企业和个人的负债率已到极限如何承受房价下降的风险企业和个人的负债率已到极限如何承受

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如果大家有所注意的话，会发现从去年下半年开始，有两个以前不大听说的词突然频频见诸报端，这就是“去杠杆”和“债务危机”两个词，这两个词是相互联系的，并且都与房地产的状况密切联系，这两个词相辅相成地说明了一个道理，就是债台高筑，危机就不可小视。这两年首先提起来的是政府去杠杆，这个问题，各地已经行动起来了，并且初见成效，还有一个是企业去杠杆，这个问题，我们从万达现象中表现的清清楚楚，还有一个就是个人去杠杆，这从提高首付比例，提高贷款利率已经间接说明了。

关于债务方面，高杠杆是高债务形成的重要原因之一，统计数据表明，去年的债务情况是，包括政府的债务、居民的债务和非金融企业的债务加在一起差不多是GDP的250%，二百五这个数字确实够愣的。去年底包括地方和中央政府的总债务是29.95万亿元人民币，GDP是80多万亿元，占比约36%。企业债务有130多万亿元，占GDP的160%左右，这个量是非常大的。

事实上，自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率将达到1.5%左右。因为前几年国内平均首付比例普遍在30%以上，只要房价不出现比较大幅的下跌，银行按揭贷款的安全性还是比较高的。但是，部分房地产企业的负债率比较高，风险就比较大了。

据统计，全国前十大地产公司平均负债率已经到了 79.6%——每 1 亿的资产，就对应 7960 万的债务。房地产公司向银行借钱买地、造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，循环往复。地产公司有大量预收款，这也是资产负债率偏高的重要原因。其中的风险在于，企业这个过程中积累了大量债务。比如融创借款达 1800 亿元、公司帐面现金却只有 924 亿，资产负债率达到 91.92%。即使是万科这样的稳健性开发企业，资产负债率也高达 82%。如果房价出现较大幅度下跌，再加上政策限购的叠加效应，让市场交易量陡降的话，房企的资金链就很可能会出现断裂。

当然，我们知道，对开发企业来说，负债不等于净债务，因为预售房款计入负债科目，只有交房以后才能计入收入科目。不过，由于实行封顶预售政策，并且预售房款不是全款，因此，债务风险并不会因为预售房款而有太大的变化。最新统计显示，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，比上年上升1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。　房企负债率不断攀升，意味着风险不断加大。

2016 年，融创公司的净负债率从 2015 年的 75.9% 上升至 121.5%。去年收购万达部分资产后，净负债率达到 260%。融创希望接下来加快销售速度，但在史上最严格调控下，在很多城市可能实现不了融创预期的计划价格，这必然回并带来新的债务风险。净负债率最高的云南城投曾经达到 543%，这类似的情况肯定不是孤立事件。目前有一个普遍的看法，就是房地产已经把经济绑架，政府不会允许房价真的下跌。从以上数据，我们可以看出，累积效应已经远远超过极限，即使是政府真的不想让房价下降，唯一的办法就是继续容忍负债率增加，这可能吗？让火药库越来越大！

　　在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，开发企业普遍面临资金链压力，各家房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金，以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱，现在已经明显收紧，信托等融资手段也受到严格约束，无法再像过去那样大规模融资。房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资渠道。但是，对于一些规模不大中小房企来说，其他途径都很难，有些开始转向地下金融组织，通过高利贷方式融资，从而让风险进一步扩大。民间借贷资金是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口，但是如果市场风向变化，民间借贷的风险就会迅速暴露出来。

数据显示，中国家庭部门贷款与居民储蓄存款的比率，已经由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中国的家庭部门年度新增贷款与年度新增存款的比率，则由2005年至2007年期间的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是一个转折点：中国当年出现了家庭存款增量逐渐低于家庭贷款增量的现象。

数据显示，我国家庭杠杆率逐年攀升，2006～2016年杠杆率从11%上升至45%，2017年9月底更达到50%上下，10年间增长3倍。而根据摩根大通的预计，2020年中国家庭杠杆率或将进一步上升至61%。中国的家庭负债总量在2017年9月来到了5.9万亿美元（合约38.9万亿人民币），比起十年前，总额增加了十倍以上。而从居民家庭债务占中国GDP比例看，自2008年全球金融危机至今，十年来，居民债务从不到GDP的20%，上涨到45%以上。在消费性贷款中，以住房贷款为主的中长期贷款占了近80%，总量巨大，家庭负债率的大幅上升，表面上资产数百万，实际是一身债务，当房价变动下跌，就自然形成一个庞大的负翁群体。那些通过向父母、亲戚、朋友借钱凑首付的购房者，应该是中国家庭中杠杆率最高的群体，房价出现波动，这部分人发生家庭债务风险最大。（文/马跃成）

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