛"踏破了"。

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图1 5月3日开盘被挤爆的北辰三角洲售楼部

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图2 北辰三角洲5月3日销售价格表

据相关地产研究院的调查数据显示，4月长沙新房均价上涨超过10%，刨除统计偏差和各片区指数修正，预计长沙七区新房均价也在10000-11000元/平之间;分区域来看，岳麓、天心等传统热区涨幅较大，地铁4号线河西段轨通的消息利好明显，五一小长假期间沿线楼盘的到访率和400热线咨询量均有一定程度的涨幅，"跟着地铁找房子"是人尽皆知的购房指南针。

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图3 4月长沙新房与二手房房价对比图

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图4 4月长沙新房房价走势图(修正图)

楼盘君的同事透露，她家住在雨花区东塘附近，2016年末建发中央公园一期开盘时，均价才9000多一万不到;占据着芙蓉路大动脉、砂子塘、黄土岭的黄金地段，坐拥优质教育资源(雅礼天心一中)，尽享成熟商圈配套，三根地铁线(已通车的1号线，年内试运营的4号线，已动工的6号线)在这里交汇。如今想买这里，没个一万六的单价想都别想。

诚然，这波涨价的的直接推动力就是"全装修新政"……所造成的市场恐慌。此话怎讲呢?一方面，从环保、高效、降低成本、加快开发周期等角度来看，长沙大力推进装配式建筑和统一全装修已是铁板钉钉的事实;另一方面，全装修不可避免的涉及到价格上浮，在新政细则尚未落地的空窗期，"如此这般"运作一波能更多的获利，是开发商们的普遍共识。拿地的、预售的、推新的就等在四五月这个时间节点"走一波"销售暴击流;"五一去看地铁房"的购房者们去售楼处的摇号现场一看，担心现在不买后期还涨的心理也就落下"实锤"了。

我们继续往深了看，虽然外界短期看涨长沙房价，但仍有不少人选择观望，当传统"金三银四"所潜在的旺盛购买力撞上小长假、地铁新进展等利好刺激，敏锐的开发商们早就嗅到了"狂欢派对"的前奏，因此才有了5月"万房齐放"的空前盛况("5月长沙60余盘"万房怒放"刚需房源逾八成")。

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图5 长沙4月新建商品房住宅增量情况表

据克尔瑞数据中心显示，4月全国31个重点城市的新品住宅供应增量同比下降了26%，但上海、沈阳、长沙、郑州、济南、大连等城市却表现抢眼，其中长沙以环比92%、同比82%的增量高居新宅供应榜第三位。与之相应的是环比上月仅4%的库存增量，以及24%的消化周期提速，高企的去化与库存比，与"一片飘绿"的其它城市相比，主打刚需住宅的长沙楼市潜在需求火爆程度可见一斑。

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图6 全国31个重点城市住宅库存及去化周期表

楼盘君分析，受《全装修新政细则》拟定进程的影响，5月初(政策空窗期)长沙土地市场、新宅供应市场、需求端均呈现旺盛的交易趋势，短期内长沙房价走高的概率较大。中长期来看，长沙是概念型"新一线城市"(实际为核心二线城市)，经济发展与收入水平同区域房价之间并不完全相称(如GDP比长沙差一大截的"隔壁"南昌，房价反而高得多);但涨与不涨、涨多涨少，相当程度上还要看政策的实锤。4月的这波涨幅，更多缘由是新政落地前市场上(尤其是刚需购房者)弥漫的"消费者恐慌"。