\"410\"新政一周年:深圳客退潮 东莞楼市回归理性

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为了深化"房子是用来住的,不是用来炒的"指导方针,2017年4月10日,东莞再次升级调控政策,并与此前发布的政策组成了史上最强调控,集齐了"限购+限贷+限外+限价+限售"五大武器,充分地保护了合理的刚性自住需求,较大程度地打击了投机投资需求。

如今,东莞"410新政"已过去将近一年,房价已经维持相对稳定。回看这一年,东莞楼市回归理性深圳客退潮;目前住宅供求创4年新低,消化周期超10个月;房贷持续收紧和三价合一让买家观望更浓……东莞楼市表现平淡,将走向何方?

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深圳客退潮

2015和2016年,深圳客都成为了东莞楼市的年度关键词,疯狂扫走了东莞近6成房源,临深个别楼盘的深圳客甚至高达9成。也正是由于深圳客购买力的原因,东莞楼市连续两年飘红,成交超千亿,连年创出历史新高。

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东莞楼市410新政后,在"限购+限贷+限外+限价+限售"五大武器打击下,调控效果立竿见影,深圳客退潮。据中原数据分析,2017年东莞市场客户来访降温趋势明显,其中洋房受限购的影响非常大,深圳客的比例从2016年的50%左右,已经回落到了10%左右。

在失去深圳客的强大购买力后,东莞楼市迅速降温,市场也逐渐回归理性。东莞楼市成交转由本地客户支撑,本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区,而临深一带由于价格比较高而相对低迷,货量出现积压的情况。2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。

值得一提的是,东莞房价与深圳房价仍存在比较大的差距,东莞一手房五限政策下,一度有部分深圳刚需置业者外溢东莞购买了二手房,2017年二手房成绩略比一手房好,也下滑了2成。

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供求创4年新低 消化周期超10个月

进入2018年后,东莞楼市并未有起色,表现依然平淡,供求均创下4年新低,住宅消化周期已经超过10个月。

2018年第一季度,东莞市场供求继续放缓,房价也显得平稳理性。据合富研究院统计,2018年第一季度东莞一手住宅新增供应面积仅86.2万㎡,同比减少17%,创过去4年以来最低,在历史属于低位(过去12年以来平均108万平方米);第一季度一手住宅网签100.8万㎡,同比略减2%,亦创过去4年最低位;第一季度东莞一手住宅网签均价约16875元/㎡,涨幅较2017年37%大幅减少30个百分点,呈现理性平稳。

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细化到东莞3月市场来看,春节假期结束后,市场供应和成交虽然逐步回复,但是住宅消化周期依然非常长。据优房超瑞城搜统计,3月东莞住宅市场供应33.02万㎡,成交45.37万㎡,成交均价16971元/㎡,连续16个月保持平稳,商品房存量483.37万㎡,住宅消化周期10.29个月,去货压力仍存。

从楼市实际情况来看,春节过后无论是项目加推还是开盘数量均同比2017年大幅减少,市场并不活跃,买卖双方观望气氛都比较浓。从片区楼市来看,临深、城区等区域的房价高企,项目去化速度尤为缓慢,而水乡、东部产业园和松山湖片区北部由于价格低,项目去化速度稍快,但是也处于低水平。

房贷政策持续收紧 三价合一更引观望

东莞楼市供求平淡的背后,房贷政策仍在持续收紧,三价合一政策更是横空出世,对当前楼市影响甚广。

东莞目前首套房房贷普遍上浮20%,二套房普遍上浮25%-30%,更有个别银行由于额度不足而停贷。而2017年2月时,东莞大部分中小银行仍对首套房执行基准利率,甚至几个国有银行或者城商行还可以做到9折、9.5折等利率优惠。

在房贷持续收紧的情况下,新房甚至出现三个月未放款,二手房获同贷书后一年都尚未放款的情况。高利率和未明的放贷时间就吓退了不少购房者。

相对于房贷的持续上浮,三价合一更具突然性,冲击力也更强。三价合一出台后,东莞二手房交易甚至出现了罕见的短暂停摆,买家观望增多,违约的纠纷也迅速增多。

3月底,更有小中介门店负责人告诉房掌柜,自从执行"三价合一"后,他们有好几批准备签单的客户现在都不敢签,很多员工开年至今还没签过单,怨声四起,有的人甚至开始计划转投新房市场。

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总体来看,在房贷持续收紧和三价合一的双重作用下,大大加固了二手房市场的观望氛围,也有不少新房楼盘和客户认为三价合一利于新房市场,并且看涨新房后市正在蠢蠢欲动,预计新房市场将迎来一场平淡中的小火热。