上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局仲量联行：上海非中央商务区办公楼市场

??关注上海城市发展及未来规划，专注商业地产投资与选址！

引言

仲量联行曾于2009年发布《上海非中央商务区办公楼市场崛起》白皮书，文中预测非中央商务区甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点。自2009年至今，上海非中央商务区的办公楼市场发展历程不断印证着仲量联行此前的预测，市场表现之强劲甚至超出了我们的预期。

2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量，如今这一数字已跃升至500万平方米，上海非中央商务区的甲级办公楼体量已与中央商务区甲级办公楼的总体量比肩。

与此同时，在过去一年间，非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级办公楼市场总吸纳量的约61%，大大超过2009年时26%的水平。

基于仲量联行的研究，并结合对165位办公楼企业租户和31个投资机构的调研结果，我们进一步分析上海非中央商务区办公楼市场现状及探讨其发展前景。在本报告中我们将探讨以下问题：

摘要

随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区已难满足不断增长且日益多元化的企业办公空间需求。在此背景下，上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大，其总体量呈爆发性增长的势头。

非中央商务区新增甲级办公楼不仅同样提供优质的办公空间，且较中央商务区的租金而言优势明显，因此正在对“中端市场”产生巨大的吸引力。中端市场的租户群体多处于升级、扩张或整合办公空间的阶段，除对租金水平有一定的考量之外，亦更倾向于选择新落成的甲级物业。仲量联行预计未来这一客群将成为上海甲级办公楼需求来源的主力。

仲量联行的研究显示：租金优势并非驱动优质租户外拓并考虑选址非中央商务区办公空间的唯一考量。城市规划和基础设施的完善正促使上海的人口分布及商业配套不断向外扩展，因此极大提升了非中央商务区办公楼的吸引力，亦为非中央商务区的长足发展奠定了基础。

随着办公楼租赁日渐活跃，投资者也开始着眼非中央商务区市场。此举不仅推动了该市场办公楼投资成交量的增长，办公楼资产的流动性亦因而显著增强。

此外，当前上海非中央商务区市场的发展日趋多元，我们引入了“非中央商务区市场演变曲线”来反映各细分市场所处的不同位置。

其中上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路三个细分市场的发展势头尤为迅猛，即将跃升成为中央商务区。前滩及徐汇滨江正处于曲线的“过渡”阶段的前期位置，但鉴于这两个细分市场卓越的基本面，预计其亦有望延续前述细分市场的发展轨迹，最终进入中央商务区曲线。

同时，其它几个细分市场由于其具有鲜明特征的市场定位，亦有望呈现良好的表现。

非中央商务区办公楼市场欣欣向荣

近年来，上海非中央商务区甲级办公楼市场的净吸纳量大幅增长，无论是从绝对数值还是其占上海甲级办公楼总净吸纳量的比重均是如此（参见图1）。

尽管近期供应量的大幅攀升导致非中央商务区甲级办公楼市场的空置率上扬，但办公楼租金依然持续走强。

事实上，过去18个月期间，非中央商务区甲级办公楼市场的平均租金增幅超越了中央商务区的平均增幅（参见图2）。

非中央商务区办公楼投资市场也愈发活跃。过去两年间，非中央商务区办公楼大宗交易成交总额占上海总体的67%。

2016年一季度到2017年二季度期间，非中央商务区甲级办公楼市场平均资本化率收窄39个基点，超过中央商务区的办公楼的收缩幅度（26个基点，参见图3）。

案例研究

香港办公楼市场发展现状

近年来，香港的办公楼市场经历了加速向非传统核心区发展的步伐。由于大量金融类企业和专业服务类企业从中环地区涌入该区，香港东现已成为香港非中央商务区办公楼市场中最成熟的细分市场。

受这一显著变化的影响，香港东已成为与中环、湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统核心区相提并论的香港中央商务区之一。香港东地区的办公楼租金水平及甲级办公楼存量亦已与尖沙咀区域比肩（参见图4）。

促使企业由传统核心区迁至香港东的主要动力包括租金、楼宇品质和通达性等。我们认为这些因素对于上海办公楼市场而言也具有同样显著的意义。

此外，九龙东作为香港的非中央商务区之一，正继续不断发展，并日益成为香港未来的中央商务区。

哪些因素推动了非中央商务区办公楼市场的蓬勃发展？

交通条件和商业配套成为租户选址的重要关注点

过去五年间，上海新开通四条地铁线，使得上海成为全球地铁网络最长的城市。以地铁12号线和13号线为例，新建成的地铁线路显著提升了中央商务区和非中央商务区之间的通达性。

