“330新政”一周年:购房门槛提高，公寓最受伤成交面积大减七成 2017年楼市可谓是“政策大年”

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2017年楼市可谓是“政策大年”，北京、深圳、广州、佛山、杭州、武汉等城市扎堆发布新政，对楼市进行调控。广州亦在去年三月连续发布了“3·17新政”、“3·30新政”两重奏，以进一步维护广州房地产市场环境稳定发展。

广州“330新政”调控一周年，在政策重拳打击下，楼市表现又是怎样呢?

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二手成交超一手 “存量房时代”来临

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2017年，广州相继在限购、限贷、限售等方面加码调控措施，结合信贷收紧和实际利率上浮的影响，从供需两方面入手，遏制市场上的投机气氛，稳定买卖双方对后市的预期，促使楼价增幅逐步趋缓。

2017年，由于整体一手新增供应的减少，尤其是中心城区，因此不少买家逐步转移到二手市场，致使二手市场的成交份额明显扩大。

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据阳光家缘网站公布数据显示，2017年广州的楼市成交当中，二手住宅成交量已超过一手住宅，尤其是中心城区和番禺这些二手房交投的热点区域，二手房已占据成交的主力位置。根据广州住建委网站公布的数据统计，2017年前10个月海珠、越秀、白云这3个区的二手房占比均超九成以上，天河、荔湾两区的二手房成交占比也高达八成以上。

购房门槛升高购房者选择分化

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一手住宅方面，在“房住不炒”思路下，再加上二手住宅成交占比增加，广州一手住宅整体成交在过去的一年间经历了一波三折的行情。目前，广州外围五郊区的成交占比越来越明显，2017年广州11区中，外围五郊区的网签量达到66132套，中心六区则仅网签了23727套，其中黄埔一个区的网签量就有16587套，占了中心六区网签量的近七成。

二手市场方面，据合富大数据统计，2017年，60-90平方米的单位依旧是二手市场成交的绝对主力，而且占比与2016年相比出现进一步的提升;而60平方米以下的小户型，占比同样也是较2016年增长了5个百分点。在严格的调控政策之下，刚需购房者是楼市成交的主力军。

楼市政策的调整，并没有导致广州二手房买家的构成发生大幅度变化。据合富大数据统计，2017年至今，首次置业、改善换房以及其它类型的购房需求，一直都保持在6:3:1这一个健康的水平。不过，相较而言，限贷对改善型买家的影响较为明显，支付门槛的提高，一定程度上影响了这种置换需求，导致改善型需求的占比略有下滑。

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公寓商铺跌幅明显写字楼影响较小

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从供求价数据表现来看，新政对三个类别的商用物业影响各不相同。

新政之前,公寓成交较为火热,其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家，而“3·30新政”出台，恰恰使得公寓优势变为劣势，购买资格、产品面积等均受到限制，成交自然受到打击。

只有部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量，像南站这样有规划及人流支撑的板块;某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售，也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。因此未来公寓成交将更加集中于一些核心地块或者拥有优质资源的项目，而未来一段时间公寓总体成交仍将冷清。

另外，以往有“一铺养三代”的说法，商铺的升值潜力吸引不少个人买家购入投资，但新政出台则打击了绝大部分的个人投资客，一方面是购买资格受到限制，另一方面是300平方米以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得太过“一刀切”，因为不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内，面积过大会造成无论售价还是租金都很难找到承接力。

这种情况下只能更多地倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售，像一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底商，都开始呈现大宗交易现象。预计未来核心地段优质商铺仍将继续受到关注。

公寓市场降温明显向大客户时代转型

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据广州中原研究发展部统计数显示，2017年广州一手公寓共计成交2.08万套，同比下降42%。

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尽管广州一手公寓市场在3月凭借新政末班车效应卖出了4177套，但仍然掩盖不了整个市场在上半年的颓势。新政后的两个月内全市公寓成交简直是跌得停不下来，5月甚至仅成交了546套，后续也一直保持低位成交态势，市场成交并未得到好转。

不过，随着产业升级加速，政府大力“鼓励租赁”，租赁市场进入黄金时期，部分机构、公司更倾向于批量购入公寓，大宗交易频现，公寓市场也转向大客户时代。今年1月份出现一手公寓的成交小高峰中，主力贡献来自中国铁建环球中心8号楼，共440套近2万㎡被南沙一国企整栋购入自用。

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值得注意的是，3·30新政后广州公寓成交虽出现大幅度“跳水”，不过市场却未出现大规模下调价格项目。据广州中原研究发展部统计数显示，2017年广州一手公寓成交均价为28084元/㎡，同比反倒上升了22%，虽有部分项目推出特价单位让利买家，但整体公寓市场并未出现“以价换量”。

随着市场的逐渐消化，为了规避政策个人注册公司购买也已渐被接受。不过即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。

专家:公寓前景将继续暗淡

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经过“3·30新政”一年的发酵后，广州一手公寓又还有多大的市场呢?

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据广州中原研究发展部分析，由于商办项目产品设计、规划、报批环节的规范，公寓市场供应量减少明显，从3·30政策出台后已逐渐下降。其次，3·30政策打击力度大，影响深远，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击类住宅产品，让商办项目回归本质，2018年公寓供求量将会进一步下探。

方圆房服首席市场分析师邓浩志则认为，广州公寓2017年成交量同比跌49%，如果减去“3·30”前的数据，则新政后公寓成交量同比下滑75%，库存由5个月攀升至33个月，公寓市场走淡是必然趋势，市场会主要以消化库存为主。另外，收到确切消息，公寓政策不可能放开了。

3·30新政回顾

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2017年3月30日广州出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理，继“3·17”新政后对楼市再下一剂猛药。“3·30”新政最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间，通过这一渠道来抑制投机。根据新政要求，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。简而言之，个人卖房周期升至3.5-6年。

“3·30”新政后，广州9区和增城、从化2区限购分开，增城从化有房并不影响其余9区的购房名额，但是，广州11区作为整体在限贷方面“认房”。

此外，“3·30”新政严格了房贷条件，从而封堵投机行为;新政还首次限制商服类项目，“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”。

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“330新政”一周年:购房门槛提高，公寓最受伤 成交面积大减七成

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