社区服务·战略观察【第26期】 | 旧改小区阻力大，物业管理成难近年来旧城开发项目占年新增住宅市场总

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最近王大妈住的老旧的农村房终于改造好了，回迁新居之后，硬件条件固然是提升了，可又碰上了另一桩糟心事儿。

旧改小区物业管理落地难

随着经济和物质文化的发展，城市化成了大势所趋。一些原属郊区的农村逐步发展为城区的一部分。近年来旧城开发项目占年新增住宅市场总量的比重越来越高，各地通过旧城改造极大地改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，但是一些问题也相继显露，“一年新，两年旧，三年乱”现象屡见不鲜。业主不接受新小区物业管理相关规定，拒绝缴纳物业费，双方矛盾重重，纠纷频发。旧改小区如何达到业主和物业公司的和谐，是目前亟待解决的一个问题。

前期规划易忽视社会网络作用

社会网络是指居住地点接近的群体，通过某些媒介所形成的相互关心，相互依靠的社会关系。社会经济地位类似的人群更易形成普遍和牢固的睦邻关系，构成富有生命力的社会环境，而这就是社会网络的作用。

改造前的小区一般居民生活接触频繁，久而久之便形成了强有力的互相联系、支持、帮助的社会网络。

而旧城改造的前期规划中，往往忽视了社会网络的力量。规划改造的新小区，以往的邻里被重新组合，原有的社会网络被破坏，新的网络由于交往时间短，社区内业主成员来自于不同的社会阶层，以及社区建筑基本是多层或高层建筑，邻里难以快速融合，居民心理缺少归属感，从而对物业产生抵触。

旧思维加大物业费收缴难度

住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的，在此之前，我国长期实行的是计划经济下的居民住房福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护。这使得许多旧改项目居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由房产管理部门或房管所管房的模式。同时，这些旧房业主的消费观念比较滞后，对新区物业管理的认识比较浅薄，难以接受“花钱买服务”的观念，对物业管理费的缴纳采取抵触和拖欠的态度，甚至拒缴。这使得物业管理费收费难，资金链断裂，物业服务质量难以从资金上得以保障。

传统物管方式适用度低

旧改小区的物业管理，其理论和实践都还在摸索之中，行业内结构不断调整优化。旧改小区因其业主构成的特殊性，原有的物业管理方式并不完全适合这样的业主群体。尽管目前已有十余万家物业管理企业，很多地方小型物业企业所聘用的员工并未通过资格认证领取上岗证就上岗。目前，物业管理公司中人才匮乏成为普遍现象，在国家指导政策不足的情况下，难以提出有针对性的改变方案因地制宜地融入旧改社区。

平稳过渡亟需多方助力

物业管理本身是一项设计部门众多，专业技术要求高的综合性工作，又因老旧小区原先自治制度及社区服务的匮乏导致旧改小区物业管理困难重重。想要快速改善现有矛盾，政府、物业、业委会等相关组织机构必须尽快针对痛点，齐力解决。

以人为本，积极建设居民网络

旧城改新区的巨大变化必将带来居民一定阶段的不适应期，初期规划上尽量保持原有社会网络的完整性可以一定程度上缓解邻里间的陌生感。同时物业企业除去在基础建设服务下功夫之外，思考如何建立在社区内居民之间的精神桥梁也是稳定发展物业管理制度的重要工作。一般来说，新的社会网络建立需要频繁的社会活动来维持，物业企业可以在社区内或联合周边社区组织一系列文化活动，拉近新旧居民的距离。

建立业委会，加强业主参与感

很多旧改小区改造前物业管理采用居民自治模式，对于业委会的概念比较模糊，因此政府应当积极引导小区成立业委会，通过居民民主选举的模式，对社区物业管理的各类决策建议产生充分的参与感。业委会对物业企业服务情况实行全程监督和满意度评价，定期向所有业主汇报服务情况，让业主对于物业服务内容有更清晰地了解，对服务不到位、业主反应强烈的物业公司责令退出，增强业主对小区物业健全优化的信心。

多方携手，完善监督机制

现阶段城市老旧小区项目改造仍在推进当中，新老小区并存，居民素质参差不齐。推动整体物业行业加快社会化、市场化和专业化步伐的同时，要积极继续推进和完善招投标制度，同时整合现有监管力量，建立以政府为主导，住建、审计、财务、业委会等组织机构共同参与的物业监管专业机构，包括出台物业服务招标、服务项目、公共维修、物业费用公示等在内的物业服务细则，建立有效的监管机制。

“先尝后买”新模式

北京副市长隋振江市十四届人大常委会第四十二次会议上，对于老旧小区普遍缺乏的“物业管理”，表示可通过“先尝后买”等方式，将专业化物业服务引入老旧小区，培养居民对物业服务的付费意识。

社区观察者认为同样可以尝试在旧改小区推广，旧改小区的系统化建设过程中不仅要针对功能配套滞后大力进行基础设施改造，也要循序渐进地针对业主思想观念滞后着力提升社会治理水平，逐步提高旧改小区物业管理水平，实现由“准物业”管理向专业化物业管理转型。