例如，地铁13号线的开通使得上海火车站至核心中央商务区南京西路的行程缩短至7分钟。交通通达性的不断改善，有助于缓解企业对迁址可能造成的人员流失的担忧。这在以往是企业不愿迁出中央商务区的主要原因之一。

此外，近年来，由于上海中环附近及中环以外的北部、南部和西部地区新建了众多价格相对合理的住房，因此这些地区的居住人口大幅增长。

由于避开了市中心拥堵的交通，在有些情况下，这些区域和非中央商务区办公地点之间的通勤时间很可能得以缩短。

商业配套的日趋完善，对于提升非中央商务区办公楼的吸引力也至关重要。过去5年间，非中央商务区购物中心的存量大幅增长，新开业的购物中心数量甚至显著超过上海核心商圈（参见图7）。

另一方面，非中央商务区的商业综合体项目由于同时配备了办公楼和购物中心，深受租户的青睐。

我们的租户调查结果表明，在影响企业租户做出迁址决定的优先因素中，便捷的交通条件和完善的商业配套分别位列第一和第四位（参见图8）。

受访者将交通条件视为比租金更为重要的考虑因素，因此，对于非中央商务区地铁换乘站上盖办公楼项目的租金正快速赶上那些地铁不够便捷的中央商务区项目这一情况，也就不难理解了。

高品质楼宇重新定义各细分市场

办公楼细分市场能否脱颖而出并赢得潜在租户的青睐，是否拥有优质项目起到了关键作用。

将近期竣工的非中央商务区办公楼项目与5年前完工的项目进行对比，我们发现，新建办公楼项目的主要建筑标准，如层高、架空地板和电梯配比等（参见图9）均得到了显著的提升。

除建筑品质外，细分市场的体量需要达到一定规模，才能满足潜在优质办公楼租户的需求，并促成交易。

图10显示的是五个非中央商务区集群区，五年前它们拥有极少的甲级办公楼项目（有些甚至从零开始），如今已发展成为拥有几十万平方米甲级办公空间的大型办公楼集群区。在体量不断增加的过程中，这些细分市场的租赁问询量也在不断增长。

更多知名企业相继入驻非中央商务区

过去五年间，来自各行业的诸多知名企业已迁至非中央商务区办公楼市场（参见图11）。

过去外界往往认为非中央商务区的租户主要是小型本地企业，担心迁址非中央商务区会导致企业的人才流失，但知名跨国企业与内资企业的相继入驻，改变了人们对非中央商务区的传统印象。

当来自跨国企业及优质国内企业的租赁需求不断增长之际，诸多大型国有企业和民营企业也展现出在非中央商务区购买新建自用型办公楼的强劲需求。

相较之下，中央商务区办公楼的售价要高出很多，且可供出售的新建办公楼也十分稀缺。而非中央商务区市场可以为此类买家提供可满足其各类需求的优质项目或可供开发的地块。

此外，这些新建总部大楼还可以吸引到相关上下游企业，让他们纷纷迁至附近的地区。

中央商务区会否受到强烈冲击？

随着市场对非中央商务区办公楼的需求持续走强，越来越多的企业从中央商务区迁至非中央商务区。很多人可能会问：非中央商务区市场的崛起将对上海传统中央商务区市场造成何种影响？

一部分人尤其担心，市场对非中央商务区办公空间的需求是以中央商务区甲级办公空间的需求流失为代价换取来的。

不过，仲量联行的研究结果显示，租户的流动情况其实更主要地还是从品质较低的办公楼迁至高品质办公楼。根据我们对2012-2017年期间竣工的20栋非中央商务区甲级办公楼进行的调查，新租赁的办公空间中，仅有19%来自于中央商务区甲级办公楼的原有租户。

事实上，非中央商务区甲级办公楼绝大部分的租赁需求来自于从中央商务区和非中央商务区市场乙级办公楼迁出、寻求升级的租户（参见图12）。

这与我们的租户调查结果基本保持一致：过去三年间经历过办公室迁址的租户受访者将办公空间升级列为迁址的第三大原因（参见图13）。

我们在2014年发布的白皮书《2020年上海办公楼市场展望：供应倍增，需求倍增？》中曾预测，来自金融和专业服务行业的需求将促使中央商务区甲级办公楼市场在中长期内继续保持其作为上海商业活动最重要集群区的地位。

