海淀房子56万涨到1200万!北京大妈西雅图轻松买N栋别墅!
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闪闪小姐在上次那篇血泪文章《卖房创业,我这辈子最后悔的决定》(进入公众号回顾历史消息回看)之后,很多朋友都表示深有共鸣,直到今天才意识到,过去5年的确没有什么能超越买房带来的财富积累——连上市公司的利润都得靠买房,何况是我们。
而就在今天中午12点,美国黑五刚结束。海淘党无奈的发现,美元兑人民币今天已经高达7.01!
闪闪小姐的朋友说,消费就是投资,越是美元涨,越要疯狂海淘买买买。
而战胜汇率还有一个大招,那就是,干脆去美国买房。
朋友认识的一位北京阿姨, 2009年花56万买了海淀区一套房,现在涨到1200万了,然后这个阿姨这回在西雅图轻松买了两套房……
理由很简单,“现在600多万在西雅图可以买300平米house,在北京只能买回龙观两房。”
以下是闪闪小姐朋友的西雅图买房故事——.
美国买房记-西雅图篇:“卖北京一套房,来西雅图买上两三套!”
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去美国买房早就不是新兴概念,它已经成为不少中国中产阶级进行资产配置时常常被考虑的选择。位于美国西北部,兼备湖景,海景及众多跨国公司如微软,波音,亚马逊西雅图近年来也成为不少中国人的选择,尽管从2013年开始其房价也开始攀升,但对比起纽约曼哈顿,长岛,加州洛杉矶和旧金山湾区,在这里100万美金依旧是个有竞争力的房屋出价!
美国西海岸时间2016年11月12日,和妈妈与她的朋友一起落地西雅图,在当地房屋中介Janis 蔡的带领下,我想自己验证网络上流传的关于美国房产的三种说法是否属实!
美国房子售价真的是传说中的白菜价
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?低到不可想象?海淀房子56万涨到1200万!北京大妈西雅图轻松买N栋别墅!。房子|大妈|海淀|别墅|北京---
美国房子虽然售价低,但房产税,维护费用等高的吓人?
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在美国买房,外国人不能贷款?
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说法一:美国房子售价真的是传说中的白菜价?低到不可想象?
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我所了解的:西雅图房价不白菜,但北上深买家应该毫无压力
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此次看房考察,主要集中看了位于西雅图东北部的Kirkland(柯克兰)地区的房屋,该区域的卖点除了有大量湖景房,甚至还有不少漂亮的森林景观房屋,距离西雅图机场的车程在40分钟左右,离西雅图市中心即Pick 市场,世界上第一家星巴克等区域的车程也不过30分钟。从学区角度说,这里没什么顶级学校,但学区内学校分数都在9-10分(满分为10分),也算中上学区。
目前很多来美国置业的中国人,不少是为了陪伴孩子上学,学区好坏与否是他们考量一个区域房产是否有价值的重要标准,但如果选择上私立学校,其实学区倒不是重要问题。
同行的Z阿姨坚定地选择kirkland进行置业的原因是她的朋友今年暑假刚购置了一套该区域的湖景房,“想和朋友住差不多区域有个照应,而且这个区域紧靠着中国买家最青睐的bellevue(贝尔维尤),但房屋价格明显低廉不少,更有升值潜力。”
而根据当地房屋售卖价格数据显示,从2015年11月至2016年10月间的区域平均售卖价格,bellevue西区为200万美金左右,kirkland是100万美金。
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同时也从2013年至2016年的房价走势可以看出,西雅图的房价尽管是呈攀升趋势,但涨势幅度并不夸张,且中间还有波动。
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特别是bellevue地区,在2015年1月其房价达到高点,但随即大跌,现在尽管慢慢回升,但价格都没达到2015年1月水准。
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中介Janis蔡也坦言,从投资回报率来说,美国西雅图的房产基本是4%-6%,较为平稳。
而朋友H阿姨说自己2009年在北京海淀区百望山花56万购置的房产,如今价值1200多万,这样的20倍收益在美国是不可能复制的。
不过在美国看房是个心旷神怡的事情,这次一起看房的阿姨预算控制在100万美金左右,我们看的房子价格区间也在这个左右,但已经每间房都让人有强烈的居住欲望 !在看房过程里,一个想法就是我TM还怎么接受国内逼仄的房子啊!
看的第一套是颇有设计感的森林house,四个房间,超级有设计感,采光也是无敌,报价95万美元,
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第二套是能看见湖景的house,坐在客厅里就能看见无敌湖景,而且有很大的烧烤天台~,报价116万美元。
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第三套是靠着湖边的船屋,赠送一个私人码头,是当天看的最贵的房子,报价220万美金,卖点就是无遮挡湖景!无遮挡的华盛顿湖景!
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第四套是位于kirkland市中心的湖景房,非常标准的美式房屋,方方正正的4个卧室,同时从书房望出去能看见树丛中的湖景,报价110万元。
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在看了Kirkland的house后,我们也在西雅图最火热的bellevue市中心看了下新公寓,110平的公寓有非常棒的采光。
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在缴纳了每月600-800美金不等的管理费后可免费使用公寓提供的健身房,公共平台(带烧烤炉,可举行烧烤趴),而其售价根据户型不同从60万-80万美金不等(精装,送电视机/烤箱/冰箱/洗衣机/灶)。可以步行去微软市场部办公楼,也能步行去大型商场,带我们看房的白人中介说自己就住这里,“太方便了!”而且他还强调如果买了公寓,如果对地板衣橱有什么不满意的地方,开放商会进行免费整修,无语哽咽啊。。。。。。。联想到在国内的霸权开放商,对于这种体贴型,当时我的反应就是懵逼,问了无数次:”really ?really?”
