深圳楼市重磅政策出台，终结阴阳合同，但买房又要多掏好几万! 刚刚深圳楼市爆出重磅消息传闻已久的

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刚刚深圳楼市爆出重磅消息

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传闻已久的“三价合一”政策

终于在深圳落地

根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求，3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

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图自家在深圳论坛

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该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

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简单的说，就是二手房市场“三价合一”，贷款评估价必须按照网签备案价和评估价的最低数来确定。有业内人士分析说，三价合一的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度起到了积极作用。该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

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通知要求，政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

解读:什么是“三价合一”?

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在二手房的成交中会涉及三个价格，1.房屋真实成交价;2.网签备案合同价(过户价);3.银行贷款评估价。

1.真实成交价:由买卖双方敲定。

2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

房管局计税指导价:房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估(当前为真实成交价的7成左右)，用于排除人为“低评”。

3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。

所谓“三价合一”，就是以上的三个价格保持一致，它是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策:

1、可以避免“阴阳合同”;

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2、可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例;

3、可以防止报低成交价来避税等。

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“三价合一”执行后的影响

首付增加或税费增加

一、首付增加:

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现在及以前采用的阴阳合同，比如一套房子成交是500万，银行可以按照500万甚至更高给你评估，这样至少可以贷出350万，首付150万;现在如果按照国土局的合同，则总价可能是400万，那银行只能贷出280万来，以此来算首付增加了70万元。

也就是说在新政执行之前，为了少投入购房成交，评估价高可多贷款用于首付;为了少交税费，到房产登记部门提交的备案合同上，又是尽量少写的成交价。

若按照最新文件，通过做高评估价以降低实际首付比例，以及报低成交价来避税的玩法是玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然成为最重要的交易基准，银行自己的评估价消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

比如一套房子实际成交价500万。假设政府评估价是450万，这时候贷款的基准价格只能按照450万计算，而不能按照500万。

二、购买房产税费增加

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政策出台最直接的影响就是税费的增加，政策前后的对比，由于实施政策后，评估价上调为实际成交价，那么目前市面上大多数的房源(普宅)，都会“被豪宅”，即便是不超豪宅标准，税费增加也是比较明显的。大家看下面的表格就一目了然了。

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图自乐有家

专家分析

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深圳市资深地产评论员李宇嘉:

李宇嘉称，这次影响主要是深圳二手房市场。对刚需购房者而言，差别化的住房政策是有影响的。但李宇嘉认为，我们对刚需、非刚需的概念其实也分不清，既有买首套房也可能不是刚需的，买第二套房的也可能是刚需的情况，而且刚需不是约定俗成的，只是民间的看法，不是很正规词汇。

李宇嘉分析，目前，深圳70%房地产交易是二手房，这意味着二手房短期内成交量会有所下滑，但也不会影响长远，因为近期银行早已准备，收缩了个人房贷额度。

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深圳市综合开发研究院旅游

与地产研究中心主任宋丁

过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范

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宋丁分析，过去深圳二手房市场的阴阳合同比较严重，一方面为了避税，一方面为了高贷，扰乱了二手房市场的健康发展，这个问题比较严重。这次深圳“三价合一”文件出来，有利于进一步规范市场，取缔中间投资投机行为，是非常合理和正常的。

宋丁认为，这个政策短期会对深圳二手房有一定影响，二手房市场交易量会下降，有一部分买家因占不到便宜后，会转移到一手房市场。但由于一手房一直是被压制的，供应也不理想。长远来看，经过短期震荡后深圳房地产市场会适应这个格局的，走向规范的。

“过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范。

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”宋丁强调。

宋丁称，对刚需消费者而言，现在毕竟一手房市场供应量比较少，而且改善型住房的获得房源很多是二手房，短期内一些购房者会转移到一手房，或者退出交易等待观察一下。这就会使得二手房交易量下滑，但也就一段时间。

“这也意味者，投资者会慢慢退出市场”，宋丁认为，“短期投资市场现在捞不到好处，价格不涨，还要贷款，还贷压力又大了，投资意义在下降。”

深圳中原研究中心

主要针对高评高贷和打击避税

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“三价合一”是响应国家金融去杠杆政策，主要针对高评高贷，同时也可以打击避税。因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，可以有效防止资金违规流向房地产。

对二手市场最主要的影响在于首付款相对于以前大幅提高，对投资者和刚需都会造成较大影响，短期内成交量将会有一定下滑。

内容来源:深圳新闻网、南方日报

编辑:黄超

校审:施翔东

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