魔方公寓CEO柳佳：利润率达20%，预计2018管理规模增长125%到200% （图片来源：全景视觉）经济观察网记

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（图片来源：全景视觉）

经济观察网采访人员李意安

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3月28日，长租公寓运营商魔方公寓在上海启动品牌升级活动，新一代升级产品魔方公寓3.0正式亮相。推出全新品牌slogan——“生活就该有MO有样”，同时首推行业七天无理由退房服务。

“2018年，我们预计增加房源5至8万套，都会以魔方3.0标准来落实。”魔方生活服务集团CEO柳佳称。

公开资料显示，魔方公寓致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案，现已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等20个城市，房间量近4万间，为6万余名住户提供租住生活服务。由此看来，5至8万套的房源增量意味着其管理房间的规模数量将在2018年实现125%到200%的增长。

柳佳向经济观察报透露，目前魔方公寓的利润率在20%左右：“长租公寓运营最重要的核心是资产运营能力，落实到实操层面也就是提升平效（单平米的运营效率）——把房子租下来，合理地分割布局，推出贴心服务，打造社交服务和生态圈，以更高的租出比和更高的品牌溢价来获得租金差。”

柳佳介绍称，魔方公寓开业3到6个月基本就已经是成熟门店，出租率能达到90%到95%。“长租公寓必须保证一个高的出租率，否则就会面临很高的成本压力。但我们的利润主要用于扩张，目前长租公寓依然处于一个蓝海市场中，我们要加速布局这个市场的布局。用自有资本、股本甚至利用租金收入进行ABS融资来进一步投入市场。财务规划上我们可以说是非常稳健。”柳佳表示。

如果说租住1.0时代条件艰苦，意味着“煎熬”，租住2.0时代条件将就，意味着“忍耐”，那魔方公寓即将开启的3.0时代，则意味着“品质”。

据介绍，魔方公寓3.0产品规划了10种不同格局和特点的户型，将各个功能区模块化，通过不同的排列组合、设计，使它能呈现更多的可能性，即便是18平米的最小户型，也十分注重个人空间的私密性和独立性，功能设置会充分考虑使用者的烹饪、储物、晾晒、阅读、会客等日常所需；魔方采用了最新科技XPOWER电源踢脚线，使之成为整个房间的信息中转站，为智能家居功能的添加提供了基础条件。包括空气检测器、感应夜灯、蓝牙音箱等，任何智能生活元素都可以随意添加。房间内的智能插座与魔方生活APP打通，不但能够即时为客户提供电量报表，还能方便魔方收集、分析住客的家电使用频率、使用场景等行为习惯，便于魔方的下一代产品革新。而在装修上，魔方沿袭了一贯的简洁风格，硬装材料的选择和搭配简单素雅，房间内的功能家具全部采用钢木结构和棉麻等天然材料，安全又环保。

“我们在升级产品的过程中，既做加法也做减法，恪守几个基本的原则，产品的环保和安全性一定要过关，服务的稳定性要强，最后是价格一定要符合成本管控的要求。在此基础上，我们一方面会通过集采和选材降低成本，另一方面会在提升各户体验的层面花更多的力气。智能家居的厂商也正面临一个市场培育的过程，也愿意通过和我们的合作去培养用户习惯。”柳佳介绍称，华为、顺丰、大疆等都是魔方公寓重要的合作伙伴，“而在渠道方面，魔方在官网、官微、魔方生活APP等自营体系完整的情况下，仍然积极加强与58集团、支付宝、巴乐兔等平台的合作，增加C端获客渠道的同时，也促进了对方租房业务的开展。”

“我们的房屋来源也十分多元，但都以B端为主，有国企、民企、地产开发商自持的房屋资产，也有政府部门公租房委托运营的部分。”柳佳告诉经济观察报，单间装修成本在5-6万，回本周期4到5年，“集中式的运营能够帮我们降低管理成本，同时提升社区运营的效率，服务也更容易标准化。平均每一个魔方公寓都有150套左右的房间数量，可能小一些的社区在20套左右，大一点的几百套。”

据统计，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。但市场规模如此庞大，租赁人群的居住现状却令人堪忧，近80%的租房者都遭遇过租房难、随意涨价、黑中介、装修简陋、安全无保障等问题。

“随着租售同权等政策层面的落实推广，以及消费升级加速的背景下，未来更多年轻人不会让房贷压迫自己，而是会选择租赁的方式以实现更轻松的生活，这也更符合他们自身的消费习惯。而作为连锁集中式长租公寓运营商，魔方聚焦刚需人群，通过不断升级产品、优化服务并扩大规模，为更多都市年轻人打造一个温馨、舒适、稳定的家。”柳佳介绍称，魔方公寓强调的是30分钟生活圈，选择周边配套较为完善、离地铁站距离一公里内的地段，与此同时，魔方公寓将延续“聚焦租住本质”的产品定位，注重功能区的巧妙划分、生活空间的人性化设计、生活场景的智能化应用。