今年上海外环内首幅宅地底价成交地价为何回落? 4月12日

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4月12日，上海外环内首幅宅地出炉，这同时也是2017年以来，全市首幅外环内商品住宅类用地出让。宝山区N12-1001编制单元13A-02地块最终以底价为大华集团旗下的上海华行房地产开发有限公司竞得。尽管该地块是申城今年首幅商品住宅类用地，但只有一家竞买企业，因而最终以27.9亿底价成交，楼板价30194元/平方米。

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(地块周边情况)

地块技术指标还是宅地的"规定动作"，比如5%的配套房以及15%的自持。从出让文件的竞买要求里可见具有排他性:"该地块为'城中村'地块改造项目，竞买申请人须提交由相关政府职能部门出具的认定文件"。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:这幅地块是今年首次成交的住宅地块，不过基于旧改地块的特殊性，能获得相关资格的房企不多。而大华集团在宝山开发多个项目，深耕宝山多年，而旧改也是最近几年的重点业务，拿下这幅地块并不意外。而有这幅地块后，大华后续项目接续问题或得到缓解。虽然溢价率为0 ，但是从区域内成交的项目来看，也就5.5万元/平方米左右，以3万的楼板价来看，还算理性。

表面上看，宝山地价跌了，宝山最上一次土地出让在2017年11月23日，卓越以25.85亿元竞得宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块，溢价率0.15%。该地块容积率1.6，成交楼面价2.9万元/平方米，与大华宝山地块接近。但这幅地位于郊环外，地理位置上比不过大华所拿外环内的宝山地块。但业内人士指出，地价回落因素有很多，比如这幅地块有旧城改造，开发房企需要有政府认定文件等。

溢价空间充裕

按照规划，13A-02地块未来中小套型的建筑面积比重将不小于70%，同时自持建筑面积不低于15%，并须配建不低于总建筑面积5%的保障房。考虑到地块限高60米，规划性质为三类住宅组团用地，因此未来将建成为高层住宅。

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(从地图上看，宝山地块呈现绿色，已无居民居住)

此外，该地块的规划中，还包括6.37万平方米的地下经营性建筑面积，其中包括5.5万平方米用于停车库、0.37万平方米用于商业、0.37万平方米用于仓储，如此大面积和详尽的地下规划，在一般宅地中是不多见的。考虑到康家村周边多为90年代或2000年初建造的小区，规划大面积地下停车库，也能一定程度上缓解周边的停车压力。

从共康地区二手房的价格来看，共康新村等90年代的老式小区，报价相对较低，而像宝宸怡景园、中环国际公寓这样房龄较短的商品房小区，其平均报价都能达到6万元左右的水平。虽然这些小区相较康家村有距离轨交站点更近的优势，但13A-02地块以3万元左右的楼板价成交，其盈利空间仍是相对充裕的。

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上海链家市场分析师赵葆根表示，自去年实行招挂复合后，绝大部分住宅类用地均以低溢价甚至底价成交。今天出让的康家村商品住宅地块，与之前两幅动迁保障房地块一样，由大华集团竞得。由宝山本地房企统一负责康家村改造各地块的的建设，有助于整个改造工程的统筹协调。这对于申城其他的城中村改造项目，也有一定的借鉴意义。

5月，申城还将有今年第二幅商品住宅用地--嘉定区江桥镇北社区K2-01地块出让。总体而言，今年以来，商品住宅类用地的推出节奏是十分迟缓的。但是，在新房价格和土地市场热度得到有效控制的情况下，适当供应土地，有助于稳定未来市场的供求关系，预计后续商品住宅类用地的供应将有所提速。

大华集团康佳村连拿三块地

值得一提的是，大华集团在宝山大华板块集中发展多年，大华商圈目前已成为宝山唯一一个中环以内、距离市中心最近的板块。

大华此次所拿宝山地块所属的康家村是上海近年首个开工的城中村改造项目。本次康家村的改造，将部分地块用于居民的动迁安置，部分地块作为经营性用地出让，以经营性用地的出让收益来支持居民的动迁安置。

在去年1月和今年3月，已先后有两幅康家村的动迁安置房地块--S-01地块、P-06地块出让，前者已于去年5月末开工，两幅地块的竞得方同样是大华集团旗下的上海华行房地产。而今天出让的13A-02地块则是康家村改造项目中的第一幅经营性用地。

今年上海外环内首幅宅地底价成交 地价为何回落?

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