随着时间的推移，来自金融和专业服务企业的租赁需求将有望填补由于非中央商务区崛起所带来的空置办公空间。无论租金水平如何变动，这些企业都将继续选择中央商务区甲级办公楼市场。

类中央商务区的集群区也已形成

在《2020年上海办公楼市场展望：供应倍增，需求倍增？》白皮书中，我们还预测过，上海中央商务区将向外扩张，也就是说，此前被视为“非中央商务区”的部分集群区将被一并纳入中央商务区。事实证明，最近的市场正在朝这一方向发展。

据此，我们划分出了三个开始呈现出中央商务区特征的非中央商务区，即上海火车站、四川北路／北外滩和浦东杨高路。越来越多青睐中央商务区的租户开始考虑入驻这三个板块（将在第19页进行详细探讨）。这三个非中央商务区集群区到上海传统的中央商务区仅有1-2个地铁站的距离，这也再次证明便捷的交通条件对提升非中央商务区形象的重要性。

强劲需求预计将会持续

目前，非中央商务区市场表现出前所未有的活力。不过，这种强劲的需求能否持续下去？要解答这一问题，我们需要仔细分析以下三个基本驱动因素：城市规划、中端市场、租金优惠。

城市规划

根据上海的城市规划，大力推进次级商圈的发展是大势所趋，这将有助于缓解城市中央商务区及其周边基础设施的压力。同时，新兴商务板块的崛起还可为处于不同发展阶段的企业提供多元化的办公选择，从而有助于提升上海在商业经营成本方面的竞争力。

上海市政府已经意识到建立新兴商务区市场的必要性。近期发布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》着重论述了在非中央商务区市场加强“区域性节点”建设的重要性。上海市政府计划进一步改善交通基础设施状况，并鼓励经验丰富的开发商在非中央商务区开发优质商业项目。

中端市场

上海最为知名的办公楼租户往往来自金融和专业服务行业，这些企业愿意为城市核心地段的优质办公楼支付两位数（元/平方米/天）的租金。

但事实上，上海甲级办公楼租户的构成情况比多数人想象中更加多元化，其中很大比例的租户来自于制造和贸易、零售、制药和高科技等行业，而许多业内分析人士往往低估了这个庞大的“中端市场”，它们构成了上海最大规模的办公楼需求群体（参见图14）。

甲级办公楼和乙级办公楼存量对比“中端市场”庞大的租赁需求主要靠升级需求支撑。目前众多企业将办公地点设在上海规模庞大的乙级办公楼中。

而非中央商务区新建甲级办公楼的持续供应，可满足他们向优质办公空间升级的意愿。目前很多入驻乙级办公楼的租户愿意为升级到甲级办公空间支付每平方米每天5-8元的租金。甲级办公空间将有助于提升企业形象，帮助企业吸引到稀缺人才。

租金优惠

目前，租赁成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素之一，而上海中央商务区的办公楼租金将继续保持在高位。在经历2017-2018年的供应高峰后，由于商业用地供应有限，中央商务区的办公楼新增供应量将大幅下降。2019-2025年期间，中央商务区办公楼年度供应量将降至约31万平方米（参见图15）。

从中长期来看，来自金融和专业服务类企业的需求会持续推动中央商务区办公楼净吸纳量的增长，中央商务区办公楼市场预计将出现供不应求的状况。

市场供应趋紧，将促使中央商务区办公楼市场租金在当前的整固期结束后重拾稳步增长的态势。因此，从长期来看，中央商务区办公楼将保有与非中央商务区一定的租金差。

那么，租金差距到底达到何种水平，会促使租户迁至非中央商务区？根据仲量联行的数据，目前中央商务区办公空间的租金比非中央商务区平均高出3.9元/平方米/天（参见图16）。

在我们的租户调查中，23%的受访者在租金差距为2元/平方米/天时，会产生强烈的搬迁兴趣，当差距增加至3元/平方米/天时，意向搬迁者的百分比上升15%（参见图17）。

由于中央商务区和非中央商务区甲级办公楼的租金价差预计将长期存在甚至有扩大的可能，因此从中期来看，非中央商务区办公楼市场将继续吸引那些成本控制意识较强的租户。

从下图财务分析中（参见图18）也可以看出，上述的租金价差可以为租户节省大量成本，尤其是那些寻求升级至甲级办公楼的“中端市场”租户。

非中央商务区细分市场的演变

目前，上海十多个主要的非中央商务区细分市场正处于不同发展阶段。为更好地了解其不同的发展轨迹，我们创建了市场演变曲线模型，来评估非中央商务区各细分市场的发展现状，并将其发展情况与中央商务区进行了对比（参见图19）。

