商办限购政策一年整，北京商办市场全面转变，成交暴跌94.6% 北京从2017年3月26日发布商办限购政策

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北京从2017年3月26日发布商办限购政策开始，整体市场出现了明显变化。

中原地产研究中心统计数据显示:

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限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

商办市场目前看，除了个别区域，调控一年接近0成交。历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。

于调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。

不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。

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限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有12.39%。

从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格，而且不可以以后贷款。

抑制的影响超过了住宅限购升级影响，北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施。

但对于部分位置较好的商住看，价格跌幅过大，对比租金，商住的持有价值在提高。

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什么是商住公寓?

中原地产首席分析师张大伟分析认为:、

商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。

购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

为什么商改住为比较活跃?

在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单:房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构:即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化, 商办类，是否居住完全看使用用途，soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。

商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价(一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右)，而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。

所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。

从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。

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