二手房税费怎么算?什么是合同价、网签价和过户指导价? 二手房交易税费是指在二手房交易中

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二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括:个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

契税

(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于(含)90m2的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m2的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;二套房购买面积小于(含)90m2的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m2的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;三套及以上收取计税单价*总面积*3%。注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税

(税率1‰买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

城建税

营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

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个人所得税

(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

买新房只有一个合同价;买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格。

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合同价

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就是房子的实际成交价格。

网签价

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是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。

过户指导价

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是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。

增值税及其附加税

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不动产证未满2年:网签价*5.6%

不动产证满2年:免征增值税及其附加税。

非住宅不管年限统一按照差额征收。

3、个人所得税

不满五年/满五不唯一个人所得税=(房屋总价-房屋原值)*20%

满五唯一免征个税，即房产证(契税完税发票)日期满5年且是家庭唯一住房。

按规定，增值税及附加以个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。

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