总之,在西雅图的感受是,这里的房价虽然已经走高了,但还算“丰俭由人”,如果是单身人士可以选择购买公寓,如果是大家庭,当然首选house,预算不太足的人可以考虑学区不那么好的区域买房,反正只要租好学区的房也能上学,何况还有联排房屋供暂时资金不那么宽裕的人选择,这种联排房屋价格大多在30万-40万美金左右。
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北上深买家面对西雅图房屋的价格,应该都毫无压力啊!80%的房子比国内性价比高!
说法二:美国买房之后是否有一大笔后续费用?
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我所了解的:房产税,垃圾费,物管费,后续费用真心不少,但租售比可观
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美国房屋虽然是永久产权,但房产税不可忽略啊!其计算方法大概是房屋评估价的1%-2%左右,在西雅图,房产税的费用是房屋评估价的千分之八,
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以95万美金的房子为例,它的房产税在2016年就是8900美金,而房子的评估价每年有变化,也意味房产税每年不同,且基本上是有小幅度的提升!和房屋永久产权一样,房产税也是伴随终身的呀!所以在进行美国房产购买时,一定要计算好房产税是否能承受。不过需要说明的是房产税基本会用于支持当地教育建设,房产税越高的地方学区相对也越好,而且无论几个孩子,上这个学区的学校,从小学到高中都是不需要任何学费的!
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同时在美国,诸如联排别墅和公寓,还会有一部分物管费产生(注:大部分独立房屋没有物管费)从100多美金到千元美金不等,这笔费用也得问清楚!
垃圾费根据地区不同也有所区别,基本每月几十美金能够搞定,而草坪修剪费也根据草坪面积有所不同,
所以美国的房产并不是买了就一劳永逸的,它需要精心养护,确实会产生不菲的费用,毕竟这里人工贵嘛,想省钱就只能自己变身动手达人!
我也问过同行的Z阿姨为什么这么快就决定出手西雅图房产,对,她来了不到一周就订下了那套95万美金的森林房,“现在600多万在西雅图可以买300平米house,在北京只能买回龙观两房
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,而且租售比高,可以用美国房产进行资产保值。”她解释她购买的那套房产过往租金能到达4000-4200美金一个月,也就意味着2个多月的租金就能覆盖房产税的费用,而类似垃圾费和草坪修剪费基本上也能用一个月的租金覆盖,所以至少每年有6个月足有的租金是纯收入,“这样滚动下来,房产的价值总会回来。”
不过Z阿姨强调主要还是人民币不断贬值,让她想让资产配置丰富点,而且北京的房价她看不懂,“太奇葩了,600多万在北京现在真的买不到像样房子。”
那个曾经创造了20倍收益的北京H阿姨也在看房过程里不停和家人商量,“要不我们来个两三套吧?随便卖套北京就行…….”
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说法三:在美国买房,外国人不能贷款?
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我所了解的:美国人贷款30天,外国人需要6-8周
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中介Janis 蔡强调尽管中国买家的优势是现金买家,所以容易获得卖家青睐,“但其实对于现金不那么宽裕的人来说,即便是外国人也可以进行贷款买房。”
她介绍根据现有政策,外国人最高可贷款6成,但不少银行的要求是贷款人需把40%的首付款先存在美国任意银行户头2个月以上,同时还得准备2年的储备金(每月需还的贷款额乘以24)存放在银行账户上
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,拥有这两个条件,才能去申请房屋贷款。Janis表示并非所有的银行都能贷款给外国人,“也有部分银行不需要客人将首付款存银行2个月以上,如华美银行只需要客户存入首付款和两年储备金。”但她也说银行政策会变动,需根据当时的买房情况进行选择,“但外国人购买美国房产是可以贷款的,只是美国人的贷款申请日期是30天,外国人的贷款批下来的时长可能为6-8周,面对一些抢手房源,这样的情况可能成为劣势。”
西雅图作为我的美国看房第一站,给我最深印象是美国房市平静而规范,买方卖方大部分时候分别有中介,各自代表一方利益,不会出现类似于中国中介互相蒙骗,恶意抬高房价的情况。
中介都拥有自己的证明身份的电子锁,该电子锁可以开启其代理区域的所有房源,但每开一个房源,卖方中介会即刻在手机上得到提升,超级大数据,超级方便,超级高科技!也让人感觉安全!
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在这里,会觉得家是可以够得着的美好,也可能基于这个原因,所以中国买家越来越多吧,让房屋中介也成为不错的职业选择。带我们看房的janis蔡就是个特别的博士中介,曾经是注册会计师,2014年转行中介后,花了2年就做到西雅图地区的销售11名,还没过完的2016年,她的房屋销售额就达到了4300多万美金,几乎全靠中国客人完成,而且都是朋友介绍朋友。
我们真的是被中国不可思议的房价折磨够了。
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