杭州摇号买房、深圳三价合一长租公寓市场会受何影响? 本文来自迈点网

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从细分市场分析，分散式公寓可能在房源和房租方面遭遇“寒冬”。对于高端服务式公寓而言，或许将会迎来新的春天！

（迈点网-迈点空间租赁讯 Janet）3月中下旬，全国多地楼市政策再度收紧：西安、成都、杭州先后出台摇号新规；长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房；深圳推行 “三价合一”政策；广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛；海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，房地产市场正在出现新一轮的短缺。

作为与房价息息相关的分散式长租公寓，在这一场楼市短缺中会遭遇什么样的变动呢？应该采取什么样的对策来应对这一状况呢？

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两地购房新政影响大

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近日，杭州住保房管局在其官方网站上发布：将采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为，维护市场秩序，保障消费者合法权益。具体办法将于近期公布。

在确保购房公平的同时，有部分意向购房人士也对此产生担忧：本来一些符合购房条件的人群并不愿意买房的，而现在一听说买房都要摇号凭运气了，大家都要来试一试，这样把本来就有较强上涨动力的楼市，变得更加失控。

同时，部分杭州房东已经对手中的二手房资源信心大涨，期待二手房摆脱当下部分房源价格倒挂（房源售出价格低于购入价格）的尴尬局面。

3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，正式落实“三价合一”政策。

所谓“三价”，指的是房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价。“三价合一”之前，购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价，从而实现高评高贷。“三价合一”实施后，3种价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。“三价合一”政策直接导致购房首付增加以及税费增加，增加购房成本。

目前国土局网签备案价一般是实际成交价的7-8成，如果以此计算贷款额度，那首套房最多只能贷到实际成交价的5成。

此前一天，深圳不少房产中介一直加班至深夜12点，以应对紧急刷卡买房的购房大军。

政策出台前一周，深圳二手房成交井喷，环比上涨翻倍。在短暂的井喷之后，深圳多家机构预测，二手房市场将遇冷。与此同时，由于限价政策的严厉执行，深圳新房价格已连续18个月环比下跌，未来新房二手房价格走势将趋于一致。

新房与二手房价涨价跌？

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目前出台购房限制政策的多在一些开盘不足，需求却很大的城市。比如深圳，供给一直偏小，但人口增量几十万人一年。

同样，杭州、成都实际可以供应的面积、在建施工面积要比深圳大很多，但开盘节奏、开盘量却比较紧张。而这两个城市，人口年增量基本在2017年均位列我国前十。

严跃进认为，供应短缺与目前因政策调控而产生的需求复苏，使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加，但按照房地产开发和销售周期，尚不足以马上缓解这一局面。需求端的复苏态势，加剧了供需关系的紧张。

以“三价合一”短期对市场的影响来看：重庆、成都等已执行“三价合一”新规的城市，实际首付从最低三成，上升至约五成，均出现了短期交易量下降和房价下跌等情况。

链家、中原等机构人士均指出，在政策出台前突击买房之后，短期二手住宅市场的波动幅度将会加大，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。而成交量如果持续下滑，将会导致二手房价格实质性下跌。

对于长租公寓影响的4大猜想

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尽管众多业内人士表示房屋租金主要以收入以及物价涨幅相关。仅以杭州为例，城中村改造以及棚改拆迁之后，拆迁户手中持有大量补偿款，此时房市为卖方市场，房价一路上涨。与此同时廉价房源减少，租金进一步上扬。房价与房租仍有千丝万缕脱不开的干系。迈点空间租赁仅从以下几个方面猜想本次调控将会对长租公寓有何影响：

（1）房源租金上涨

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作为分散式长租公寓的基石，房源价格的上涨必定会对租金上涨有一定的影响。“荣辱与共”这个词，在房价与租金的身上同样适用。所以公寓运营商在接下来的日子里，为了扩展规模，在获取房源方面或将投入更大的资金！

（2）分散式公寓房源紧缺

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当投资客的脚步被大幅度限制，用于投资闲置的房源将会大量减少，新入手的新房以满足刚需居住为主。长租公寓拿房难，将不仅仅是集中式公寓的痛点，以后也将会成为分散式公寓的痛楚。

（3）租房人群增加

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对于不少的刚需置业者来说，购房新政同样也是置业道路上的一块绊脚石。以杭州为例，先前是两年的社保缴纳为条件，现在则多出了摇号购房。倘若摇号几率与杭州车牌号类似的话，那么很大一部分意向购买新房的人群将面对长时间的租房生活。长租公寓将迎来新的一批租客，而如何满足这一类家庭用户的需求，则成了运营商需要重新思考的问题。

（4）高端及服务式公寓需求上涨

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根据西安市网信办官方微博“西安发布”的一组数据，3月22日至3月25日4天里，西安共迁入落户人口近1.7万人，其中研究生以上学历445人、本科学历6559人。今年第一季度，西安迁入人口已达到244978人，接近去年全年迁入人口25万的总量。

此外2017年深圳、广州，分别实现了61.99万人、45.49万人的常住人口增长。近些年，深、广一直维持了较高的增长。杭州、长沙、重庆，都是常住人口增长也接近30万。

各省市为了大力引进人才，近些年不断出台各类人才红利，并提供住房补贴或人才公寓等形式来满足这一类人群的住房需求。但限于对租房市场以及居住的需求了解，政府筹建的人才公寓往往并不能够满足绝大多数人才的需求。

此时，恰好是服务式公寓入场的最佳时机，通过便捷的租房服务，完善的各类设施来吸引这一类对居住环境有高要求的人才群体。

综上所述，以杭州领衔的各城市住房限购政策，势必会对长租公寓市场带来巨大影响。从细分市场分析，分散式公寓可能在房源和房租方面遭遇“寒冬”。对于高端服务式公寓而言，或许将会迎来新的春天！

（数据来源：杠杆游戏、21世纪经济报道、昆山特价房）

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