2018年1-2月开发投资增长9.9%，三四线仍是地产主战场一.三四线支撑

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2018年1-2月开发投资增长9.9%，三四线仍是地产主战场。主战场|地产|开发|房地产开发|增速|同比增长---

一.

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三四线支撑，销售迎开门红

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2018年1-2月，全国商品房累计销售金额 1.25万亿元，同比增长15.3%，增速比2017年全年上升1.6个百分点；销售面积1.46亿平米，同比增长4.1%，增速比2017年1-12月份回落3.6个百分点。

图：2017-2018.2年全国商品房累计销售额及增速

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春节因素影响，热点城市销售热度下行。以北京、上海、天津、深圳、广州、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、西安、长沙、无锡、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、长春、呼和浩特22个城市为例，2018年春节期间，新建商品房成交面积较2017年明显下滑，

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主要原因在于：

?限购、限贷等政策的延续，使得市场步入降温通道；

?部分二线城市的人才政策定向松绑效果不及预期。

表：典型城市商品房销售面积走势

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受返乡置业影响，三四线城市成为支撑市场成交量的主力。相对而言，三四线城市处于政策的呵护之下，多数三四线城市没有出台限购限贷政策，春节期间返乡置业者众，三四线城市成为市场成交量的主力。

图：2017年-2018.2全国商品房累计销售面积及增速

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二.

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三四线主力，

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房地产开发投资同比增长9.9%

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（1）季节性因素影响，土地成交惨淡

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2018年1-2月，全国累计土地成交价款794亿元，较2017年1-2月持平，增速较2017年全年降低49个百分点。

春节期间，销售并未出现火热行情，企业补库存的意愿不强。而且年初通常也非政府端大幅推地的时间段，企业在年初拿地的节奏也相对缓慢。在三四线城市销售火热的情况下，未来企业补库存的力度和意愿都将会有明显提升。

图：累计土地成交价款及增速

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（2）春节因素影响，新开工增速放缓

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2018年1-2月，全国房屋累计新开工面积17746万平米，同比增长2.9%，增速较2017年全年回落4.1个百分点，其主要原因是此时间段恰逢春节，房地产开工受季节性因素影响明显。

图：2017年-2018年2月累计新开工面积及增速

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（3）三四线行情火热，

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开发投资总额保持上行态势

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2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比2017年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

2018年1-2月份，房地产开发投资总额出现明显上行，可能归因于两方面：

其一：招拍挂存在滞后效应，开发企业拿了地之后，期间要经历一段时间才能开工，因此房地产开发投资总额的增速高点与新开工增速的高点之间存在一定的时间差。

其二：三四线火热行情延续，房地产企业补库存的意愿强烈，同时，新开工的意愿也在不断提高，因此对房地产开发投资总额形成一定的正向拉动作用。

图：房地产开发投资累计金额

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三.

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去杠杆趋势明确，三四线或将超预期

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2018年1-2月，房地产开发企业到位资金2.40万亿元，同比增长4.8%，增速比2017年全年回落3.4个百分点。

图：房地产开发企业累计到位资金

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图：房地产开发企业累计到位资金组成

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2018年1-2月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

?国内贷款5001亿元，同比增长0.3%；

?利用外资12亿元，同比减少74.8%；

?自筹资金7390亿元，同比增长7.2%；

?其他资金11585亿元，同比增加5.8%。

其中，房地产开发企业到位资金中利用外资仅有12亿元，同比增速-74.8%，这在一定上说明在房地产行业全面去杠杆的背景下，企业获取资金的难度在加大，获取资金的量也在缩减。

个人按揭贷款有3247亿元，同比减少4.3%，继续维持下行态势，说明居民去杠杆的进程在持续推进。

从第五次国家金融工作会议提出脱虚入实开始，房地产行业进入全方位去杠杆氛围中。

（1）居民去杠杆，三四线城市表现或将超预期

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自2016年开始，房地产行业的贷款利率便进入上升通道，截止2018年2月全国首套房贷款利率已上升至5.46%，看似很高，但若放在更长的周期来看，当前的房贷利率处于低位，未来仍有很大的上升空间。事实上，贷款利率的上行对房地产市场的影响是相对缓慢和有限的。而真正能造成快速和显著影响的是限贷政策，70%、80%的首付比才是抑制需求的关键，因此在居民去杠杆态势不变的话，2018年一二线城市的房地产市场行情不会太乐观。

但是三四线城市还是中性偏乐观的，原因有三：

其一、三四线城市房屋总价不高，在棚改货币化的助力下，居民的支付能力和支付意愿都在增强；

其二、

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三四线城市整体还是处在政策的呵护之下，除了一二线城市周边的一些三四线城市外，大部分的三四线城市并没有出台限购限贷等房地产调控政策；

其三、三四线城市的房价依旧处于上行周期，在房价上涨的情况下，居民加杠杆购房的意愿和需求是不会减弱的。因此，在一二线城市房地产市场表现较差的情况下，市场上有限的水分可能会被挤到三四线城市，预计到2018年年末，甚至于2019年上半年，三四线城市的表现都将是比较理想的。

（2）企业去杠杆，补库存窗口期到来

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企业去杠杆的趋势是比较确定的，包括土地资金的穿透式审查等等都将对企业造成巨大压力的，而且一些金融资本也在不断抛售地产股。在这样的情形下，企业获取资金越来越难，因此企业在获取资金会存在一种趋势：成本不是首要考量因素，只要能获得资金就行。规模房企的优势将会更加凸显，小型企业的劣势也会更加明显，房企间的差距将越来越大。企业间差距逐步拉大时，许多不适应行业发展的企业可能会主动寻求合作或是被并购的机会，这也将进一步促进行业集中度的快速攀升。

某些立志冲规模的企业已经放弃小规模的并购，将资金集中，致力于进行优质标的的整体收购。3月14日，阳光城发布公告称，拟参与广物地产45%股权的竞买，底价为35.75亿元。除此之外，碧桂园、粤泰股份也对广物地产表现出青睐之情。若能收购成功，收购方将获得在广州、佛山、海口、中山等城市超1000万平米的土地储备，并有助于企业完善布局港澳大湾区。

在土地层面，如果对于企业的去杠杆比较严重的话，土地绝对价格和成交溢价率可能会往下走，土地市场竞争的激烈程度可能也会往下走，高总价的土地可能越便宜，这将是企业补库存的好时机。