\＂410\＂新政一周年:深圳客退潮东莞楼市回归理性为了深化"房子是用来住的

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为了深化"房子是用来住的，不是用来炒的"指导方针，2017年4月10日，东莞再次升级调控政策，并与此前发布的政策组成了史上最强调控，集齐了"限购+限贷+限外+限价+限售"五大武器，充分地保护了合理的刚性自住需求，较大程度地打击了投机投资需求。

如今，东莞"410新政"已过去将近一年，房价已经维持相对稳定。回看这一年，东莞楼市回归理性深圳客退潮;目前住宅供求创4年新低，消化周期超10个月;房贷持续收紧和三价合一让买家观望更浓……东莞楼市表现平淡，将走向何方?

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深圳客退潮

2015和2016年，深圳客都成为了东莞楼市的年度关键词，疯狂扫走了东莞近6成房源，临深个别楼盘的深圳客甚至高达9成。也正是由于深圳客购买力的原因，东莞楼市连续两年飘红，成交超千亿，连年创出历史新高。

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东莞楼市410新政后，在"限购+限贷+限外+限价+限售"五大武器打击下，调控效果立竿见影，深圳客退潮。据中原数据分析，2017年东莞市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，深圳客的比例从2016年的50%左右，已经回落到了10%左右。

在失去深圳客的强大购买力后，东莞楼市迅速降温，市场也逐渐回归理性。东莞楼市成交转由本地客户支撑，本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区，而临深一带由于价格比较高而相对低迷，货量出现积压的情况。2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。

值得一提的是，东莞房价与深圳房价仍存在比较大的差距，东莞一手房五限政策下，一度有部分深圳刚需置业者外溢东莞购买了二手房，2017年二手房成绩略比一手房好，也下滑了2成。

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供求创4年新低消化周期超10个月

进入2018年后，东莞楼市并未有起色，表现依然平淡，供求均创下4年新低，住宅消化周期已经超过10个月。

2018年第一季度，东莞市场供求继续放缓，房价也显得平稳理性。据合富研究院统计，2018年第一季度东莞一手住宅新增供应面积仅86.2万㎡，同比减少17%,创过去4年以来最低，在历史属于低位(过去12年以来平均108万平方米);第一季度一手住宅网签100.8万㎡，同比略减2%，亦创过去4年最低位;第一季度东莞一手住宅网签均价约16875元/㎡，涨幅较2017年37%大幅减少30个百分点，呈现理性平稳。

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细化到东莞3月市场来看，春节假期结束后，市场供应和成交虽然逐步回复，但是住宅消化周期依然非常长。据优房超瑞城搜统计，3月东莞住宅市场供应33.02万㎡，成交45.37万㎡，成交均价16971元/㎡，连续16个月保持平稳，商品房存量483.37万㎡，住宅消化周期10.29个月，去货压力仍存。

从楼市实际情况来看，春节过后无论是项目加推还是开盘数量均同比2017年大幅减少，市场并不活跃，买卖双方观望气氛都比较浓。从片区楼市来看，临深、城区等区域的房价高企，项目去化速度尤为缓慢，而水乡、东部产业园和松山湖片区北部由于价格低，项目去化速度稍快，但是也处于低水平。

房贷政策持续收紧三价合一更引观望

东莞楼市供求平淡的背后，房贷政策仍在持续收紧，三价合一政策更是横空出世，对当前楼市影响甚广。

东莞目前首套房房贷普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%-30%，更有个别银行由于额度不足而停贷。而2017年2月时，东莞大部分中小银行仍对首套房执行基准利率，甚至几个国有银行或者城商行还可以做到9折、9.5折等利率优惠。

在房贷持续收紧的情况下，新房甚至出现三个月未放款，二手房获同贷书后一年都尚未放款的情况。高利率和未明的放贷时间就吓退了不少购房者。

相对于房贷的持续上浮，三价合一更具突然性，冲击力也更强。三价合一出台后，东莞二手房交易甚至出现了罕见的短暂停摆，买家观望增多，违约的纠纷也迅速增多。

3月底，更有小中介门店负责人告诉房掌柜，自从执行"三价合一"后，他们有好几批准备签单的客户现在都不敢签，很多员工开年至今还没签过单，怨声四起，有的人甚至开始计划转投新房市场。

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总体来看，在房贷持续收紧和三价合一的双重作用下，大大加固了二手房市场的观望氛围，也有不少新房楼盘和客户认为三价合一利于新房市场，并且看涨新房后市正在蠢蠢欲动，预计新房市场将迎来一场平淡中的小火热。

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