注:*商业地产活跃度以加权模型为分析基础，该模型的指标包括甲级办公楼存量及增长、地铁通达性、零售存量及未来供应、开发商背景、企业入驻情况、企业区位偏好（基于租户调查）、投资额、投资者兴趣（基于租户调查）和政策优惠措施等。

中央商务区交通便捷，办公楼视野开阔，同时拥有各种便利设施和零售配套服务。相比之下，处于“早期发展”阶段的非中央商务区细分市场通常缺乏此类设施和服务，因此对企业租户的吸引力相对较小。不过，经历了过去5-10年的快速发展，许多非中央商务区细分市场已经从“早期发展”阶段步入了更具活力的“过渡”阶段。

部分非中央商务区细分市场一旦到达“成熟”阶段，就可借助自身优势腾飞，成为中央商务区的一部分。上海火车站、四川北路及北外滩、浦东杨高路这三个非中央商务区细分市场发展势头尤其迅猛，商业活动日益增多，有望很快被纳入中央商务区的版图。以下为助力其腾飞的三大主要因素：

三个细分市场均位于中央商务区相邻区域，市场的外溢优势最为明显；三个细分市场均拥有高品质的办公楼项目，有助于提升其商业中心的地位；三个细分市场均受益于一些显著的外部变化，如上海证券交易所即将迁至杨高路；闸北区与静安区合并，从而使得上海火车站（原闸北区）细分市场与更为成熟的南京西路板块（静安区）产生更紧密的联系，并解决了跨区域搬迁的困难。

部分非中央商务区细分市场（如前滩和徐汇滨江）仍处于早期“过渡”阶段。不过，随着它们逐步步入“成熟”阶段，有望最终进入中央商务区曲线。这一预期的依据是前滩和徐汇滨江两个地区具备以下优势：设计良好的整体规划、实力雄厚的开发商、大量的新增供应量、与现有中央商务区之间便捷的交通条件以及强有力的租户群入驻预期等因素。

目前仍处于“非中央商务区演变曲线”上的细分市场的商业活动将迅速增加，其自身具备的专业化和规模优势，将促使它们在从“过渡”阶段转向“成熟”阶段的发展过程中，创造出色的成绩。以下为有望走出特色发展轨迹的三个细分市场：

浦东世博区域主要面向大型国有企业总部，因此有望吸引越来越多的下游企业；.

虹桥交通枢纽区域将充分利用其便捷的城际交通条件，并受益于上海与长三角其它城市一体化进程。预计来自长三角地区的大型民营企业将纷纷到此设立总部；

由于越来越多的科技企业进驻五角场并计划在此租赁更多办公空间，预计五角场在科技类相关行业中将继续保持其独特的发展势头。

展望未来

上海在加快向卓越的全球化城市转型的过程中，大力发展多个新兴商务区是当务之急。传统的中央商务区仍将是推动上海经济发展的关键所在，但由于区域内办公楼新增供应有限以及租金水平的不断攀升，中央商务区已不再能满足各类企业多元化的办公需求。

今后，非中央商务区市场将不仅仅局限于本报告中所列的细分市场。我们相信，新的细分市场将会不断涌现，并凭借自身的特色在演变曲线中不断上移。初期候选细分市场可能包括大虹桥会展区域和前滩南部区域。

市场对非中央商务区办公楼的需求正处于起转之际。我们预计，越来越多的租户（甚至包括传统中央商务区内的金融和专业服务类企业）将站在长期战略规划的高度考虑在新兴中央商务区的办公机会，无论是基于分拆办公空间、新设立总部，还是重新评估企业房地产策略的原因。

今后十年，在微观上，非中央商务区的办公楼产品本身也将发生重大变化。开发商将不再只简单考虑如何提升传统交房条件，而会将重点聚焦在如何将高科技、健康理念以及联合办公等千禧一代员工追求的流行要素融入办公楼产品中。事实上，部分非中央商务区市场的开发商在项目的初步设计阶段已开始考虑将上述特征纳入其中。从某种意义上讲，非中央商务区的大量办公楼新增供应，能够为具有前瞻视野的开发商和投资者提供比传统中央商务区市场更多的机会，令其可以重新审视这些新产品，不断思考如何才能满足终端用户日新月异的办公需求。这也正是非中央商务区未来将引领上海办公楼市场发展的另一个重要因素。

- END -

本文来源：仲量联行